W 2022 referencyjne czynsze wywoławcze pozostały bez zmian na wszystkich monitorowanych rynkach w kraju. Czynsze efektywne pozostają obecnie poza zakresem monitoringu. Czynsze wywoławcze spadły na większości rynków o kilka procent w 2021 oraz na wiodących rynkach o kilka kolejnych procent w 2020. Czynsze referencyjne są obecnie o od 3% do 17% niższe niż przed epidemią. Wyjątkiem jest Warszawa i Lublin, gdzie czynsze są na niezmienionym poziomie.
Czynsze liczone w PLN spadły znacząco łagodniej ze względu na silne osłabienie się PLN wobec EUR w okresie od wybuchu pandemii. Natomiast biorąc pod uwagę wzrost indeksu EUR HICP realne czynsze w EUR, w 2022 spadły istotnie. Należy brać pod uwagę, że obecnie czynsze dla większości istniejących umów najmu były przedmiotem indeksacji inflacją w strefie Euro.
Budżety przewidziane na ekspansję sklepów stacjonarnych pozostały silnie ograniczone już od 2019, pandemia doprowadziła do dalszych ograniczeń, w okresie post-pandemicznym sytuacja nie poprawiła się znacząco. Wszystko to powoduje, że czynsze dla sklepów odzieżowych w centrach handlowych pozostają pod presją. Czynsze referencyjne dotyczące sklepów odzieżowych w centrach handlowych o powierzchni około 100 m2 są w grupie najbardziej narażonych na utratę wartości czynszowych.
Najbezpieczniejsze pod względem utraty wartości czynszowej pozostają centra handlowe typu convenience oraz retail park, są to również obiekty, których dalsza ekspansja jest przewidziana na krajowym rynku.
W naszym przekonaniu presja na obniżki czynszów realnych będzie długotrwała, nawet jeżeli w sytuacji silnej inflacji czynsze nominalne jeszcze wzrosną. Presja będzie miała miejsce w centrach handlowych drugorzędnych, dla których przyszłość jako miejsce handlu modowego wraz z dalszym rozwojem e-commerce będzie coraz bardziej utrudnione. Ze względu na powyższe, przewidujemy ze zróżnicowanie pomiędzy czynszami referencyjnymi, a czynszami średnimi dla większości obiektów będzie stopniowo wzrastać.
Należy zwrócić uwagę, że transformacja centrów handlowych w kierunku obiektów nakierowanych na spędzanie wolnego czasu nie będzie obojętna na przeciętne wartości czynszowe obiektów handlowych a dotychczas w centrach handlowych głównym generatorem wysokich czynszów były sklepy modowe oraz z akcesoriami damskimi.
Czynsze obecnie charakteryzują się znacznym zróżnicowaniem pomiędzy Warszawą i pozostałymi rynkami[1] . Szczególnie dużą różnicę obserwujemy w podsektorze najlepszych lokali handlowych. W przypadku innych typów lokali różnica pomiędzy Warszawą, a regionami jest istotnie mniejsza. W Warszawie jak dotychczas panowały nietypowe warunki podażowe z bardzo nietypową pozycją obiektu Złote Tarasy na mapie handlowej stolicy. Ze względu na odejście dewelopera od projektu T22, sytuacja ta się utrwali co najmniej do końca tej dekady.
W obiektach handlowych efektywne czynsze transakcyjne dotychczas były o około 15% niższe od czynszów wywoławczych. W Warszawie ze względu na wyjątkowo niski współczynnik pustostanów różnica ta stanowiła około 10%. Przypuszczamy, że po epidemii różnice w czynszach wywoławczych oraz transakcyjnych są o co najmniej kilka punktów procentowych wyższe.
Zobacz także: Dodatnia absorpcja, centra handlowe w Polsce nie dają za wygraną
***Materiał pochodzi z raportu PKOBP: Rynek nieruchomości handlowych – Analizy Nieruchomości, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:
-
Monitorowane przez PINK czynsze dotyczą najlepszych lokali handlowych o pow. najmu 100-150 m2 z przeznaczaniem na modę. Czynsze za takie lokale potrafią być wielokrotnie wyższe niż czynsze za lokale dla najemców typu anchor lub supermarket. Dla większych lokali zróżnicowanie w poziomie czynszów pomiędzy Warszawą oraz miastami regionalnymi nie jest formalnie monitorowane, ale zróżnicowanie tych czynszów jest istotnie mniejsze. ↑
