Wiele osób albo nie ma żadnego kontaktu z nieruchomościami, albo ma go poprzez swój dom. Trudno twierdzić, że dom jest inwestycją, ponieważ jego głównym celem jest zapewnienie schronienia. Nieruchomości, jako inwestycja odrębna od domu, a zwłaszcza nieruchomości komercyjne (wielorodzinne, przemysłowe, biurowe, handlowe, nauki przyrodnicze i magazynowe), mogą pomóc w dywersyfikacji portfela inwestycyjnego. To, co czyni je atrakcyjnymi, to potencjalnie mniejsza zmienność niż na rynku akcji i wyższe stopy zwrotu niż w przypadku tradycyjnych dochodów stałych. Ponadto nieruchomości komercyjne w przeszłości działały jako zabezpieczenie przed inflacją.
Osoby fizyczne mogą inwestować jak instytucje
Inwestorzy instytucjonalni, tacy jak fundusze emerytalne i fundusze wieczyste, od dawna wykorzystują nieruchomości komercyjne do dywersyfikacji swoich portfeli i obecnie około 9% ich całkowitych aktywów jest zainwestowanych w nieruchomości. Patrząc historycznie, instytucjonalna alokacja w nieruchomości osiągnęła poziom 15%-20% na początku lat 80-tych, kiedy to inwestorzy zaczęli korzystać z nieruchomości w okresie wysokiej inflacji w latach 70-tych. Inwestorzy indywidualni mają obecnie więcej możliwości uczestniczenia w rynku nieruchomości komercyjnych i tworzenia bardziej rozbudowanych alokacji, które w przeszłości były zarezerwowane dla inwestorów instytucjonalnych.
W miarę jak kurczy się handel detaliczny, rośnie rynek nieruchomości przemysłowych
Wpływ pandemii na sposób, w jaki pracujemy i dokonujemy zakupów, miał pozytywne i negatywne skutki dla nieruchomości komercyjnych. Niektóre sektory nieruchomości komercyjnych, takie jak centra handlowe i budynki biurowe, bardzo ucierpiały podczas pandemii, ponieważ kupujący uciekali z centrów handlowych, restauracji i biurowców na rzecz względnego bezpieczeństwa pracy w domu i zakupów internetowych. Inne obszary, takie jak nieruchomości wielorodzinne i związane z handlem elektronicznym, rozkwitły. Ogólnie rzecz biorąc, ceny nieruchomości komercyjnych w okresie od stycznia 2021 r. do stycznia 2022 r. wzrosły o około 20% w stosunku do poziomu sprzed roku.
Wydaje się, że trend pracy w domu utrzyma się nawet po ustąpieniu pandemii. Ponieważ rynek pracy zacieśnia się w obliczu wciąż obniżonych wskaźników aktywności zawodowej, pracodawcy, aby przyciągnąć pracowników, muszą zachęcać ich do większej elastyczności w miejscu pracy. Wielu pracowników lubi pracować w domu, a dla innych praca w domu nie jest jedynie udogodnieniem, które pojawiło się w wyniku pandemii, ale koniecznością ze względu na niewystarczającą ofertę opieki nad dziećmi oraz wysokie koszty, zarówno czasowe, jak i finansowe, dojazdów do pracy. W związku z tym w wielu miastach istnieje niepewność co do odpowiedniej ilości powierzchni biurowej.
Odwrotna sytuacja ma miejsce w przypadku nieruchomości przemysłowych, gdzie wskaźnik pustostanów znacznie się obniżył, co potencjalnie zwiększa szanse na wyższe ceny i silny wzrost budownictwa w przyszłości. Może to być jednak mniej prawdziwe w przypadku wielu budynków handlowych, w których wskaźniki pustostanów wciąż przekraczają poziomy sprzed pandemii, a zmiany w zwyczajach związanych z pracą i zakupami mogą nie powrócić do norm sprzed pandemii.
Kolejnym silnym obszarem są nieruchomości związane z transportem, magazynowaniem i dystrybucją, w przypadku których odnotowano znaczny spadek wskaźników pustostanów zarówno w Stanach Zjednoczonych, jak i w Europie. Popyt na nieruchomości związane z logistyką skorzystał na silnym wzroście handlu elektronicznego od czasu wybuchu pandemii COVID-19. Sprzedaż e-commerce w USA stanowiła 13% całkowitej sprzedaży detalicznej w czwartym kwartale (Q4) 2021 r., poniżej szczytowego poziomu w drugim kwartale 2020 r., ale przed poziomem sprzed pandemii wynoszącym 11% w Q4 2019 r.[4].
Popyt na nieruchomości przemysłowe również wydaje się pozostawać silny, ponieważ najemcy koncentrują się na ulepszaniu kanałów dystrybucji w handlu elektronicznym, zwiększaniu zapasów w celu uniknięcia zakłóceń w łańcuchu dostaw oraz na przenoszeniu produkcji za granicę. Rysunek 1 ilustruje zmiany w inwestycjach w sektorze przemysłowym wynikające z tych trendów.
Wreszcie, zwiększone wydatki rządowe na infrastrukturę prawdopodobnie stworzą możliwości w zakresie nieruchomości związanych z transportem i energią odnawialną. Ponadto, modernizacja istniejących struktur w celu poprawy wydajności energetycznej, wodnej i materiałowej będzie prawdopodobnie kluczowym tematem w nadchodzących latach, wspierając istniejące i nowe sektory przemysłu budowlanego.
Ochrona przed inflacją jest wbudowana
Kolejnym jasnym sektorem jest budownictwo wielorodzinne, w którym odnotowano gwałtowny wzrost popytu na wynajem spowodowany silnym wzrostem zatrudnienia i tworzeniem się gospodarstw domowych. Nieruchomości wielorodzinne są jednym z lepszych zabezpieczeń przed inflacją, ponieważ wynajmujący mogą szybciej dostosowywać czynsze (zazwyczaj w skali roku) w okresie ekspansji gospodarczej. Przykład: czynsze w nieruchomościach wielorodzinnych wzrosły o 13,4% w 2021 r., znacznie szybciej niż wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych wynoszący 7,0%.[6]
Implikacje inwestycyjne
Prywatne nieruchomości komercyjne mogą potencjalnie zapewnić strumienie zwrotu i dochodów przy niższej korelacji ze stopami zwrotu z akcji, papierów wartościowych o stałym dochodzie i nieruchomości mieszkaniowych, a także przy niższej wrażliwości na inflację.
Jakie są rodzaje ryzyka?
Wszystkie inwestycje wiążą się z ryzykiem, w tym z możliwością utraty kapitału. Wartość inwestycji może zarówno spadać, jak i rosnąć, a inwestorzy mogą nie odzyskać całej zainwestowanej kwoty. Akcje historycznie osiągają lepsze wyniki od innych klas aktywów w długim okresie, ale mają tendencję do bardziej drastycznych wahań w krótkim okresie. Ceny obligacji na ogół poruszają się w kierunku przeciwnym do zmian stóp procentowych. Dlatego też, gdy ceny obligacji dostosowują się do wzrostu stóp procentowych, ceny akcji mogą spadać. Inwestowanie za granicą wiąże się ze szczególnym ryzykiem, w tym z wahaniami kursów walut, niestabilnością gospodarczą i wydarzeniami politycznymi; inwestycje na rynkach wschodzących wiążą się z podwyższonym ryzykiem związanym z tymi samymi czynnikami. W zakresie, w jakim strategia koncentruje się na określonych krajach, regionach, branżach, sektorach lub rodzajach inwestycji od czasu do czasu, może ona podlegać większemu ryzyku niekorzystnego rozwoju sytuacji w tych obszarach niż strategia, która inwestuje w szerszą gamę krajów, regionów, branż, sektorów lub inwestycji.
Ryzyka związane ze strategią inwestowania w nieruchomości obejmują m.in. różne ryzyka związane z posiadaniem nieruchomości, takie jak wahania wskaźników obłożenia i kosztów operacyjnych, zmiany w harmonogramach wynajmu, na które z kolei mogą negatywnie wpływać ogólne i lokalne warunki ekonomiczne, podaż i popyt na nieruchomości, przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego, przepisy dotyczące kontroli czynszów, podatki od nieruchomości, dostępność i koszty finansowania, przepisy dotyczące ochrony środowiska oraz nieubezpieczone straty (wynikające na ogół z katastrof, takich jak trzęsienia ziemi, powodzie i wojny).
Stephen Dover
