- Czym jest odwrócona hipoteka i na jakiej zasadzie obowiązuje w Polsce?
- Kto może się na nią zdecydować?
- Czy odwrócona hipoteka może rzeczywiście się opłacać?
Co to odwrócona hipoteka? Na jakich zasadach obowiązuje?
Instytucja tzw. odwróconej hipoteki pozwala na przeniesienie własności mieszkania na rzecz banku, co pozwala uzyskać dochód. Obowiązuje w Polsce, jednak największą popularnością cieszy się w krajach anglosaskich. Można ją spotkać również we Francji, w Niemczech, na Węgrzech, we Włoszech, Hiszpanii czy w Szwecji. Skierowana jest najczęściej do osób, które osiągnęły 60 r.ż.
W praktyce dana osoba uzyskuje regularny dochód, pozwalający na pokrycie osobistych wydatków. Kwota ma być w dużej mierze uzależniona od wartości domu. Kredytobiorca zachowuje tym samym prawo do dożywotniego mieszkania w lokalu.
Aby móc zdecydować się na tę możliwość należy być właścicielem nieruchomości lub posiadać spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub prawo użytkowania wieczystego.
Zapytany przez nas ekspert portalu RynekPierwotny.pl, Andrzej Prajsnar, wskazuje, że rozwiązanie rzeczywiście wciąż nie jest popularne w kraju pomimo regulacji, które obowiązują już od jakiegoś czasu.
“Jeżeli chodzi o temat „odwróconej hipoteki”, to warto podkreślić, że to rozwiązanie na razie nie przyjęło się w Polsce. Ustawa z dnia 23 października 2014 r. o odwróconym kredycie hipotecznym została opracowana niemal 10 lat temu. Pomimo upływu tego całkiem długiego już czasu, rodzime banki nie wprowadziły jeszcze odwróconych kredytów hipotecznych do swojej oferty. Taka decyzja bankowców może wynikać po prostu z analizy rynku, która potwierdziła niewielkie zainteresowanie ze strony potencjalnych klientów. Koszty dla banków związane z wdrożeniem nowego na polskim rynku, specyficznego produktu finansowego prawdopodobnie są większe od potencjalnych korzyści. Być może kiedyś sytuacja ulegnie zmianie” - komentuje dla FXMAG ekspert.
Ustawa z 2014 r. ma nie określać jednak, o jakiej nieruchomości konkretnie mowa. Może to być zatem lokal mieszkalny, ale także nieruchomość gruntowa. Hipoteka powstaje dopiero z chwilą wpisu do księgi wieczystej.
Zobacz również: Krach nieruchomości w Wielkiej Brytanii: deweloperzy tracą 30-40% na drogich lokalach
Kto może zdecydować się na odwróconą hipotekę?
Nie wskazano konkretnego wieku, jaki uprawnia do skorzystania z odwróconej hipoteki. Zaznacza się jednak, że chodzi o osoby starsze. W innych krajach, gdzie również obowiązuje ta instytucja, to najczęściej obywatele powyżej 62 r. ż.
Jak zaznacza Rzecznik Praw Obywatelskich, stroną umowy odwróconego kredytu hipotecznego może być tylko bank, co wynika z treści art. 4 ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym.
“Przez umowę odwróconego kredytu hipotecznego bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas nieoznaczony określoną sumę środków pieniężnych. Spłata pieniędzy nastąpi po śmierci kredytobiorcy, który zobowiązuje się do ustanowienia zabezpieczenia spłaty tej sumy wraz z należnymi odsetkami oraz innymi kosztami. Jest to o tyle istotne, że wiele innych niż banki podmiotów oferuje pożyczenie pieniędzy. Chodzi tu o tzw. parabanki” - wynika z raportu RPO.
Zobacz również: Na tym rynku jesteśmy regionalnym liderem. Pieniędzy ma być jeszcze więcej
Odwrócona hipoteka - czy to się opłaca?
Opinie dotyczące opłacalności odwróconej hipoteki nie są jednoznaczne. Kluczowa w tym przypadku jest wartość rynkowa nieruchomości, co wymaga przeprowadzenia szacunków przez rzeczoznawcę. To następnie podstawa do określenia wysokości kredytu.
“W przypadku odwróconego kredytu hipotecznego mamy do czynienia w założeniu z kredytem, który będzie wypłacany przez wiele lat. W tym czasie wartość rynkowa danej nieruchomości może ulec istotnie zmianie tak in plus, jak i in minus. Z tego też powodu w umowie odwróconego kredytu hipotecznego obowiązkowo muszą się znaleźć rozstrzygnięcia dotyczące tego, kto ponosi koszty monitorowania wartości nieruchomości lub lokalu a także – o ile umowa je przewiduje – warunki, na jakich koszty te mogą ulegać zmianie” - zaznaczono.
Zanim bank złoży odpowiednią ofertę, podda analizie także wiek kredytobiorcy, jego stan zdrowia oraz potencjalne koszty. Kwota zależy zatem nie tylko od wartości nieruchomości (obecnej i spodziewanej przyszłej) oraz kosztów kredytu, ale też m.in. od płci i wieku właściciela. Najczęściej podaje się tutaj przedział od 70% do nawet jedynie 30% wartości nieruchomości.
Zobacz również: Co lepsze kupno czy wynajem? Rynek nieruchomości w największych miastach
Jak wygląda spłata odwróconej hipoteki?
Po śmierci kredytobiorcy bank jest zobowiązany do powiadomienia spadkobierców o umowie. Ci mają 12 miesięcy na spłatę zobowiązania, które rozumiane jest jako uregulowanie wypłaconych rat oraz odsetek i pozostałych kosztów. Jeśli w tym czasie nie zostanie spłacona, wówczas bank zgłasza żądanie przeniesienia prawa własności do nieruchomości. Gdy natomiast spadkobiercy uregulują rachunek, wówczas hipoteka ustanowiona na nieruchomości wygaśnie. Jeśli bank będzie musiał sprzedać lokal, będzie mógł zachować tylko sumę wypłaconych rat i odsetki. Pozostała część przypadnie spadkobiercom.
Zobacz również: Czy ceny mieszkań spadną? Jak będzie wyglądał 2024 rok na rynku nieruchomości?
Czym różni się renta dożywotnia od odwróconej hipoteki?
Renta dożywotnia, zwana również świadczeniem dożywotnim to ważne zabezpieczenie seniorów. Może z niej skorzystać osoba po przekroczeniu 60 r.ż. Warunki mogą się wydawać zbliżone do odwrócone hipoteki. Co jednak istotne, odwrócone kredyty hipoteczne mogą być oferowane wyłącznie przez banki, z kolei umowa dotycząca renty może być zawarta pomiędzy właścicielem mieszkania a funduszem hipotecznym.
“Na czym polega odwrócony kredyt hipoteczny? Teoretycznie mechanizm jest podobny – właściciel nieruchomości zawiera z bankiem umowę, na mocy której bank wypłaca określoną kwotę. W zamian za to na nieruchomości zostaje ustanowiona hipoteka. Co jednak istotne, w przeciwieństwie do umowy renty dożywotniej, strona wypłacająca świadczenie (czyli w tym wypadku bank) nie staje się właścicielem nieruchomości. To oznacza z kolei, że bliscy seniora mogą odziedziczyć nieruchomość, a następnie – spłacić ją” - przypominają analitycy portalu RynekPierwotny.pl.
W przypadku renty określone wynagrodzenie wypłacane jest cyklicznie. W przypadku omawianej hipoteki, senior może otrzymać całą kwotę jednorazowo.
Pionierami w tym zakresie są fundusze hipoteczne.
“Rolę pionierów na rodzimym rynku pełnią fundusze hipoteczne, które nie działają jednak na podstawie wspomnianej ustawy z dnia 23 października 2014 r. Takie instytucje oferują świadczenia w modelu renty dożywotniej. Najważniejsza różnica względem odwróconego kredytu hipotecznego polega na tym, że własność domu lub lokalu zostaje przeniesiona już w momencie podpisania umowy. Renty dożywotnie od funduszy miały zostać uregulowane jeszcze w 2014 r. poprzez specjalną ustawę, ale ten projekt ostatecznie nie wyszedł poza wczesną fazę prac legislacyjnych. Renta dożywotnia wciąż nie jest produktem masowym. Dwa wiodące fundusze hipoteczne, które zrzesza Związek Przedsiębiorstw Finansowych w Polsce, pod koniec 2022 r. zarządzały 382 umowami o łącznej wartości 149,2 mln zł” - dodaje ekspert.
Analizując zagadnienia związane z odwróconą hipoteką, ekonomiści wskazują na zmiany demograficzne w Polsce.
“Istnieje dosyć popularne powiedzenie, że grupa seniorów to grupa „bogatych kapitałowo i ubogich dochodowo”. Posiadają oni bowiem nieruchomości nabyte w czasie ich aktywności zawodowej, a otrzymywane przez nich świadczenia (głównie dochody z zabezpieczenia społecznego i oszczędności) to tylko niewielki odsetek majątku. Na rynku zatem powstają nowe produkty, a przykładem takiego jest tzw. odwrócona hipoteka, mająca stanowić pewne rozwiązanie dla seniorów w celu podniesienia standardów życia” - zauważają Marta Paduszyńska i Szymon Zbyszewski w artykule “Istota i znaczenie odwróconej hipoteki w obliczu starzenia się społeczeństwa polskiego.
Zjawisko starzejącego się społeczeństwa będzie miało wpływ na funkcjonowanie systemu emerytalnego. Przedstawia się to jako rozwiązanie dla osób, które nie mają bliskich spadkobierców lub tych, które nie są powiązane finansowo z dorosłymi dziećmi.
“Przeprowadzona analiza wskazuje na konieczność zainteresowania się alternatywnymi metodami zabezpieczenia emerytalnego, a podana jako przykład odwrócona hipoteka stanowi tylko jeden z wielu wariantów. Umożliwia osobom, które w trakcie okresu aktywności zawodowej nabyły nieruchomość uzyskanie dodatkowych środków pieniężnych w okresie starości” - dodają eksperci.
