2022 rok będzie należał do miast powiatowych, w których będzie rosłaoferta nowych mieszkań. Również na tych rynkach realizowana będzie większość transakcji. Pomimo wysokiej konkurencji i presji na marżę deweloperską, nie obędzie się bez silnego wzrostu cen.
Ten będzie głównie wynikał z czynników niezależnych od deweloperów, przede wszystkim inflacji i zmiany przepisów, które realnie przekładają się na koszty wytworzenia mieszkania. Na rynkach, poza 6M bezwzględne koszty budowy odpowiadają za największy udział w cenie. Choć wzrost cen w kwotach bezwzględnych nie będzie tak duży, to procentowy już tak.
W dużych miastach brak działek, przedłużające się procedury administracyjne (zwłaszcza w zakresie decyzji środowiskowych), sceptyczność urzędników i kolejne utrudnienia wynikające z przepisów rządowych determinują dalszy wzrost cen. Na pewno nie uda się powtórzyć liczbowego wyniku z 2021 roku, ponieważ deweloperzy nie mają wystarczającej liczby mieszkań na sprzedaż.
Konieczne są zmiany przepisów pozwalające na zwiększenie dostępności gruntów celem ograniczenia wzrostu cen mieszkań. Ministerstwo Rozwoju zapowiedziało ułatwienia w przekształcaniu gruntów pousługowych w mieszkaniowe, co stało się dramatycznie pilne. Konieczne jest również rozwiązanie kwestii ograniczeń w budowie balkonów, tarasów i kondygnacji podziemnych.
W całym 2022 roku prognozujemy wzrost cen na poziomie 7-10%, przy czym będzie się on utrzymywał powyżej inflacji.
Najważniejsze, niezależne od deweloperów czynniki wzrostu cen mieszkań w 2022 roku
- Brak działek pod zabudowę deweloperską
- Wysoka inflacja
- Ograniczenia w budowie balkonów, tarasów i kondygnacji podziemnych
- Wyższe wymogi efektywności energetycznej
- Wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego
- Ewentualna zmiana wymogów w zakresie warunków technicznych
- Dodatkowe wymogi związane z elektromobilnością
- Przejściowe utrudnienia administracyjne z powodu Covid
- Niestabilność podatkowa i wzrost obciążeń podatkowych
Nieuwzględniona wielka niewiadoma
O ile analiza uwzględnia prognozy inflacyjne oraz dalszy wzrost stóp procentowych (nawet do 4% stopy bazowej), nie jesteśmy w stanie przewidzieć, jak rozwinie się sytuacja na Ukrainie i jaki będzie to miało wpływ na rynek mieszkaniowy.
