Ze względu na wzrosty cen, jakie miały miejsce w latach 2016–2019, nieruchomości stały się ulubioną grupą aktywów wśród osób posiadających nadwyżki gotówki. Ofert zakupu apartamentów jest mnóstwo. Apartamenty w centrach miast, aparthotele w górach, nad morzem czy na mazurach. Jest w czym wybierać. Jednocześnie sprzedawcy prześcigają się w coraz to nowych metodach sprzedaży nieruchomości. W ostatnim czasie bardzo popularny stał się model tzw. gotowca inwestycyjnego. Działa on na zasadzie „Zainwestuj w apartament i zarabiaj 8% rocznie”.
U mnie tego typu oferty z gwarantowanym zyskiem od razu zapalają czerwoną lampkę. Co ciekawe, ostrzeżenia przed takimi ofertami wydały zarówno Urząd Ochrony Konkurencji, jak i KNF. Jak widać, czasami organy administracji publicznej reagują tak, jak powinny. Zastanówmy się przez chwilę, jak to jest możliwe, że kupując mieszkanie czy lokal na wynajem, mamy rentowność na poziomie 4–6%, nie licząc kosztów remontów ani starzenia się budynku, a tu ktoś bierze na siebie obowiązki administracyjne i oferuje nam 7–8% rocznie? Zazwyczaj jest tak, że jeżeli coś jest zbyt piękne, aby było prawdziwe, to gdzieś musi być haczyk.
Myk jest banalny. Deweloperzy mają dwie drogi sprzedaży. Pierwszą jest tradycyjna sprzedaż w określonej cenie. Jako nabywcy porównujemy ze sobą lokale w interesującej nas okolicy. W tym przypadku rynek odgrywa swoją rolę i ceny zazwyczaj są dość zbliżone.
Alternatywą jest przygotowanie gotowca inwestycyjnego, w którym deweloper organizuje najem lokalu (wakacyjny lub hotelowy), dzięki czemu osiągamy wyższy zysk z najmu. Jednocześnie ten sam lokal sprzedawany jest w znacznie wyższej cenie w przeliczeniu za metr kwadratowy. Nie kupujemy bowiem lokalu na wynajem, lecz część większego biznesu, którym ktoś administruje. Zamiast płacić, powiedzmy, 8 tys. zł/m2, łatwo zaakceptujemy cenę rzędu 12 tys. zł/m2, gdyż ktoś nam zagwarantuje pewien zwrot z najmu. Innymi słowy, oferty gwarantujące nam zysk rzędu 6% czy 8% rocznie są zabiegiem marketingowym umożliwiającym sprzedaż lokalu w cenie znacznie powyżej rynkowej.
Po przeanalizowaniu kilkunastu ofert z rynku nie znalazłem ani jednej, wobec której nie miałbym zastrzeżeń. Można je jednak podzielić na dwie grupy. Oferty skrajnie naginające
rzeczywistość do potrzeb zabiegów marketingowych oraz nastawione na nieustanną hossę na rynku najmu.
a) Oferty, których zdecydowanie powinniśmy unikać
W ofercie widzimy nowoczesne, pięknie zaprojektowane apartamenty w górach czy nad Bałtykiem. Przeglądamy galerię i jesteśmy pod wrażeniem. Wszędzie widzimy gwarantowany zysk. Jedne oferty kuszą nas zyskiem rzędu 15%, co po wczytaniu się w szczegóły oznacza 5% rocznie rozłożone na trzy lata. Inne oferują nam 7–8% rocznie z zastrzeżeniem, iż gwarantowany zysk dotyczy wyłącznie pierwszych trzech lat. Jak to działa w rzeczywistości?
Ile ofert tyle modyfikacji, ale generalne zasady są bardzo zbliżone. Kupujecie apartament w cenie 12 tys. zł netto/m2 o powierzchni 50 m2. Deweloper gwarantuje Wam przychód z najmu nie mniejszy niż 7% rocznie przez pierwsze trzy lata. Liczycie na szybko. Wychodzi jakieś 40 tys. zł. Nieważne, czy jest to brutto, czy netto. Jest nieźle. Przechodzimy dalej.
Gdy tylko inwestycja zostanie ukończona, deweloper będzie administrował Waszym apartamentem podobnie jak setką innych. W jego gestii będzie wyszukiwanie najemców, sprzątanie, dokonywanie drobnych napraw, tak aby stan apartamentu nie uległ pogorszeniu. Generalnie zajmie się wszystkimi obowiązkami związanymi z podnajmem, za co pobierze drobną prowizję. W końcu organizacja najmu i sprzątanie kosztują. Nikt nie będzie pracował za darmo. Taką usługę operator wycenia na w zależności od oferty na 20–30% kwoty, jaką pobierze z najmu. Wy nic nie płacicie. Oddacie jedynie część zysków. Nie jest źle.
Żyjemy w XXI wieku i goście wymagają pewnego standardu. W każdym pokoju muszą być Internet, klimatyzacja, kablówka itp. Koszty związane z ich dostarczeniem są po Waszej stronie, podobnie jak opłata za wodę, prąd i niewielki czynsz związany z utrzymaniem budynku.
Policzmy zatem, ile w praktyce oznacza gwarantowane 7% zwrotu rocznie. Typowy apartament w dobrej lokalizacji o powierzchni 50 m2 kosztuje 600 tys. zł netto. Jako lokal użytkowy objęty jest stawką VAT w wysokości 23%. Faktycznie płacicie za niego 738 tys. zł. W niektórych przypadkach VAT można odzyskać, lecz wiele osób inwestuje w tego typu lokale jako osoby fizyczne, przez co podatek ten jest kosztem. W ostatecznym rozrachunku apartament kosztuje Was nie 600 tys. zł, lecz 738 tys. zł. Niektóre apartamenty są urządzone, a w przypadku innych musicie doliczyć kolejne kilkadziesiąt tysięcy na urządzenie i wyposażenie zgodne z wytycznymi administratora. Przyjmijmy jednak, że w tej sytuacji mamy do dyspozycji lokal zrobiony pod klucz.
Deweloper pełniący funkcje administracyjne zagwarantował przychód z najmu w wysokości 7% netto, licząc od kwoty netto, czyli 600 tys. zł. Łatwo policzyć, iż jest to kwota 42 tys. zł. W tym przypadku VAT nie będzie problemem, gdyż do 200 tys. zł przychodu z najmu nie musimy odprowadzać VAT-u, lecz wyłącznie zryczałtowany podatek dochodowy w wysokości 8,5%. Po odliczeniu „dochodówki” zostaje nam 38,5 tys. zł rocznie. Następnie odliczamy czynsz, jaki płacimy do wspólnoty mieszkaniowej, wynoszący ok. 3 tys. zł rocznie. Musimy także sami pokryć koszty rachunków za prąd, wodę, RTV, Internet oraz koszty ubezpieczenia lokalu. Łącznie mówimy o kolejnych 4 tys. zł. Już nie jest tak wesoło, ale nadal mamy 31,5 tys. zł. Nie jest źle, choć okazuje się, że nagle nasz gwarantowany zysk to nie magiczne 7%, lecz 4,2%. Mniej więcej tyle będziemy otrzymywać co roku przez pierwsze trzy lata. Co później?
Mijają trzy lata. W tym czasie nasz deweloper wybudował kolejne apartamenty, także z gwarancją zysku w ciągu pierwszych trzech lat. Administruje wszystkimi apartamentami. Zastanówcie się, które wynajmie w pierwszej kolejności? Od wynajmu apartamentów sprzedanych przed laty inkasuje 20% prowizji, z czego musi opłacić sprzątanie i drobne naprawy. Do nowych z gwarancją najmu musi dopłacić z własnej kieszeni, jeśli przychód będzie niższy niż 7%. Odpowiedź już znacie. W każdym razie bardzo optymistycznie przyjmijmy, że nasz apartament przyniesie nam przychód najmu niższy o 10% niż w trakcie pierwszych trzech lat. Ostatecznie budynek nie jest nowy i ma „konkurencję”. Nasz przychód zatem to niecałe 38 tys. zł, z czego operator pobierze 20% prowizji z tytułu sprzątania i pośrednictwa w najmie. Zostanie nam 30,5 tys. zł. Po odliczeniu 8,5% podatku, czynszu do wspólnoty mieszkaniowej i mediów pozostanie już tylko 21 tys. zł zysku, co względem ceny nabycia nieruchomości daje nam rentowność rzędu niecałych 3%. A gdzie koszty odświeżenia apartamentu, wymiany wyposażenia, które zużywa się dużo szybciej, gdy nieruchomość wynajmujemy na dni czy tygodnie? Gdzie koszt dużych remontów czy starzenia się budynku? Niestety, ale jeżeli nie zajmujemy się wynajmem samodzielnie, tylko zlecamy wszystko zewnętrznej firmie mającej w ofercie mnóstwo apartamentów, a przy okazji bardzo przepłaciliśmy za nieruchomość, to bardzo trudno będzie wygenerować przyzwoity zysk z inwestycji.
Pisząc ten fragment, uważałem, że jest to może dość skrajny przykład. Chwilę później rynek udowodnił, że tak nie jest. Natknąłem się na oferty luksusowych apartamentów pod wynajem nad polskim morzem, gdzie ceny dochodziły do 24 tys. zł/m2. Zdaję sobie sprawę, że ceny wynajmu nad Bałtykiem są bardzo wysokie jak na to, co otrzymuje klient. Nie mam jednak pojęcia, jak taka inwestycja ma się zwrócić, nie mówiąc o przyzwoitym dochodzie dla kupującego, bo to, że deweloper zarobi krocie, jest bezdyskusyjne.
b) Oferty do rozważenia
Kolejną grupę nieruchomości z tzw. gwarantowanym zyskiem z najmu stanowią aparthotele lub apartamenty na wynajem krótkoterminowy. Oferty dotyczą zarówno centrów miast, jak i miejscowości wakacyjnych. Czym się różnią od wcześniej opisywanych?
Otóż naszym jedynym zadaniem jest zakup apartamentu. Nieruchomość następnie oddajemy pod wynajem na okres dziesięciu lat, za co otrzymujemy wynagrodzenie w wysokości 6–8% rocznie. Czynsz z najmu trafia do nas na konto co miesiąc, co jest dodatkowym wabikiem na kupujących. Lokaty płacą 2–3% rocznie, a tu mamy gwarantowane dwa czy trzy razy więcej i to przez dziesięć lat. Z pozoru wszystko wygląda dobrze. Czas na szczegóły.
Przyjmijmy, że natknęliśmy się na ofertę, w której deweloper oferuje nam 7% zysku rocznie. Apartament kosztuje 500 tys. zł netto. Szybko liczymy, że na nasz rachunek trafi 35 tys. zł co roku. Nie do końca. Gwarantowana kwota liczona jest od wartości apartamentu w kwocie netto, a nie brutto. Jeśli nie jesteśmy w stanie odliczyć VAT-u, jak większość osób kupujących, to koszt nabycia wzrasta o 23% do 615 tys. zł. Co więcej, jest to cena apartamentu w stanie deweloperskim, więc na jego urządzenie musimy wydać kolejne 50 tys. zł. W tym momencie dochodzimy do kwoty 655 tys. zł. Z gwarantowanych 7% rocznie robi się już 5,3%. Nie zapominajmy jednak, że od przychodu z najmu musimy zapłacić 8,5% zryczałtowanego podatku dochodowego. W tym momencie rentowność spada do 4,9%, co w porównaniu z oprocentowaniem lokat nadal wypada nieźle.
W niektórych przypadkach deweloperzy sprzedają nieruchomość wyłącznie z miejscem w garażu, które może kosztować do 50 tys. zł. Wtedy rentowność po opodatkowaniu obniża się do 4,5%. Nie jest to to samo co 7%, ale pamiętajmy, że kupujemy gotowca inwestycyjnego, którym ktoś się w naszym imieniu zajmuje. Nie ponosimy kosztów związanych z pozyskiwaniem najemców, zużyciem mediów ani sprzątaniem. Jeżeli potrzebne są drobne remonty, to przeprowadza je operator. Do nas co miesiąc spływają z góry określone środki z tytułu wynajmu. Co prawda raz do roku musimy uiścić podatek od nieruchomości czy wykupić ubezpieczenie, lecz są to kwoty pomijalne.
Zagrożeniem, jakie widzę, jest umowa na dziesięć lat. Wydawać by się mogło, że zabezpiecza ona nasz interes, ale jest odwrotnie. Godząc się na stały czynsz przez tak długi okres, narażamy się na realny spadek zysków. Najniższą inflację osiągnęliśmy w 2016 i od tego czasu wskaźnik ten rośnie. W kolejnych latach najprawdopodobniej ta tendencja się utrzyma. To, że w danym roku ceny wzrosną o 5%, a czynsz z najmu pozostanie stały, przebolejemy, ale umową wiążemy się na dziesięć lat. Wiele zależy od indywidualnych negocjacji, ale dwóch deweloperów, z którymi rozmawiałem, w umowach najmu nie przewiduje waloryzacji czynszów nawet o wskaźnik inflacji CPI, który, jak wiecie, jest mocno niedoszacowany. Z informacji, jakie otrzymałem, deweloper ma wprowadzić możliwość rewaloryzacji czynszu, ale najwcześniej po czterech latach. Liczy się jednak to, co jest w umowie, a nie to, co nam ktoś obiecuje. Interes dewelopera jest przyzwoicie zabezpieczony. A co z kupującym?
Spółka zarządzająca nieruchomościami od samego początku jest na uprzywilejowanej pozycji. Swoją drogą zdziwiłbym się, gdyby było inaczej. W każdym razie deweloper będzie podnajmował apartamenty, za które ich kupcy otrzymają realnie 5% rocznie. Oprócz kosztów związanych z opłatą dla właścicieli apartamentów po stronie spółki zarządzającej pozostanie zorganizowanie najmu (wynajem apartamentów, marketing), pokrycie kosztów administrowania (sprzątanie, media, remonty). Zważywszy na fakt, że większość tego typu nieruchomości sprzedawana jest po znacznie zawyżonej cenie, deweloper już na wejściu ma pewien bufor bezpieczeństwa. Oznacza to, że w sytuacji, w której koszty związane z wynajmem będą wyższe od przychodów, to przez jakiś czas spółka może funkcjonować. Jeśli niekorzystna sytuacja utrzyma się przez dłuższy czas, firmie zarządzającej skończą się pieniądze. W takim scenariuszu właściciele mieszkań zgodzą się na obniżenie czynszów albo spółka zbankrutuje. Oba scenariusze nie napawają optymizmem. Interes będzie się kręcił, póki deweloperowi będzie się to opłacać. Naiwnym byłoby jednak zakładać, że udziałowcy spółki będą do niej dokładać tylko dlatego, że podpisali umowę na okres dziesięciu lat. W pewnym momencie dużo prościej będzie wykazać, że spółka nie jest w stanie wywiązać się z umowy i ogłosić bankructwo. Równolegle inne firmy należące do tych samych właścicieli mogą budować i sprzedawać kolejne lokale z gwarantowanym najmem, a przynajmniej tak długo, jak znajdują się chętni na ich zakup.
Powyższy artykuł pochodzi z jednego z 4-tomów książki Inteligentny Inwestor XXI wieku autorstwa Trader'a21. Zainteresowanych zakupem odsyłamy na stronę www.inteligentnyinwestor.pl. Przed zakupem zalecamy pobranie darmowych próbek jak i zapoznanie się z licznymi recenzjami na lubimyczytać.pl.
