Kłopoty gospodarcze w USA mają bezpośrednie przełożenie na rynek nieruchomości. Ostatnie odczyty makroekonomiczne wprowadzają spory niepokój, a konsumenci obawiają się nadchodzącego kryzysu. Agencja Moody's prognozuje, że w latach 2023-24 ceny nieruchomości w Ameryce będą w trendzie spadkowym.
Dalsza część artykułu znajduje się pod materiałem wideo
- Amerykański rynek nieruchomości jest pod ogromną presją, spada sprzedaż domów i mieszkań.
- Działania Fed ograniczają popyt na rynku.
- Zaledwie 21% nieruchomości wystawionych na sprzedaż w minionym roku było dostępnych dla przeciętnych gospodarstw domowych.
Agencja Moody’s opublikowała budzącą grozę prognozę, według której ceny nieruchomości w USA odnotują trend spadkowy w latach 2023-2024. Analitycy szacują, że w ujęciu rocznym spadek cen domów wyniesie nawet 4%. W okresie od czerwca 2022 r. do lutego 2023 r. ceny nieruchomości spadły o 12%. Ponadto załamała się sprzedaż istniejących domów i mieszkań, a oprocentowanie kredytów hipotecznych rośnie.
U.S. home prices fell 2% annually yet some areas saw more dramatic price fluctuations.
— Redfin (@Redfin) April 8, 2023
Home prices fell most in Austin, Sacramento, and Oakland. They increased most in Milwaukee, Fort Lauderdale, and West Palm Beach ???? https://t.co/vjBttDKcmp #realestate pic.twitter.com/3c2CDSX35W
Warto przypomnieć, że w trakcie pandemii wzrósł popyt na nieruchomości, który utrzymywał się w kolejnych miesiącach 2021 r. Gdy Fed zaczął podnosić stopy procentowe w marcu 2022 r., wówczas skutecznie osłabił popyt. Od połowy 2022 roku widać spadek cen. Według analityków Moody’s wysokie oprocentowanie kredytu i podwyższony poziom cen mogą skutecznie powstrzymywać popyt w kolejnych latach.
The median existing-home price for all housing types in January was $359,000, an increase of 1.3% from January 2022 ($354,300), as prices climbed in three out of four U.S. regions while falling in the West. #realestate#Philly pic.twitter.com/VFDpR0eH1q
— The Shissler Group (@ShisslerGroup) April 16, 2023
Spadek cen nieruchomości w ważnych ośrodkach miejskich
O pogarszającej się sytuacji w amerykańskim sektorze nieruchomości może świadczyć spadek cen w miastach takich, jak San Francisco, Las Vegas, San Diego czy Seattle. Rynek nieruchomości w USA jest bardzo zróżnicowany, a zakres cen ściśle zależy od stanu. Według Moody’s sprzedaż nowych inwestycji w tym roku w skali całego państwa może spaść nawet 20%.
Jednocześnie przystępność cenowa zakupu domu jest na najniższym poziomie od dekad. Na podstawie danych biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami Redfin zaledwie 21% nieruchomości mieszkalnych wystawionych na sprzedaż w minionym roku było dostępnych dla przeciętnego amerykańskiego gospodarstwa domowego.
Zobacz również: Fed będzie musiał zacząć obniżać koszt pieniądza pod koniec roku, dolar będzie słabł
Największe spadki cen w skali miast
Źródło: Realtor.com
Czy Amerykanie mają podstawy do obaw?
Dane dotyczące nieruchomości warto zestawić z ostatnimi odczytami makroekonomicznymi. Mówiąc o wzroście bezrobocia i prognozowanej recesji, eksperci obawiają się, że rynek może stać nad krawędzią. Analitycy Moody's Investors Service zauważają, że po gwałtownym wzroście cen, który odnotowano do połowy minionego roku, wartości spadały w 12 z 13 ostatnich miesięcy.
Wykres 1. Sprzedaż istniejących domów w USA w ostatnich latach.
Źródło: Investing.com
Sytuacja na amerykańskim rynku nieruchomości po raz kolejny przywołuje obawy o powtórkę z 2008 r. - globalny kryzys, który uderzył w światowe gospodarki. W 2023 r. kryzys niekoniecznie może wiązać się z domami jednorodzinnymi, ale z nieruchomościami komercyjnymi. To właśnie m.in. ten sektor ucierpiał najbardziej po niedawnym upadku banku SVB.
W tym przypadku odpowiedzią na pytanie o możliwość wystąpienia kryzysu może być wskaźnik LTV, który informuje o relacji kredytu do wartości nieruchomości. Obecnie jego wartość to maksymalnie 75%, a więc pożyczkodawcy w USA mogą zaoferować 75% kredytu w stosunku do danej inwestycji. Gdyby doszło do upadłości i konieczna byłaby sprzedaż obiektu przez bank, cena musiałaby spaść o więcej niż 25%, wówczas dopiero strata zostałaby naliczona.
W 2008 roku wskaźnik LTV wynosił 100% w przypadku kredytów mieszkaniowych. Oznaczało to, że prawdopodobieństwo niewypłacalności w przypadku gospodarstw domowych było wyższe, niż obecnie w przypadku przedsiębiorstw.
Zobacz również: Amerykańskie banki nadal aktywnie pożyczają pieniądze od Fed
Warto również zauważyć, że sektor ten jest w dużej mierze finansowany przez małych i średnich regionalnych pożyczkodawców. Szacuje się, że nawet ok. 80% niespłaconego zadłużenia z tytułu nieruchomości komercyjnych po upadku SVB jest w posiadaniu regionalnych instytucji. To może wiązać się z kolejnymi zagrożeniami dla sektora.
W nadchodzących latach przyjmujące rekordowe wartości komercyjne zadłużenie hipoteczne osiągnie termin zapadalności. Pomimo że sytuacja została opanowana, banki wciąż są mniej skłonne do udzielania pożyczek, z uwagi na niższą bazę depozytową.
