O ile sektor nieruchomości mieszkalnych w USA odradza się, dużo gorzej jest na rynku komercyjnym. Budynki sprzedawane są nawet za połowę wartości, a według ekonomistów Międzynarodowego Funduszu Walutowego ma być jeszcze gorzej…
- Dlaczego sektor nieruchomości komercyjnych załamuje się?
- Czy tym razem uda się wyjść z kryzysu obronną ręką?
- Co dalej z tym segmentem?
Jeden z największych spadków cen od dekad
Według najnowszych danych Międzynarodowego Funduszu Walutowego, sektor nieruchomości komercyjnych pozostaje pod presją nawet pomimo nadziei inwestorów na miękkie lądowanie.
Ekonomiści MFW nazywają tę sytuację “jednym z największych spadków cen od co najmniej pół wieku”, co ma zwiększać ryzyko dla amerykańskich inwestorów i pożyczkodawców. Przyjmuje się, że odkąd Rezerwa Federalna zaczęła podnosić stopy procentowe, ceny spadły średnio o 11%.
“Wyższe koszty finansowania zewnętrznego mają tendencję do obniżania cen nieruchomości komercyjnych bezpośrednio, zwiększając koszty inwestycji w tym sektorze, ale także pośrednio, spowalniając aktywność gospodarczą i zmniejszając popyt na tego typu nieruchomości. Niemniej jednak gwałtowny spadek cen podczas obecnego cyklu zacieśniania polityki pieniężnej w USA jest uderzający” - komentują ekonomiści MFW.
Zobacz również: Amerykańskie biurowce sprzedawane za połowę wartości. "Nadchodzi pokoleniowa zmiana"
Ceny nieruchomości komercyjnych w trakcie ostatnich kryzysówd
Analizując obecną sytuację w sektorze, analitycy przywołują poprzednie kryzysy ekonomiczne. Przyznają, że wyższe koszty finansowania zewnętrznego mają tendencję do obniżania cen nieruchomości komercyjnych bezpośrednio, zwiększając koszty inwestycji w tym sektorze. Pośrednio oznacza to spowolnienie aktywności w tym segmencie.
Ekonomiści zaznaczają, że bieżące problemy mogą być dużo poważniejsze. Wszystko za sprawą gwałtownego spadku cen w trakcie cyklu. Poniższy wykres pokazuje, że w trakcie ostatnich cykli nieruchomości odnotowały mniejsze straty podczas podwyżek stóp procentowych Fed. Częściowo zależy to od szybkiego tempa zacieśniania. MFW wskazuje, że działania pod przewodnictwem Jerome’a Powella spowolniły znacznie pozyskiwanie funduszy na rynku private equity – ważnego źródła finansowania sektora w ostatnich latach.
Źródło: Międzynarodowy Fundusz Walutowy
Sektor jest zagrożony również z uwagi zapadalność zadłużenia. Na podstawie danych Mortgage Bankers Association w ciągu najbliższych 2 lat zapadalność zadłużenia z tytułu nieruchomości komercyjnych w Stanach Zjednoczonych szacuje się na około 1,2 bln USD. Z tego ok. 25% to kredyty dla segmentu biurowego i detalicznego, a większość jest w posiadaniu banków.
Zobacz również: Mieszkanie w Holandii coraz droższe. Rynek w obliczu poważnego kryzysu
Nawet pomimo faktu, że Fed sygnalizuje zmiany, a nawet obniżki w tym roku, sektor prawdopodobnie pozostanie pod presją.
“Pośrednicy finansowi i inwestorzy ze znaczną ekspozycją na nieruchomości komercyjne są narażeni na zwiększone ryzyko związane z jakością aktywów. Mniejsze i regionalne banki amerykańskie są szczególnie wrażliwe, ponieważ są prawie pięciokrotnie bardziej narażone na sektor niż większe banki. Zagrożenia stwarzane przez sektor nieruchomości komercyjnych dotyczą także innych regionów, np. Europy, gdzie występuje wiele tych samych czynników, co w USA” - komentuje MFW.
Zaległości w sektorze komercyjnym mogą w dużym stopniu wpływać na akcję kredytową w skali makro. Ekonomiści MFW alarmują nawet o potencjalnym zjawisku błędnego koła zaostrzonych warunków finansowania.
