A jednak! Wydawało się już, że w 2023 roku - podobnie jak rok wcześniej - żadna nowa spółka nie zadebiutuje na głównym parkiecie GPW, po tym jak dr Irena Eris wycofała się z planów IPO pod koniec czerwca. Ten rok jest jednak na tyle udany dla sektora nieruchomości, że na warszawskim parkiecie w połowie grudnia zadebiutuje Murapol - jeden z czołowych polskich deweloperów mieszkaniowych. Będzie to jego drugie podejście do IPO. Czy warto wziąć udział w debiucie?
Na skróty:
- Trwają zapisy na pierwszy tegoroczny debiut na głównym parkiecie GPW
- Udział w IPO Murapolu można wziąć do przyszłego wtorku (5 grudnia, do godz. 23:59)
- Cena maksymalna ustalona przez spółkę to 35 PLN za akcję
- Podczas IPO główny akcjonariusz spółki chce sprzedać 25 proc. akcji Murapolu
- Co warto wiedzieć o pierwszej ofercie publicznej Murapolu, działalności samej spółki i czy warto zainteresować się tym debiutem?
Co trzeba wiedzieć o spółce?
Murapol w żadnym wypadku nie jest nowym graczem na rynku nieruchomości - spółka istnieje od 2001 roku i jest jednym z największych deweloperów mieszkaniowych w Polsce. Dotychczas Murapol zrealizował 81 inwestycji w 19 miastach, w ramach których wybudowano 411 budynków (łącznie 27,2 tys. mieszkań).
Od 2021 roku Murapol działa również w segmencie PRS, sprzedając lokale funduszom zajmującym się wynajmem instytucjonalnym. Od tego czasu sprzedaż mieszkań na rzecz PRS sięgnęła 2387 (688 zostało już oddanych do użytku).
W 2022 roku Murapol sprzedał 2783 mieszkań, zaś w trzech pierwszych kwartałach 2023 roku sprzedaż wyniosła 2325 lokali, z czego 249 na rzecz PRS.
Spółka realizuje przede wszystkim inwestycje w segmencie przystępnych cenowo mieszkań, w ofercie dominują lokale 2- i 3-pokojowe od 35 do 55 m kw.
97 proc. mieszkań z oferty Murapolu kwalifikuje się do rządowego programu dopłat Bezpieczny Kredyt 2%.
Spółka chwali się dużą dywersyfikacją geograficzną (19 miast, głównie na południu kraju), a także jednym z największych banków gruntów pod budowę, który obecnie obejmuje 17 miast i pozwala na wybudowanie niemal 20 tys. nowych mieszkań. Murapol pozyskał ponad 90 proc. gruntów w oparciu o przedwstępne umowy sprzedaży, w których początkowo pokrywa do 30 proc. ich wartości, zaś resztę kwoty dopiero po otrzymaniu pozwolenia na budowę.
Czytaj również: Bezpieczny Kredyt 2% na wyczerpaniu - BGK podał pierwszy termin zakończenia programu
Ile warte są grunty znajdujące się w portfolio Murapolu?
W załączniku do prospektu emisyjnego możemy znaleźć raport z wyceny opracowany przez firmę CBRE - szacunkowa wartość nieruchomości należących do Murapol na koniec września 2023 roku wyniosła ponad 1,59 mld złotych, natomiast szacowana wartość rynkowa nieruchomości będących przedmiotem umów przedwstępnych wyniosła ponad 417 mln złotych.
Grupa Murapol co do zasady pełni rolę głównego wykonawcy wszystkich realizowanych przez siebie inwestycji, a także samodzielnie dokonuje zakupu materiałów budowlanych. Jest to rzadziej spotykany model działalności wśród polskich deweloperów. Pozwala on na zwiększenie rentowności, jednak wiąże się z większym ryzykiem, związanym m.in. z ponoszeniem bezpośredniej odpowiedzialności przy współpracy z podwykonawcami.
W 2023 roku Murapol chce sprzedać ok. 2900 lokali klientom detalicznym, co jest dość ambitnym planem, biorąc pod uwagę, że w trzech pierwszych kwartałach sprzedaż wyniosła 2076 (okres ten jednak w niewielkim stopniu obejmował mieszkania sprzedane w ramach programu Bezpieczny Kredyt 2%).
Plany na 2024 rok są jeszcze odważniejsze - Murapol zakłada bowiem sprzedaż w przedziale 3700-3800 lokali klientom detalicznym. Realizacja tego założenia oznaczałaby imponującą dynamikę wzrostu sprzedaży na poziomie 27,6-31 proc. w skali roku, licząc od celu z 2023 r.
Czytaj również: Jak zainwestować w debiut na giełdzie? Na co zwrócić uwagę podczas IPO?
Wyniki finansowe Murapolu
Spółka w swoim prospekcie emisyjnym podała pełne dane finansowe za okres 2020-22 oraz za 9 miesięcy 2023 roku.
W 2022 roku Grupa Murapol wypracowała przychody ze sprzedaży na poziomie 1,006 mld PLN (-7,3 proc. r/r), z czego 872 mln PLN to sprzedaż klientom detalicznym, a 134 mln to przychody z PRS. Skonsolidowany zysk netto z działalności kontynuowanej wyniósł w ubiegłym roku 213 mln PLN, wobec 226 mln PLN rok wcześniej (-5,8 proc. r/r).
W okresie pierwszych dziewięciu miesięcy 2023 roku Murapol wypracował natomiast przychody ze sprzedaży na poziomie 967 mln złotych (z czego 163 mln PLN z segmentu PRS). W analogicznym okresie ubiegłego roku przychody wyniosły zaś 812 mln PLN (91 mln PLN z segmentu PRS), co oznacza wzrost w 2023 r. o 19 proc. rdr.
Dynamika wzrostu zysku netto w tym okresie nie była już tak imponująca - w pierwszych trzech kwartałach 2023 roku wynik netto wyniósł 190 mln złotych, wobec 188 mln PLN rok wcześniej (wzrost o 1 proc. rdr).
Na koniec trzeciego kwartału 2023 roku kapitał własny Murapolu wynosił 530,2 mln złotych, zaś zobowiązania (krótko- i długoterminowe) wynosiły 1,233 mld PLN, z czego 409 mln złotych stanowiły oprocentowane kredyty i pożyczki.
Na koniec września Grupa Murapol dysponowała środkami pieniężnymi o wartości 180,7 mln PLN (397,5 mln PLN rok wcześniej).
Polityka dywidendowa
W prospekcie emisyjnym Murapolu znajduje się informacja na temat założeń polityki dywidendowej. Zarząd spółki będzie rekomendował wypłatę co najmniej 75 proc. wypracowanego w poprzednim roku zysku netto (ale nie mniej niż 200 mln złotych) w formie dywidendy, począwszy od 2025 roku. To zaś oznacza, że rekomendowana dywidenda nie będzie niższa niż 4,90 PLN na akcję. Przy cenie minimalnej w IPO na poziomie 35 PLN daje to teoretyczną stopę dywidendy na poziomie imponujących 14 proc.
W 2024 roku zarząd będzie rekomendował wypłatę co najmniej 80 mln PLN dywidendy z zysku za 2023 rok (wypłata w I półroczu), a także zaliczki na poczet dywidendy z zysku za 2024 rok w czwartym kwartale przyszłego roku.
Wszystkie akcje Murapol mają równe prawa w zakresie udziału w zysku.
Czytaj również: Skarb Państwa zakłada o ponad połowę wyższe wpływy z dywidend - kto da najwięcej?
Kluczowe informacje na temat oferty
Murapol w ramach pierwszej oferty publicznej nie wyemituje nowych akcji, co sprawia że po debiucie na GPW liczba akcji w obiegu nie ulegnie zwiększeniu (40 800 000 szt.). To również oznacza, że spółka nie chce pozyskać finansowania od nowych inwestorów, a IPO ma umożliwić częściowe spieniężenie większościowemu akcjonariuszowi Murapolu, jakim jest fundusz AEREF V PL Investment.
W ramach IPO spółka zaoferuje do 10,2 mln istniejących akcji należących do akcjonariusza większościowego (25 proc. kapitału zakładowego), natomiast w przypadku dużego zainteresowania ofertą przydział akcji dla inwestorów instytucjonalnych i detalicznych może zostać zwiększony do 14 280 000, co stanowi 35 proc. kapitału zakładowego Murapolu.
Spółka planuje przeznaczyć od 10 do 15 proc. oferowanych akcji inwestorom indywidualnym, co oznacza że trafi do nich maksymalnie 2,14 mln akcji Murapolu. A zatem udział inwestorów detalicznych w akcjonariacie Murapolu nie będzie większy niż 5,25 proc. (zakładając powiększony przydział akcji do 35 proc. kapitału zakładowego, z czego 15 proc. oferowanych akcji dla inwestorów detalicznych).
No to teraz najważniejsze - na ile Murapol wycenia swoje akcje w IPO?
Cena maksymalna, po której spółka chce sprzedać swoje akcje na rynku pierwotnym to 35 PLN za sztukę (po takiej cenie są prowadzone zapisy).
Inwestorzy indywidualni mogą składać zapisy na akcje Murapolu za pośrednictwem swoich domów maklerskich do przyszłego wtorku (5 grudnia, do godz 23:59). Minimalna liczba akcji w zapisach to 50 szt., co oznacza konieczność przeznaczenia kwoty co najmniej 1750 PLN. Pojedynczy inwestor indywidualny może zapisać się maksymalnie na 200 000 akcji w ramach IPO.
Czytaj również: Debiut spółki na giełdzie. Co to jest IPO i skąd bierze się cena debiutu?
Wycena Murapolu
Cena maksymalna akcji w ramach IPO ustalona na poziomie 35 PLN oznacza, że spółka wycenia się na 1,428 mld złotych, zaś wartość oferty publicznej (przy założeniu sprzedaży 35 proc. akcji po cenie maksymalnej) wyniesie niecałe pół miliarda złotych (499,8 mln PLN).
Kapitalizacja na tym poziomie uplasuje Murapol w okolicach średniej deweloperów mieszkaniowych notowanych na GPW - najbliżej wyceny rynkowej spółki znajdują się obecnie Echo Investment oraz Archicom (który niedawno przejął segment mieszkaniowy od Echo).
Murapol w swoich materiałach informacyjnych dla inwestorów chwali się, że jest najbardziej rentownym deweloperem mieszkaniowym spośród spółek z sektora na GPW. Jako przykład podaje marżę zysku brutto z 2022 roku (relacja zysku brutto do przychodów), która wyniosła 37 proc., czyli najwięcej spośród wybranych do zestawienia spółek (Dom Development, Atal, Robyg i Develia).
Rentowność kapitału własnego (ROE) Murapolu wyniosła w 2022 roku imponujące 48 proc., również mocno odstawiając konkurencję notowaną na GPW. Spółka chwali się również utrzymaniem 48 proc. ROE w pierwszych 9 miesiącach 2023 roku. Nie da się więc ukryć, że spółka umiejętnie wykorzystuje wzrost popytu na rynku nieruchomości i uzyskuje wskaźniki znacznie powyżej rynkowej średniej - ROE dla deweloperów mieszkaniowych notowanych na GPW w pierwszych 9 miesiącach 2023 roku wyniosło średnio niecałe 26 proc., natomiast przeciętna marża brutto to 31,4 proc.
Murapol w okresie trzech pierwszych kwartałów 2023 roku sprzedał 2229 mieszkań klientom detalicznym, co stawia go na trzecim miejscu za Dom Development (2926) i Robyg (2245). W samym trzecim kwartale sprzedaż wyniosła 887 mieszkań, co stawia spółkę na drugim miejscu (na pierwszym miejscu Dom Dev z wynikiem 1081).
#Mieszkania
— Analizy Biuro Maklerskie Pekao (@BM_PekaoAnalizy) November 24, 2023
Marża brutto na sprzedaży mieszkań giełdowych deweloperów po 3Q'23 to 31.4% (ostatnie 4Q) i jest najwyższa od ponad dekady.
ROE giełdowych deweloperów wzrosło do 25.8% z 14.6% w 2016.
Dla porównania średnie ROE spółek na GPW w latach 2010-22 to 9.9%. pic.twitter.com/lox8NrYCHz
IPO Murapolu - ważne terminy
Spółka opublikowała swój prospekt emisyjny w poniedziałek 27 listopada.
- Zapisy na akcje w ramach IPO dla inwestorów indywidualnych rozpoczęły się we wtorek 28 listopada i potrwają do przyszłego wtorku 5 grudnia
- W środę 6 grudnia poznamy ostateczną cenę akcji oferowanych, liczbę akcji oferowanych poszczególnym typom inwestorów, a także potencjalną stopę redukcji dla inwestorów detalicznych (jeśli popyt przewyższał liczbę oferowanych akcji)
- Przydział akcji Murapolu inwestorom biorącym udział w ofercie jest planowany na 13 grudnia
- Debiut na głównym parkiecie GPW i pierwsza sesja Murapolu planowane są na piątek 15 grudnia
Czytaj również: Czy warto wchodzić w debiuty giełdowe? Na co zwrócić największą uwagę przy inwestycji w IPO?
Klauzula informacyjna
Powyższy artykuł nie jest rekomendacją inwestycyjną i nie ma na celu zachęcić lub zniechęcić kogokolwiek do wzięcia udziału w pierwszej ofercie publicznej spółki Murapol. Każdy inwestor detaliczny prowadzący rachunek maklerski samodzielnie podejmuje decyzję o ewentualnym ulokowaniu kapitału w akcjach konkretnej spółki, czy to na rynku pierwotnym, czy wtórnym. Zakup akcji wiąże się z ryzykiem inwestycyjnym, za które bierzesz pełną i wyłączną odpowiedzialność.
Na koniec nie pozostaje mi jednak nic innego niż życzenie udanych inwestycji :)
