W ostatnich latach z boomu na rynku nieruchomości postanowili skorzystać nie tylko tradycyjni deweloperzy, ale również inwestorzy w tzw. condohotele i aparthotele, skuszeni „gwarantowanym zyskiem” w wysokości od 6% do 8%. Czy warto zainteresować się tą inwestycją? Na co warto zwrócić uwagę? Czego należy się wystrzegać? Jak epidemia Covid-19 może wpłynąć na przyszłość branży condohoteli i aparthoteli i co się stanie z „gwarantowanymi zyskami”? Odpowiedzi poniżej.
Zacznijmy od podstaw
Na wstępie warto wyjaśnić różnicę pomiędzy condohotelami i aparthotelami. Inwestor przeznaczający środki na aparthotel, najczęściej kupuje jeden lub kilka niewielkich lokali mieszkalnych, tzw. apartamentów w budynku wielomieszkaniowym (powyżej 10 lokali) składających się oprócz sypialni z pokoju dziennego, aneksu kuchennego i niekiedy z balkonu. Na pobyt w takich warunkach najczęściej decydują się rodziny z dziećmi lub osoby przebywające w podróży służbowej, wymagający nieco wyższego standardu i dostępu do szerszej palety usług, niż ma to miejsce w przypadku zwykłego condohotelu. Osoby te decydują się również świadomie na pobyt w miejscu bardziej kameralnym, posiadającym mniej lokali niż tradycyjny hotel. W związku z tym mogą liczyć na szereg usług oferowanych przez 4* i 5* obiekty, jak strefa SPA&Wellness, room service czy dostęp do szeregu restauracji.
Condohotel praktycznie nie różni się niczym od tradycyjnego hotelu. Zawiera szereg pokoi oddanych do dyspozycji gości, natomiast liczba przyznanych gwiazdek świadczy o zakresie i jakości oferowanych usług. Różnicą jest prawo własności – każdy z pokoi w condohotelu stanowi odrębny lokal będący własnością osobnego właściciela. W obu przypadkach – condohoteli i aparthoteli właściciel odpowiednio pokoju albo apartamentu ma możliwość korzystania z niego przez krótki czas w ciągu roku, przez pozostałe dni jest on przeznaczone na wynajem, najczęściej krótkoterminowy. Chcąc rozważyć czynniki mogące mieć wpływ na przyszłość biznesu condo w Polsce, warto na początek poddać analizie polski rynek hotelarski.
Polski rynek hotelarski na przestrzeni ostatnich lat
W latach 2014 - 2019 baza noclegowa w Polsce wzrosła o ponad 15%, głównie wśród obiektów 4 i 5 gwiazdkowych. Co ciekawe, odnotowano spadek liczby obiektów 1 i 2 gwiazdkowych co może świadczyć o tym, iż Polacy zaczynają coraz bardziej stawiać na komfort i jakość pobytu.
Zmiana wielkości bazy noclegowej w Polsce w latach 2014 -2019
https://issuu.com/brogmarketing/docs/rynek_hotelarski_w_polsce_-_raport_2019
Stale rosnąca podaż na rynku hotelarskim jest odpowiedzią na rosnący popyt, zarówno wśród turystów krajowych, jak i zagranicznych.
Popyt na miejsca hotelowe w Polsce w latach 2012 - 2019
https://www.emmerson-evaluation.pl/wp-content/uploads/2020/04/raport-rynek-hoteli-oraz-condohoteli-w-polsce-2020.pdf
Obłożenie hoteli ogółem kształtuje się na stale rosnącym poziomie, który pod koniec 2018 roku sięgał ok 53%, ze stale rosnącym poziomem w hotelach 3, 4 i 5 gwiazdkowych.
Obłożenie hoteli w latach 2010 - 2018
https://issuu.com/brogmarketing/docs/rynek_hotelarski_w_polsce_-_raport_2019
Poniższy wykres prezentuje bazę noclegową oraz poziom obłożenia w latach 2012 -2019. Przed wybuchem pandemii Covid-19 branża hotelarska w Polsce przeżywała dynamiczny rozwój, zwłaszcza w segmencie hoteli 3, 4 i 5 gwiazdkowych
Liczba pokoi i obłożenie hoteli w Polsce w latach 2012-2019
Poniższy kartodiagram obrazuje szacowany rozwój przemysłu hotelarskiego pod względem nowych pokoi do końca 2021 roku.
Prognozowana podaż pokoi hotelowych do końca 2021r.
Epidemia Covid-19 doprowadziła do zamarcia ruchu turystycznego zarówno krajowego jak i zagranicznego, powodując w konsekwencji całkowity paraliż branży hotelarskiej. O ile w trakcie trwania restrykcyjnego lockdownu hotele zostały całkowicie zamknięte, o tyle aktualnie, bo stopniowym zluzowaniu obostrzeń średni poziom obłożenia hoteli 5 gwiazdkowych szacuje się na poziomie kilkunastu procent. Rok 2020 w branży hotelarskiej należy spisać na straty, dopiero w 2021 i 2022 roku powinna nastąpić ponowne ożywienie w sektorze. Warto zwrócić uwagę jak epidemia wpłynęła na obłożenie hoteli w pierwszych tygodniach epidemii w poszczególnych państwach europejskich, gdzie w porównaniu do analogicznego okresu w zeszłym roku obłożenie spadło o ponad 90% (m.in.Czechy, Włochy, Grecja, Austria i Polska).
Spadek obłożenia hoteli w krajach Europy w marcu 2020r.
Model biznesowy branży condo
Jak zatem wygląda sposób zarabiania na inwestycji (zarówno z punktu widzenia inwestora indywidualnego, jak i dewelopera?) Zarządzaniem zakupioną nieruchomością zajmuje się profesjonalna firma, załatwiająca wszelkie sprawy administracyjne. Ponadto po jej stronie znajduje się kwestia zarządzania wynajmem danego lokalu mieszkalnego. Zysk inwestora stanowi czynsz za wynajem pomniejszony o koszty firmy zarządzającej, opłaty eksploatacyjne, np. czynsz., koszty wyposażenia lokalu oraz podatek dochodowy. Podpisując umowę z tzw. operatorem inwestor otrzymuje w trakcie jej obowiązywania albo „gwarantowany zysk” w wysokości ok. 6-8% rocznie lub udział w zyskach. W związku z tym, że jest to model biznesowy zrozumiały dla większości przeciętnych Kowalskich oraz popularny wśród osób ze znaczniejszą gotówką (według badania Kantar Public 47% ankietowanych zadeklarowało, że mając pół miliona złotych zainwestowałoby je w zakup nieruchomości), w ostatnim czasie zaczął odnotowywać dynamiczny rozwój. Raport „Condohotele/Aparthotele w największych miastach polskich” firmy Fortech Consulting, ukazuje stan rynku condo oraz pozwala na ocenę inwestycji zarówno już funkcjonujących jak i tych będących dopiero na etapie budowy lub w planach. Zacznijmy od lokali już istniejących.
Liczba jednostek condo/aparthotelowych funkcjonujących już na rynku, stan na wrzesień 2019 r.
http://fortech-consulting.pl/sites/default/files/raport_aparthotele_miasta_wrzesien_2019_official.pdf
Apart- i condohotele cieszą się popularnością w największych centrach biznesowych w Polsce (Warszawa, Poznań) lub miastach turystycznych (Gdańsk, Kraków, Lublin i Częstochowa).
Które z tych ośrodków wiążą się z największymi perspektywami dla rozwoju tej branży?
Liczba jednostek (pokoi/apartamentów) w apart- i condohotelach (oddanych, w budowie, w planach), całość rynku (wrzesień 2019 r.)
http://fortech-consulting.pl/sites/default/files/raport_aparthotele_miasta_wrzesien_2019_official.pdf
Popularność condohoteli w zależności od regionu Polski
Rynek aparthoteli i condohoteli ma przed sobą największe perspektywy w Warszawie (43% wszystkich lokali mieszkalnych) Gdańsku (21%) i we Wrocławiu (17%) czyli w lokalizacjach uważanych albo za największe centra biznesowe albo turystyczne. Jak wygląda tendencja na rynku apart- i condohoteli w porównaniu z rokiem 2018?
Wielkość rynku condo - liczba jednostek (pokoi/apartamentów) w różnej fazie realizacji (oddane, w budowie, w planach)
Poza wspomnianymi już Warszawą, Gdańskiem i Wrocławiem, największy przyrost nowych lokali r/r można było odnotować w Krakowie oraz w Poznaniu. Podsumowując rynek apart- i condohoteli wg stanu na wrzesień 2019 w telegraficznym skrócie podsumowuje poniższe zestawienie:
Najważniejsze liczby funkcjonującego rynku condo w miastach, stan na wrzesień 2019 r.:
Ponad 1,3 mld złotych ulokowanych w inwestycje condo jest wartością, z którą należy się liczyć, nie szufladkując tej branży jako odnogi rynku nieruchomości o marginalnym znaczeniu. Znając już tendencję panującą na tym rynku oraz miasta cieszące się największą popularnością, warto przenalizować ceny za m2 w zależności od miasta, by wiedzieć, z jaką kwotą należy się liczyć chcąc zainwestować na rynku condo.
Cena netto lokali condo – bez wyposażenia (bez VAT: 8 lub 23%)
Pięć lat temu apartamenty hotelowe w Juracie czy Jastrzębiej Górze sprzedawały się niemal na pniu. W takich inwestycjach, jak kołobrzeski Hotel & Ultra Marine, Boulevard Ustronie Morskie czy Baltic Park Molo dla osób, które zwlekały z decyzją o zakupie pozostawały wolne tylko pojedyncze lokale, mimo wysokich cen. Apartamenty dwupokojowe w Baltic Park Molo kosztowały od 9,5 tys. zł do 13,5 tys. zł netto za m2., za te o najwyższym standardzie trzeba było płacić nawet po 20 tys. zł za m2. Inwestycja na rynku condo wymagała więc od 508 tys. zł netto z wyposażeniem za pokój w niskim standardzie do ponad 1,55 mln zł za najdroższy 3-pokojowy lokal z widokiem na morze i dużym tarasem. Wydaje się więc, że zasady i model biznesowy są jasne i przejrzyste a inwestycja „bezpieczna”, cechująca się „gwarantowanym zyskiem” pochodzącym z konkretnego aktywna, a nie ze spekulacji giełdowych czy inwestycji w wirtualne waluty. Okazuje się, że sprawa jest znacznie bardziej skomplikowana, niż się z pozoru wydaje, na co zaczął zwracać nie tylko UOKiK., ale również KNF.
Nie taki zysk gwarantowany, jak go malują
W konsekwencji wyrastających jak grzyby po deszczu nowych inwestycji condo, w mediach zaczęły pojawiać się slogany głoszące „gwarantowany zysk 6%-8% w skali roku”, ku rozgoryczeniu KNF i UOKiK. Tu pojawia się pewien problem. Jak mawiał Benjamin Franklin, w życiu pewne są tylko dwie rzeczy: śmierć i podatki. Nie wspominał nic o zysku z inwestycji. Nic dziwnego, że był powszechnie uważany za geniusza (i to bogatego geniusza). Afera GetBack nauczyła nas, że nie istnieje nic takiego jak gwarantowany zysk. Inwestycja w apart- lub condohotel wiąże się z szeregiem czynników ryzyka:
KNF i UOKiK ostrzega i przypomina, że branża condohoteli i aparthoteli w znacznym stopniu charakteryzuje się sezonowością i koniunkturalnością. Jeśli z jakiegoś powodu (epidemia, długotrwałe niesprzyjające warunki pogodowe) spadnie obłożenie obiektów hotelowych, może się zdarzyć, iż w konsekwencji operator nie będzie dysponował wystarczającymi środkami na wypłatę inwestorom „gwarantowanych zysków”. Krótko mówiąc, jeśli zabraknie najemców, z „gwarantowanych zysków” zostaną gwarantowane kłopoty.
Należy podkreślić, iż inwestycje w pokoje w condohotelach nie podlegają pod ustawę deweloperską, która nakazuje zawarcie umowy notarialnej, wpisanie roszczenia nabywcy do księgi wieczystej nieruchomości i wpłacenie pieniędzy na rachunki powiernicze. Wiąże się z tym bardzo poważne ryzyko. Jeżeli budowa apart – lub condohotelu jest finansowana w większości z wpłat inwestorów lub ze środków pozyskanych w wyniku emisji obligacji korporacyjnych, w razie upadłości dewelopera – nabywcy lokali lub jego wierzyciele mogą stracić wszystkie zainwestowane pieniądze, ponieważ zostały one wykorzystane do sfinansowania budowy, której nie udało się ukończyć. Podejmując decyzję o zainwestowaniu środków finansowych w zakup lokalu w apart- lub condohotelu należy dokładnie sprawdzić dewelopera oraz sprawdzić, jaki procent inwestycji finansowany jest ze środków własnych, a jaki z wpłat nabywców.
Czy 8 procentowy „gwarantowany zysk” na pewno wynosi 8%? Po pierwsze należy pamiętać, że jest to kwota brutto od której musimy odliczyć podatek dochodowy. Dodatkowo zwykle gwarantowane 8% obejmuje cenę za apartament netto (nie uwzględniając wyposażenia, które należy dokupić oraz kosztu miejsca postojowego). Dodatkowo należy uwzględnić opłaty eksploatacyjne (czynsz), który w dobrym condohotelu mieści się w granicach 400-500 złotych. Realnie więc inwestorowi zostaje ok. 4% zysku rocznie (a to już połowa mniej). Po kilku latach wartość naszego apartamentu z uwagi na znaczny stopień eksploatacji może zacząć spadać, potrzebne będą również remonty (czasami finansuje je operator). Za 10 lat w cenie będą nowsze, inne inwestycje, co może odbić się na cenie naszego lokalu.
„Gwarantowany zysk” obowiązuje w trakcie trwania umowy. Co się dzieje później? Inwestycja może nie być już aż tak reklamowana (środki na kampanię marketingową zostaną przeznaczone na promowanie nowych inwestycji z „gwarantowanym zyskiem”). Może się to przełożyć na niższe obłożenie obiektu w konsekwencji na niższe zyski. Należy pamiętać o tym, co stanowi główny zysk dewelopera. Jest nim przychód ze sprzedaży lokali w apart- lub condohotelu. Zysk z najmu najczęściej stanowi jedynie nieznaczny dodatek.
Aparthotele a COVID-19
Pandemia COVID-19 wylała kubeł zimnej wody na gorące głowy rozpalone perspektywą zysku bez ryzyka. Najem krótkoterminowy i hotelarstwo to turyści. Gdy z jakiegoś powodu zabraknie turystów, branża zamiera.
https://strefainwestorow.pl/artykuly/nieruchomosci/20200331/condohotele-banka-peka
Przekonaliśmy się o tym dzięki pandemii COVID-19 gdy z dnia na dzień granice państw zostały zamknięte, turystyka zamarła, a condohotele i aparthotele zaczęły świecić pustkami również na swoich rachunkach bankowych. Pierwszą ofiarą jest Wolska Aparthotel należący do spółki giełdowej City Service, który po niespełna 3 miesiącach od wybuchu pandemii ogłosił upadłość. To jednak nie wszytko. Według różnych szacunków w Polsce w 2019 roku działało od 300 do 350 dużych condohoteli, w dużej mierze zlokalizowanych na wybrzeżu, czyli niemal w 100% zależnych od turystyki, która aktualnie praktycznie zamarła. Jeszcze rok temu szacowano, że do 2020 roku w tej branży powstanie 20 000 nowych pokoi, co oznaczałoby przyrost ok 70% w ciągu 3 lat. Jeżeli ktoś zainwestował swoje pieniądze w aparthotel lub w condohotel, może odnotować znaczne straty, zwłaszcza że w budowa takich obiektów według szacunków portalu InwestycjewKurortach.pl w 80% przypadków finansowana jest z wpłat inwestorów.
Wnioski
Inwestycja w apart- i condohotele może stanowić w czasach skrajnie niskich stóp procentowych alternatywę dającą szansę osiągnięcia zysku wyższego niż na tradycyjnej lokacie bankowej lub z obligacji skarbowych. Należy jednak pamiętać, że nie istnieje nic takiego jak gwarantowany zysk i każda inwestycja wiąże się z możliwością utraty części lub całości zainwestowanego kapitału. W branży nieruchomości popularne jest stwierdzenie, iż zarabia się nie w momencie sprzedaży, a w chwili kupna (nabywając po atrakcyjnej cenie w licytacji komorniczej lub wskutek trudnej sytuacji właściciela). Co więcej, pandemia COVID-19 może zweryfikować siłę hurraoptymizmu w kolejnej branży, tym razem condohoteli i aparthoteli, doprowadzając do upadku słabszych podmiotów i w konsekwencji możliwego spadku cen nieruchomości w krótkoterminowej perspektywie. Wybierając w co chcemy zainwestować nasze oszczędności, często oprócz wiedzy specjalistycznej przydaje się zdrowy rozsądek oraz pamięć o tym, iż jeśli coś jest zbyt piękne, by mogło być prawdziwe, to najczęściej takie jest.
Powyższa treść jest wyłącznie wyrazem osobistych poglądów autora, została przygotowana tylko i wyłącznie w celach informacyjnych i nie stanowi „rekomendacji” w rozumieniu przepisów Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 r. w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, lub ich emitentów (Dz. U. z 2005 r. Nr 206, poz. 1715). Nie stanowi rekomendacji w rozumieniu „Rozporządzenia Delegowanego Komisji (UE) nr 2016/958 z dnia 9 marca 2016 r. uzupełniającego rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 596/2014 w odniesieniu do regulacyjnych standardów technicznych dotyczących środków technicznych do celów obiektywnej prezentacji rekomendacji inwestycyjnych lub innych informacji rekomendujących lub sugerujących strategię inwestycyjną oraz ujawniania interesów partykularnych lub wskazań konfliktów interesów” lub jakiejkolwiek porady, w tym w szczególności porady inwestycyjnej w zakresie doradztwa inwestycyjnego, o którym mowa w art. 76 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o obrocie instrumentami finansowymi (t.j. Dz. U. 2017, poz. 1768 z póź. zm.), dalej: „Ustawa”, porady prawnej lub podatkowej, ani też nie jest wskazaniem, iż jakakolwiek inwestycja jest odpowiednia w indywidualnej sytuacji inwestora. Autor, nie ponosi odpowiedzialności za działania lub zaniechania czytelnika lub innego inwestora podjęte na podstawie niniejszego artykułu ani za szkody poniesione w wyniku tych decyzji inwestycyjnych, skutki finansowe i niefinansowe powstałe w wyniku wykorzystania niniejszego artykułu lub zawartych w nim informacji. Inwestowanie w papiery wartościowe wiąże się z ryzykiem utraty części lub całości zainwestowanego kapitału. Inwestor wykorzystuje informacje zawarte w niniejszym komentarzu na własne ryzyko i odpowiedzialność.
