czy opłaca się inwestować w mieszkania na wynajem

Wysokie oprocentowanie depozytów będzie trudne do utrzymania

Nawiasem mówiąc, trzeba mieć świadomość, że banki pod koniec pierwszego półrocza 2022 roku podniosły oprocentowanie depozytów do poziomu, który może się okazać trudny do utrzymania, a przynajmniej trudno liczyć na dalsze wyraźnie podwyżki, o ile podstawowa stopa procentowa zgodnie z prognozami rynkowymi nie wzrośnie powyżej poziomu 7-7,5%.

Te idą w miliardy złotych. Składają się na nie koszty związane z kredytami walutowymi, rosnące koszty odsetkowe, potencjalne koszty problemów ze spłatą kredytów (np. gotówkowych czy inwestycyjnych), koszt zastąpienia WIBOR-u inną, niższą stawką, dopłaty do Funduszu Wsparcia Kredytobiorców czy idący w co najmniej kilkanaście miliardów złotych koszt rządowego pomysłu darmowych wakacji kredytowych. To wszystko może spowodować, że banki już niedługo przestaną być tak hojne dla oszczędzających.

Lokaty dają realne straty

Jest to ważne w kontekście inflacji i faktu, że już od lat oprocentowanie lokat bankowych jest zbyt niskie, aby uchronić siłę nabywczą kapitału. Co więcej, problem ten zaczął się na przełomie lat 2015/2016. Wszystko sprowadza się do tego, że banki co prawda doliczają odsetki do powierzonego im kapitału, ale najpierw od odsetek należy zapłacić jeszcze podatek (19%), a potem okazuje się, że inflacja zjada siłę nabywczą kapitału w jeszcze szybszym tempie.

Póki w ten sposób realnie traciliśmy 1-2% w skali roku, było to chwilowo akceptowalne. Gdy realna roczna strata zaczęła wynosić 3-4%, coraz więcej z nas rezygnowało z trzymania pieniędzy w bankach. Dziś – gdy kończące się lokaty dają tak małe zyski, że realnie (po uwzględnieniu inflacji) ich posiadacze tracą ponad 12% w skali roku, sytuacja jest skrajnie niekorzystna.

I choć banki w ostatnich tygodniach podnoszą oprocentowanie depozytów, to wciąż nie ma takich lokat czy rachunków oszczędnościowych, które pozwoliłyby realnie uchronić kapitał przed inflacją w perspektywie najbliższego roku.

Nic też nie wskazuje na to, aby takie depozyty się pojawiły. A gdyby i tego było mało, to dziś dostępne prognozy sugerują, że nawet lokaty zakładane pod koniec 2023 roku nie pozwolą realnie zarobić. Jeśli sytuacja taka będzie trwała do 2025 roku, to będziemy mogli mówić w kontekście trzymania pieniędzy w bankach o straconej dekadzie.

Właściciele nie chcą opuszczać bezpiecznej przystani

Fakt, że depozyty nie dają realnej ochrony przed destrukcyjnymi efektami inflacji jest z drugiej strony jednym z argumentów, który powoduje, że sprzedający także tracą ochotę do sprzedawania mieszkań. Trudno się temu dziwić.

Historia pokazuje, że okresy wzmożonej inflacji są często momentem, w którym ceny nieruchomości rosną, chroniąc w ten sposób zainwestowany w nie kapitał.

Potwierdzają to dane z rynku amerykańskiego z ostatnich 130 lat. Pokazują one bardzo dużą korelację pomiędzy zmianami cen nieruchomości i inflacją. Nawet więcej – w dłuższym terminie ceny nieruchomości zwykły rosnąć z przeciętną roczną dynamiką o 1-2 pkt. proc. wyższą niż ceny dóbr i usług (inflacja). Wzrosty cen dóbr i usług mają bowiem zupełnie przeciwne działanie niż zmiany poziomu stóp procentowych. Ten pierwszy sprzyja wzrostom cen mieszkań, a drugi je ogranicza.

Dane za ostatnie lata sugerują, że wzrost poziomu podstawowej stopy procentowej o 1 pkt. proc. powoduje spadek dynamiki wzrostu cen mieszkań o około 2,5-3 pkt. proc. w skali roku.

✕

Zważywszy na fakt, że na początku 2022 roku mieszkania w dużych miastach drożały przeciętnie o prawie 16%, to teoretycznie wzrost podstawowej stopy procentowej do poziomu 5-7% spowodowałby, że przestałyby drożeć. Byłoby tak jednak w świecie, w którym przy okazji nie mielibyśmy do czynienia z galopującą inflacją. Ta w maju 2022 roku była prawie 14-procentowa. Prognozy sugerują, że w całym 2022 roku inflacja wyniesie około 12%, a w 2023 roku będzie to ponad 9%.

Historia uczy nas, że poziom inflacji ma wpływ na to, jak zmieniają się ceny mieszkań. Po części może wynikać to z faktu, że w otoczeniu wysokiej inflacji rosnąć powinny też koszty budowy, które są związane z cenami transakcyjnymi.

Ponadto nieruchomości są uznawane za bezpieczną przystań dla kapitału i naturalną tarczę przed inflacją. Efekt jest taki, że w ostatnich latach każdy dodatkowy punkt procentowy inflacji przekładał się przeciętnie na około 1,5 pkt. proc. dynamiki wzrostu cen mieszkań.

***Materiał pochodzi z raportu HERITAGE REAL ESTATE: “Indeks koniunktury na rynku nieruchomości w I kwartale 2022”, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:

Indeks HRE