Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kwartale 2021 r
W ostatnich latach obserwowany jest rozwój komercyjnego rynku mieszkań na wynajem. Jest on konsekwencją wielu czynników, m.in. ograniczenia ochrony lokatora i sprzyjających warunków ekonomicznych takich jak: popyt strukturalny ze strony rynku pracy, rosnące dochody, niskie stopy procentowe oraz subiektywne przekonanie społeczeństwa o bezpieczeństwie inwestycji mieszkaniowych.
W tych okolicznościach rodzi się pytanie o to jak kształtuje się zyskowność tego typu inwestycji w Polsce
W literaturze międzynarodowej dominuje pogląd o niskiej zyskowności tego typu inwestycji. Wskazuje się też na szereg czynników ryzyka, takich jak: ryzyko cyklu, ryzyko płynności, wysokie koszty wejścia i wyjścia oraz ryzyko regulacyjne (zmiany prawa w zakresie ochrony lokatora). Dlatego mieszkania tego typu były budowane w okresie niskich stóp procentowych (cykl kredytowy) i zazwyczaj subsydiowane (najczęściej przyspieszona amortyzacja). Należy też dodać, że przy analizie opłacalności inwestycji najmu zazwyczaj operuje się kategorią zwrotu (yield), która zawiera w sobie amortyzacje, a nie czysty zysk. Trzeba też brać pod uwagę, że analizy te pokazują zazwyczaj przepływy z inwestycji wysoko lewarowanej kredytem. W warunkach niskich stóp procentowych powoduje to dodatkowe zyski, jednak po zmianie fazy cyklu finansowego i wzroście stóp procentowych, nadzwyczajne zyski mogą się obniżyć lub przekształcić w straty.
Aby pokazać rzeczywistą zyskowność inwestycji w mieszkania na wynajem operujemy zazwyczaj trzema kategoriami, często niesłusznie mieszanymi i zamiennie używanymi na rynku, tj.:
- Stopą kapitalizacji inwestycji, zdefiniowaną jako czynsz netto (czyli bez kosztu utrzymania nieruchomości) do ceny mieszkania. Zawiera ona podatki oraz wartość amortyzacji i pomimo, że jest często stosowana, nie jest de facto miarą zyskowności inwestycji lecz raczej przepływów pieniężnych. Jest to jednak najprostszy miernik a jego dynamika zachowuje się podobnie do stopy zwrotu z inwestycji czyli ROE dla LTV = 0%.
- Stopą zwrotu z kapitału własnego przy zaangażowaniu kredytu zdefiniowaną jako czynsz netto pomniejszony o podatki i amortyzację oraz odniesiony tylko do zaangażowanego, własnego kapitału. Mianownik tego wskaźnika zawiera więc zysk z inwestycji, jednak odnosimy go tylko do naszego własnego kapitału. Jeżeli wspieramy się kredytem, a wewnętrzna stopa zwrotu z inwestycji jest większa niż stopa kredytu czy innej formy kapitału obcego, to lewarowanie przynosi nam dodatkowe przepływy zwiększające rentowność naszego kapitału, ale jednocześnie zaciemnia obraz rzeczywistej efektywności inwestycji. W przypadku naszych analiz pokazujemy ROE przy LTV równym 50% i 80%, co uwzględnia bankową praktykę przy tego typu inwestycjach (50%) oraz maksymalnie dopuszczalne lewarowanie (80%)
- Stopą zwrotu z kapitału własnego bez zaangażowania kredytu (LTV = 0%), czyli stopą zysku z inwestycji. Mianownik tego wskaźnika jest taki sam jak dla omówionego powyżej, jednak w liczniku ujęty jest cały zaangażowany w inwestycje kapitał. Jest to więc rzeczywisty miernik efektywności inwestycji, często utożsamiany i porównywalny z procentem. Miernik ten pokazuje ile groszy zysku przynosi nam corocznie każda zainwestowana w mieszkanie złotówka i jest uniwersalnym wskaźnikiem służącym w rachunku ekonomicznej efektywności inwestycji dla ich wzajemnego porównywania.
Prezentowane obliczenia należy traktować jako szacunki dotyczące zyskowności najmu w badanych miastach i nie należy ich traktować jako informacji biznesowej. Dostępność danych czynszowych z transakcji wynajmu jest ograniczona, dodatkowo rynek ten jest niehomogeniczny i wymagałby zastosowania technik ekonometrycznych aby porównać, często słabo porównywalne, mieszkania.
Pomimo tych zastrzeżeń analiza przychodu z inwestycji mieszkaniowej w Polsce potwierdza omawiane wcześniej ogólne zależności. Po uwzględnieniu amortyzacji, podatków oraz efektów dźwigni rzeczywiste stopy zwrotu z inwestycji w mieszkanie na wynajem, przy LTV=0, oscylują średnio w granicach 2,4% – 3,7% w zależności od miasta. Obecnie niski poziom stóp procentowych powoduje, że finansowanie inwestycji kredytem przynosi dodatkowe, choć niewielkie zyski, tak więc stopy zwrotu z kapitału własnego są wyższe. Ponieważ różnica pomiędzy wewnętrzną stopą zwrotu a kosztem kredytu jest niewielka tak finansowane inwestycje stają się bardzo wrażliwe na zmiany stóp i zmiany stawek czynszów najmu oraz ryzyka pustostanów i nie powinny stanowić zachęty do dużego lewarowania inwestycji. Głównym powodem popytu na nieruchomości na wynajem jest więc aktualna faza cyklu finansowego i związane z nią niskie stopy zwrotu z alternatywnych inwestycji finansowych dostępnych dla gospodarstw domowych, nie zaś domniemana wysoka zyskowność najmu.
Według szacowanych wskaźników rentowności rynek nieruchomości mieszkaniowych pozostaje wciąż alternatywą lokowania kapitału.
W II kwartale 2021 r. w odniesieniu do kwartału poprzedniego na czternaście analizowanych miast w dziewięciu lokalizacjach odnotowano wzrost średnich stawek transakcyjnych najmu, w tym najwyższy w Białymstoku i w Krakowie. W pięciu pozostałych miastach wystąpiła korekta czynszu, w tym spadek utrzymał się kolejny kwartał w Katowicach, Poznaniu i w Szczecinie.
Analiza danych dostępnych w II kwartale 2021 r. wykazała spore zróżnicowanie szacowanej stopy kapitalizacji (oczekiwanego przez nabywcę nieruchomości zwrotu z wynajmu, wyrażonego jako procent ceny nabycia nieruchomości w pełni środkami pieniężnymi). Szacowana stopa kapitalizacji w II kwartale 2021 r. w odniesieniu do kwartału poprzedniego obniżyła się w siedmiu miastach w wyniku wzrostu rozwarstwienia pomiędzy ceną nabycia mieszkania, a czynszem transakcyjnym wynajmu mieszkań. W analizowanym okresie najwyższe szacunkowe stopy kapitalizacji odnotowano w Łodzi (6,9%), we Wrocławiu (6,1%), Białymstoku (6,6%) i w Katowicach (5,9%). W pozostałych miastach odnotowano niższą ich wartość, - w Poznaniu (5,6%), Warszawie (5,3%), Gdańsku (5,1%) i w Krakowie (4,9%).
Zwrot z inwestycji w mieszkania, mimo obserwowanej w dalszym ciągu słabej koniunktury na wszystkich analizowanych lokalnych rynkach najmu, w II kwartale 2021 r. był korzystniejszy niż bezpieczna inwestycja w obligacje skarbowe lub lokata bankowa i przyniósł wyższe zyski.
W przypadku sześciu miast, głównie mniejszych, na terenie których zarejestrowano odbudowanie poziomu cen transakcyjnych najmu, skrócił się nieznacznie szacowany czas zwrotu z inwestycji w mieszkanie na wynajem. Najkrótszy okres zwrotu (poniżej 18 lat) w analizowanym okresie dotyczył Łodzi, Białegostoku, Wrocławia, Katowic, Lublina i Szczecina. Najdłuższy okres zwrotu z inwestycji w mieszkanie (powyżej 20 lat) uzyskano w Gdyni, Krakowie i Rzeszowie. Na największym warszawski rynku mieszkaniowych czas zwrotu z inwestycji w mieszkanie na wynajem sięgał blisko 19 lat.
Wskaźnik ROE informujący o zwrocie z faktycznie zainwestowanych środków pieniężnych, w zakup mieszkania w II kwartale 2021 r. we wszystkich miastach pozostał na znacznie niższym poziomie od obliczonej stopy kapitalizacji. W sytuacji, kiedy cała inwestycja w nieruchomość mieszkaniową została sfinansowana gotówką, najwyższego zwrotu z kapitału własnego mogą oczekiwać inwestorzy w Łodzi (4,2%), Wrocławiu (3,5%), Katowicach (3,3%) i Lublinie (3,2%). Na pozostałych lokalnych rynkach poziom ROE mieścił się w przedziale od 3,1% do 2,4%, w tym na największym, warszawskim rynku wyniósł 2,9% wobec 2,7% w kwartale poprzednim.
W siedmiu analizowanych miastach (Gdynia, Katowice, Łódź, Poznań, Rzeszów, Szczecin i Wrocław) w II kwartale 2021 r. wobec kwartału poprzedniego zastosowanie dźwigni finansowej (posiłkowanie się środkami finansowymi z kredytu bankowego w finansowaniu mieszkania LTV=50%, LTV=80%) pogłębiło spadek stopy zwrotu z kapitału własnego (ROE). Jednakże w wymienionych lokalizacjach zwrot z kapitału własnego przy zakupie mieszkania z wykorzystaniem kredytu utrzymał się na wyższym poziomie niż zwrot na kapitale własnym bez zastosowania dźwigni finansowej.
Istotnym ryzykiem inwestowania w mieszkania na wynajem, mimo niewielkiej poprawy w II kwartale 2021 r., pozostaje nadal słaba koniunktura na rynku najmu i tym samym trudności w zapewnieniu ciągłości obłożenia. Zarówno w przypadku najmu długoterminowego, jak i krótkoterminowego o obłożeniu decyduje głównie lokalizacja mieszkania oraz coraz częściej wiek nieruchomości, standard wykończenia i zmieniające się preferencje nabywców. Pomimo, że ceny zakupu nieruchomości w centrum są znacznie wyższe niż na obrzeżach, inwestycja w nieruchomość bliżej centrum niesie niższe ryzyko problemów w zapewnieniu obłożenia i daje wyższe prawdopodobieństwo ciągłości generowania przychodów z wynajmu. Opłacalność inwestycji i ewentualne ryzyko w dużym stopniu zależne jest od regionu kraju i miasta.
Szacunkowa stopa kapitalizacji
***Materiał pochodzi z raportu NBP: "Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kwartale 2021 r.", którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk.
