W poniedziałek ruszyły zapisy na akcje w ramach pierwszej oferty publicznej krakowskiej spółki Cavatina Holding. Największy polski deweloper nieruchomości biurowo-usługowych szuka finansowania dla swoich inwestycji właśnie w ramach giełdowego debiutu. Co warto wiedzieć o spółce, jakie są warunki pierwszej oferty Cavatina Holding i czy inwestowanie w dewelopera przestrzeni biurowych w postpandemicznej rzeczywistości ma w ogóle sens? Zapraszam do lektury krótkiej analizy IPO Cavatina Holding.
Z artykułu dowiesz się:
- Czym zajmuje się Cavatina Holding i jaki jest model biznesowy spółki?
- Jakie są parametry finansowe spółki?
- Ile spółka chce pozyskać w ramach IPO i jakie są warunki oferty?
- Gdzie i kiedy można zapisać się na akcje Cavatina Holding?
Podstawowe informacje o Cavatina Holding
Cavatina Holding to istniejąca od końca 2014 r. krakowska spółka zajmująca się budową obiektów biurowo-użytkowych, nakierowanych na czerpanie przychodów z wynajmu i zarządzania nimi, a w przypadku otrzymania korzystnej oferty cenowej - z ich odsprzedaży. Cavatina Holding realizuje wyłącznie inwestycje spełniające wymogi biurowców klasy A. Są to więc nieruchomości znajdujące się najczęściej w centrach miast o wysokim standardzie wykończenia, realizowane na podstawie indywidualnego projektu architektonicznego, co zwiększa cenę wynajmu i ewentualnej odsprzedaży.
Spółka jest największym polskim deweloperem powierzchni biurowych, który od 2015 r. zrealizował budowę dwunastu inwestycji w siedmiu miastach o łącznej powierzchni przekraczającej 180 tys. m kw. GLA (ang. Gross Leasable Area - powierzchnia najmu brutto). Pięć z wybudowanych nieruchomości o łącznym GLA przekraczającym 80 tys. m kw. (Chmielna 89, Diamentum Ofiice, Equal Business Park, Cavatina Office) zostało sprzedanych w transakcjach o łącznej wartości przekraczającej 900 mln złotych. Spółka jako swoją przewagę konkurencyjną wymienia fakt, że jako holding jest w stanie samodzielnie i w pełni niezależnie przeprowadzić wszystkie kluczowe procesy związane z budową i wykończeniem nieruchomości biurowych i usługowych, z wyjątkiem prac budowlano-montażowych. Cavatina chwali się, że dzięki temu jest w stanie osiągać wysoką rentowność swoich przedsięwzięć - dla przykładu, wspomniane sprzedane nieruchomości miały przeciętną marżę przekraczającą 30%.
Spółka jak dotąd zakończyła siedem projektów o łącznym GLA przekraczającym 101 tys. m kw. (nie licząc pięciu inwestycji o łącznym GLA 80 tys. m kw.). W trakcie realizacji znajduje się dziewięć nieruchomości o łącznej powierzchni kolejnych 145 tys. m kw., zaś w przygotowaniu (przed rozpoczęciem prac budowlanych, ale po podpisaniu umowy o zakup działki budowlanej lub zawarciu przedwstępnej umowy) jest dwanaście inwestycji o łącznym GLA przekraczającym 206 tys. m kw. Łącznie daje to 33 nieruchomości (i projekty nieruchomości) o łącznej powierzchni wynajmu brutto na poziomie 536,5 tys. m kw. Jednym z czołowych celów strategicznych holdingu Cavatina jest osiągnięcie GLA przekraczającego 1 mln m kw. w portfelu nieruchomości.
Spółka, mimo swojego (wciąż) niepublicznego charakteru jest obecna na publicznym rynku obligacji Catalyst, emitując jak dotąd cztery serie zabezpieczonych obligacji korporacyjnych:
- Obligacje serii C, emisja 11 kwietnia 2020 r.: łączna wartość nominalna 34,141 mln PLN, kupon wg stawki WIBOR6M+ marża 700 pb. (cena emisyjna: 990,10 PLN), wykup 30 czerwca 2022 r.
- Obligacje serii E, emisja 18 listopada 2020 r.: łączna wartość nominalna 50 mln PLN, kupon wg stawki WIBOR6M+marża 6,5 pb., wykup: 21 czerwca 2024 r.
- Obligacje serii F, emisja 30 marca 2021 r.: łączna wartość nominalna 23,196 mln złotych, kupon: stały, 9% rocznie, wykup: 31 marca 2024 r.
- Obligacje serii E1, emisja 27 maja 2021 r.: łączna wartość nominalna 50 mln PLN, kupon wg stawki WIBOR6M+marża 6,5 pb., wykup: 22 grudnia 2024 r.
Wyniki finansowe holdingu Cavatina
Spółka w swoim prospekcie emisyjnym podzieliła się wynikami finansowymi za trzy ostatnie lata obrotowe (2018-20) oraz za pierwszy kwartał tego roku. Cavatina Holding systematycznie zwiększa przychody z działalności kontynuowanej (najem powierzchni biurowej i aranżacja), utrzymując przy tym imponującą dynamikę - w 2019 r. wyniosła ona ponad 118% r/r (z 7,45 mln PLN w 2018 do 16,278 mln PLN w 2019), zaś w 2020 r. 102,4% (do 32,95 mln PLN). Jedyny wykazany w prospekcie spadek przychodów z działalności kontynuowanej miał miejsce w pierwszym kwartale tego roku - wyniósł 65,2% r/r (z 9 mln PLN do 3,15 mln PLN) i w głównej mierze wynikał z postpandemicznego spadku popytu na wynajem przestrzeni biurowych i nie przedłużeniu umów przez najemców. W tym samym okresie (IQ 2021) jednak zysk netto okazał się o ponad 70% wyższy niż rok wcześniej. Cavatina Holding w 2018 r. osiągnęła zysk netto 151,4 mln złotych, w 2019 r. było to 159,36 mln złotych, zaś w 2020 r. 145,71 mln złotych.
Na koniec pierwszego kwartału 2021 r. Cavatina Holding posiadała aktywa o łącznej wartości 1,624 mld złotych (z czego 1,334 mld PLN to nieruchomości inwestycyjne), co jest wzrostem o 15,6% w perspektywie rocznej.
Szczegóły IPO Cavatina Holding
W ramach pierwszej oferty publicznej Cavatina Holding obecny akcjonariusz spółki nie zamierza sprzedać swoich akcji - IPO będzie więc obejmowało wyłącznie akcje nowej emisji. Na rynku pierwotnym wystawionych zostanie nie więcej niż 7 500 000 nowych akcji, których cena maksymalna została ustalona na 50 PLN. Przy założeniu, że wszystkie oferowane akcje zostaną uplasowane po cenie maksymalnej, wartość pierwszej oferty publicznej holdingu Cavatina wyniesie 375 mln złotych.
Obecnie jedynym akcjonariuszem Cavatina Holding jest Cavatina sp. z o.o., posiadająca 100% akcji, czyli 17 398 198 sztuk, co odpowiada takiej samej liczbie głosów na WZA (brak akcji uprzywilejowanych). Przy założeniu, że wszystkie akcje z nowej emisji (7 500 000 sztuk) znajdą swoich nabywców, liczba akcji wprowadzonych do publicznego obrotu zwiększy się o ponad 43%, do 24 898 198 sztuk. Po zakończeniu oferty (przy założeniu uplasowania wszystkich oferowanych akcji) free float wyniesie 30,12%, zaś główny akcjonariusz (Cavatina z o.o.) utrzyma pełną kontrolę nad spółką, dysponując 69,88% akcji i głosów na WZA.
Jeśli akcje zostaną sprzedane po cenie maksymalnej (50 PLN za sztukę) będzie to równoznaczne z osiągnięciem przez spółkę wyceny rynkowej na poziomie 1 244 909 900 PLN. Biorąc pod uwagę skonsolidowany zysk netto z czterech ostatnich kwartałów (z 1Q 2021 włącznie), który wynosi 168,108 mln PLN, wskaźnik C/Z holdingu Cavatina będzie oscylował w okolicach 7,4. Dla porównania, C/Z sektora deweloperskiego (spółek z indeksu WIG-nieruchomości) na GPW to 8,2. Warto również dodać, że spółka najmocniej zbliżona charakterem działalności do holdingu Cavatina, jaką jest Globe Trade Centre (GTC), nie zdołała na przestrzeni ostatnich czterech kwartałów wypracować dodatniego wyniku netto.
Główny akcjonariusz Cavatina Holding zobowiązał się do zachowania rocznego lock-upu, liczonego od dnia pierwszej sesji giełdowej spółki.
Na co spółka planuje przeznaczyć środki pozyskane w ramach emisji? Do 85 mln złotych ma zostać przekazane na zakup gruntu we Wrocławiu pod budowę projektu biurowo-usługowego o łącznej powierzchni najmu 69 tys. m kw., zaś do 291 mln złotych na realizację inwestycji biurowo-usługowych w Katowicach (Global Office Park A1 i A2), Gdańsku (Palio Office Park B i C), Krakowie (Ocean Office Park B) i Wrocławiu (Quorum A, B i D). Nakłady finansowe na zakup gruntu i budowę będą ponoszone przez spółki zależne, wchodzące w skład holdingu Cavatina.
Łączne koszty pierwszej oferty publicznej zostały oszacowane przez spółkę na ponad 3 mln złotych.
Polityka dywidendowa Cavatina Holding
Spółka jak dotąd wypłacała dywidendę dwukrotnie za 2019 i za 2018 rok. Dywidenda w 2019 r. (za 2018) wyniosła 10 mln PLN i stanowiła 7,2% wypracowanego zysku, natomiast wartość dywidendy wypłaconej w 2020 r. wyniosła 4 mln złotych, co stanowiło 5,7% zysku netto wypracowanego w 2019 r. Spółka nie planuje podziału zysku za 2020 r.
W prospekcie emisyjnym możemy jednak przeczytać, że zarząd holdingu Cavatina będzie rekomendował wypłatę dywidendy na poziomie od 20% do 50% zysku wypracowanego w poprzednim roku obrotowym, co byłoby dość niecodzienną praktyką. Spółki najczęściej bowiem przestają wypłacać hojne dywidendy właśnie po wejściu na publiczny parkiet, w tym przypadku ma być jednak odwrotnie - przynajmniej w sferze deklaracji.
Prospekt emisyjny Cavatina Holding możesz pobrać tutaj.
Zapisy na akcje Cavatina Holding
Inwestorzy indywidualni mogą zapisywać się na akcje Cavatina Holding od poniedziałku 5 lipca do piątku 8 lipca (do godz. 23:00). Subskrypcji można dokonać w pięciu domach/biurach maklerskich:
- Biuro Maklerskie Banku Pekao
- Biuro Maklerskie mBanku
- Dom Maklerski BDM
- Dom Maklerski Banku Ochrony Środowiska
- Biuro Maklerskie PKO Banku Polskiego
Minimalny próg wejścia wynosi 5 akcji, co przekłada się na kwotę 250 PLN, zaś maksymalny wolumen zapisów dla pojedynczego inwestora to 37 500 akcji. Dla inwestorów detalicznych przeznaczono 375 000 akcji, czyli 5% całej oferty.
Harmonogram pierwszej oferty publicznej Cavatina Holding
- 1 lipca – publikacja prospektu emisyjnego
- do 2 lipca – publikacja ceny maksymalnej
- 1-8 lipca – book-building wśród inwestorów instytucjonalnych
- 5-8 lipca – przyjmowanie zapisów w transzy inwestorów indywidualnych
- 8 lipca – ustalenie ceny emisyjnej
- 9-13 lipca – przyjmowanie zapisów w transzy inwestorów instytucjonalnych
- 15 lipca – przydział akcji inwestorom, publikacja informacji o ewentualnej redukcji na zapisach dla inwestorów indywidualnych
- Około dwa tygodnie od przydziału akcji – planowany debiut na głównym parkiecie GPW
Klauzula informacyjna
Powyższy artykuł nie jest rekomendacją inwestycyjną i nie ma na celu zachęcić lub zniechęcić kogokolwiek do wzięcia udziału w pierwszej ofercie publicznej spółki Cavatina Holding. Każdy inwestor detaliczny samodzielnie podejmuje decyzję o ewentualnym ulokowaniu kapitału w akcjach konkretnej spółki, czy to na rynku pierwotnym, czy wtórnym. Zakup akcji wiąże się z ryzykiem inwestycyjnym, za które bierzesz pełną i wyłączną odpowiedzialność. Jeżeli potrzebujesz pomocy edukacyjnej, zapraszam Cię do regularnego oglądania materiałów na naszym kanale YouTube.
Foto: Jakub Jurkowski/ Light At Night
