Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2020 r.
Informacja o procesach na rynkach terenów budowlanych oraz planowaniu przestrzennym w Polsce
W miarę postępującej urbanizacji i rozwoju miast działki gruntowe zabudowywane są powierzchniami mieszkalnymi oraz komercyjnymi. Dostępność gruntów jest czynnikiem niezbędnym do budowy, czyli rozwoju strony podażowej rynku nieruchomości. W niniejszej ramce skupiono się na zagadnieniach związanych z planowaniem zagospodarowania ziemi w Polsce, rynkiem gruntów rolnych oraz przeznaczonych pod budownictwo. Planowanie przestrzenne wraz z polityką władz lokalnych mają kluczowe znaczenie w dostarczaniu nowych terenów budowlanych dla rozwijających się miast. Normalnym kierunkiem rozwoju jest przekształcanie i zagospodarowywanie terenów rolnych, które stają się terenami budowlanymi.
Planowanie przestrzenne w Polsce Powierzchnia objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) dla Polski na koniec 2020 r. wynosiła 31,4% powierzchni kraju, wobec 31,2% w poprzednim roku. Największym pokryciem planistycznym charakteryzują się województwa: śląskie (71,8%), małopolskie (68,4%) oraz dolnośląskie (65,8%). Najmniejszym województwa: kujawsko-pomorskie (7,7%) oraz podkarpackie (9,2%) i lubuskie (9,5%).
W głównych miastach Polski w 2020 r. najwyższy udział powierzchni objętej obowiązującymi MPZP w powierzchni miast odnotowano w Sopocie (66,1%), Gdańsku (65,8%), Krakowie (68,7%), Wrocławiu (59,8%), Szczecinie (56,5%), Olsztynie (56,0%), Białymstoku (54,7%) oraz Lublinie (53,8%). Najniższy wykazano w Kielcach (17,7%), Zielonej Górze (17,9%) oraz Rzeszowie (15,9%). Średnio tereny objęte MPZP stanowiły 43,3% powierzchni miast.
Na koniec 2020 r. w trakcie sporządzania MPZP (w 18 głównych miastach Polski) było 79 tys. ha powierzchni, co stanowiło 21,0% powierzchni miast. Główną barierą spowalniającą tempo sporządzania planów zagospodarowania przestrzennego są wysokie koszty finansowe oraz złożoność procedur.
Na obszarach, na których nie obowiązują MPZP, warunki zmiany sposobu zagospodarowania terenu są określane przez wydanie decyzji o Warunkach Zabudowy. W 2020 r. w miastach na prawach powiatu (66 miast) wydano 13 tys. pozytywnych decyzji o WZ (wzrost o 34,5% w porównaniu do 2019 r.), w tym dotyczących:
- zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej – 7,1 tys.
- zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej – 1,3 tys.
- zabudowy usługowej – 1,7 tys.
Ponadto wydano 4,6 tys. decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.
Natomiast w 18 głównych miastach Polski wydano 8,1 tys. pozytywnych decyzji o WZ, w tym: 4,3 dotyczących zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, 1,1 zabudowy wielorodzinnej i 1,0 usługowej. Jednocześnie wydano 3,1 tys. decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.
Grunty rolne
Od 1992 r. Skarb Państwa przejął do Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa grunty o pow. 4 751 tys. ha, w tym 3 762 tys. ha z byłych państwowych przedsiębiorstw gospodarki rolnej (79,2%). W okresie tym odbyło się 1 478 tys. przetargów, z tego:
- 1 072 tys. przetargów na sprzedaż gruntów o łącznej powierzchni 3,7 mln ha,
- 406 tys. przetargów na dzierżawę gruntów o pow. 7,5 mln ha.
Według KOWR (do 2017 r. ANR), ustawowe ograniczenia w obrocie rolnym spowodowały, że podstawową formą zagospodarowania gruntów z Zasobu WRSP stała się dzierżawa, a nie jak w latach ubiegłych sprzedaż. W 2020 r. wydzierżawiono ogółem 44,4 tys. ha na podstawie 3 890 umów. Jednocześnie w 2020 r. zawarto ok. 3,7 tys. umów sprzedaży na łączną powierzchnię 4 535 ha. Wg KOWR najwyższe średnie ceny za 1 ha uzyskano w województwach pomorskim (50 981 zł/ha) i kujawsko-pomorskim (50 073 zł/ha), najniższe w łódzkim (18 492 zł/ha) i lubelskim (19 399 zł/ha).
W obrocie prywatnym wg GUS najwyższe ceny odnotowano w woj. wielkopolskim (63 405 zł/ha) i kujawsko-pomorskim (55 727 zł/ha), najniższe: w zachodniopomorskim (28 891 zł/ha) i podkarpackim (29 355 zł/ha). Najwyższy wzrost cen zanotowano w województwie mazowieckim (o 8,6%), małopolskim (o 6,7%) i warmińsko-mazurskim (o 6,3%). Średnia cena w skali kraju wyniosła 47 589 zł/ha i wzrosła o 0,8%.
W Polsce od 1992 r. utrzymuje się tendencja wzrostu przeciętnych cen gruntów rolnych (za 1 ha) w obrocie prywatnym, jak również z Zasobu. Ceny ziemi rolnej w obrocie prywatnym wg GUS były przeciętnie o 52% wyższe od cen sprzedaży gruntów z Zasobu WRSP.
Transakcje sprzedaży gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną
W 2020 r. GUS odnotował ok. 6,5% wzrost mieszkań oddanych do użytkowania, jednak udział budownictwa indywidualnego pozostał na porównywalnym poziomie (w porównaniu z rokiem 2019) i wyniósł 33,5%. Do analizy gruntów przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne przyjęto działki o powierzchni 200-1500 mkw., leżące w granicach miast wojewódzkich, bez względu na stan uzbrojenia technicznego, bądź fakt uchwalenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (co może znacznie różnicować cenę). Z powodu niewystarczającej liczby danych analizie poddano tylko wybrane miasta wojewódzkie oraz Gdynię. W analizowanych miastach zauważono znaczne różnice w średniej cenie metra kwadratowego gruntu przeznaczonego pod budownictwo jednorodzinne. Najwyższe ceny osiągały działki w Warszawie (676 zł/mkw.) i Gdyni (544 zł/mkw.), najniższe w Zielonej Górze (197 zł/mkw.), Bydgoszczy (212 zł/mkw.) i Szczecinie (270 zł/mkw.).
Transakcje sprzedaży gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną
Dane zgromadzone w bazie BaRN obejmują transakcje zakupu gruntów przeznaczonych pod budownictwo wielorodzinne dokonane przez firmy deweloperskie w miastach wojewódzkich. Ceny działek były bardzo zróżnicowane, w największych miastach były działki zarówno po kilka tysięcy zł/mkw. (w centrach miast pod zabudowę o wysokim standardzie), jak i dawne grunty orne na obrzeżach w cenach 200-300 zł/mkw. Porównanie cen działek utrudnia brak informacji o planowanej zabudowie lub zmiana MPZP po zakupie działek (z zabudowy usługowej na mieszkaniową).
Czynnikiem decydującym o cenie gruntu jest projektowana powierzchnia przyszłego budynku oraz planowana cena sprzedaży mieszkań. Stąd optymalnym wskaźnikiem do porównań jest relacja ceny mkw. powierzchni użytkowej mieszkalnej (PUM) oraz ceny mkw. gruntu. Dzięki szczegółowym informacjom o inwestycjach na rynku pierwotnym w BaRN oraz danym o transakcjach zakupu gruntów można było przeanalizować cenę mkw. PUM w wybranych miastach.
Analizie poddano 105 inwestycji mieszkaniowych wielorodzinnych z 7 miast wojewódzkich, wprowadzonych do oferty w latach 2019-2020. Średni czas pomiędzy zakupem gruntu a rozpoczęciem sprzedaży mieszkań wyniósł w 2020 r. 3,8 kwartału (w 2019 r. 4 kwartały). Najwyższe ceny transakcyjne gruntów z obserwowanych inwestycji, zanotowano we Wrocławiu (3454 zł/mkw.), Warszawie (1859 zł/mkw.), Poznaniu (1571 zł/mkw.). Gdy uwzględnimy powierzchnię użytkową mieszkań to najwyższe ceny gruntu za mkw. PUM zanotowano we Wrocławiu (1988 zł/mkw. PUM), Warszawie (1761 zł/mkw. PUM) i w Poznaniu (1347 zł/mkw. PUM). Porównując ceny PUM z cenami mieszkań w konkretnych inwestycjach na rynku pierwotnym, zgromadzonymi w BaRN i wprowadzonymi do oferty w 2020 r., można stwierdzić, że udział ceny gruntu w cenie mkw. mieszkania wyniósł od 20% we Wrocławiu i Warszawie, przez 16% w Poznaniu i 12% w Gdańsku. Średni udział ceny gruntu w cenie mkw. mieszkania wyniósł 15%, tj. był nieco niższy od obserwowanego w 2019 r. (19% ceny mkw. mieszkania).
***Materiał pochodzi z raportu NBP: Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2020 r., którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk
