Fundamenty sektora nieruchomości użytkowych nieznacznie się poprawiają, ale wciąż są wrażliwe i nadal nie wróciły do stanu sprzed pandemii koronawirusa. Wskaźnik zaległości w regulowaniu zobowiązań z tytułu instrumentów CMBS dłuższych niż 30 dni wciąż jest podwyższony i wynosi 6,5%.
Zaległości w branżach hotelarstwa i sprzedaży detalicznej wciąż są,
zgodnie z oczekiwaniami, znacznie wyższe niż w przypadku takich kategorii nieruchomości, jak obiekty biurowe, domy wielorodzinne i obiekty przemysłowe. Wzrost dochodu operacyjnego netto za okres czterech ostatnich kwartałów wykazał poprawę, ale wciąż jest ujemny (-5,5% w pierwszym kwartale 2021 r., w porównaniu z -8,0% w czwartym kwartale 2020 r.) W sektorach hotelarstwa i handlu detalicznego jest dużo wolnych miejsc pracy, dochód operacyjny netto spada, a czynsze rosną w przypadku wszystkich rodzajów nieruchomości. Niepewność co do przydatności powierzchni biurowych w przyszłości wciąż się utrzymuje i może wywierać znaczącą presję na wyceny.
Pomimo niekorzystnych czynników fundamentalnych,
wyceny w sektorze nieruchomości użytkowych generalnie się poprawiają. W ciągu pięciu najbliższych lat zapadalność osiągną kredyty hipoteczne zaciągnięte na zakup nieruchomości użytkowych o łącznej wartości ok. 2,3 bln USD, a wszelkie przesunięcia w wycenach lub pogorszenie się czynników fundamentalnych mogą wywołać wzrost wskaźników nieterminowych spłat.
Zgromadzono duże ilości kapitału przeznaczonego na inwestycje w nieruchomości użytkowe,
a rekordowo duży napływ środków na rynek zanotowano przed kryzysem wywołanym przez pandemię. Ponieważ inwestorzy nie byli w stanie uruchomić tego kapitału w całości, nagromadzony niewykorzystany potencjał może teraz, według nas, ograniczać wzrost poziomów wyceny. Krzywa dochodowości instrumentów CMBS uległa spłaszczeniu od początku roku; spready obligacji o ratingu BBB rozszerzają się, a spready instrumentów opartych na ostatnich przepływach pieniężnych o ratingu AAA utrzymują się w wąskim zakresie. Uważamy, że obecne poziomy wyceny na rynku CMBS generalnie wybiegają poza problemy, z jakimi dziś zmaga się ten sektor, a ostatnie zmiany spreadów odzwierciedlają większe apetyty na ryzyko na rynkach kredytowych i lepsze zabezpieczenia nowych emisji.
Sektor ten ma jednak przed sobą pewne wyzwania średnioterminowe i długoterminowe,
włącznie ze wzrostem stóp procentowych. Sądzimy, że może to wywierać presję na spready i wyceny, w szczególności w takich sektorach, jak hotelarstwo czy sprzedaż detaliczna, które wciąż zmagają się ze słabymi przepływami gotówki. Obecnie nie dostrzegamy zbyt dużych pokładów wartości na rynkach instrumentów CMBS i podtrzymujemy pesymistyczne prognozy dla tego sektora w ujęciu ogólnym.
