agenci nieruchomości warszawa

Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2020 r.

Wśród istotnych obserwacji dotyczących rynku nieruchomości w Polsce w 2020 r. wymienić należy następujące zjawiska:

▪ Szacowana wartość majątku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce na koniec 2020 r. wyniosła ok. 4,9 bln zł, wobec 4,3 bln zł w 2019 r. Wartość nieruchomości komercyjnych stanowiła około 314 mld zł. Wartość nieruchomości mieszkaniowych na koniec omawianego okresu odpowiadała ok. 211% PKB, a komercyjnych ok. 13% PKB. Zwiększyła się liczba mieszkań w zasobie na 1000 ludności (wyniosła ok. 393 wobec 386 w 2019 r.) oraz przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania na osobę (ok. 29,3 wobec 28,7 w 2019 r.). Zmalała przeciętna liczba osób przypadająca na mieszkanie (2,55 w 2020 r. wobec 2,59 w 2019 r.).

▪ W 2020 r. średnie ceny ofertowe i transakcyjne mkw. mieszkań na rynkach pierwotnych i wtórnych w badanych miastach w Polsce kontynuowały trend wzrostowy. W II kw. 2020 r., po tym jak aktywność kupujących obniżyła się ze względu na pandemię COVID19, kwartalne wzrosty cen stały się niższe niż w 2019 r., natomiast w przypadku transakcji na warszawskim rynku pierwotnym zaobserwowano nawet spadek cen w ujęciu kwartalnym. Dynamiki średnich cen transakcyjnych na rynku pierwotnym i wtórnym urealniane wskaźnikiem CPI w Warszawie i 6. miastach (dalej 6M) w 2020 r. wciąż były niższe od maksymalnych wartości notowanych przed 2009 r., natomiast w 10. miastach (dalej 10M) deflowane dynamiki cen przekroczyły te notowane 10 lat temu. Dynamiki cen mieszkań deflowane indeksem przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw pozostawały we wszystkich analizowanych grupach miast istotnie niższe od tych obserwowanych przed 2009 r.

▪ Średnie stawki najmu (ofertowe i transakcyjne) mkw. mieszkań na 7. największych analizowanych rynkach spadały w II i III kw., a w IV kw. 2020 r. ustabilizowały się. Mimo to, zamożniejsze gospodarstwa domowe wciąż były skłonne do inwestycyjnego zakupu mieszkań na wynajem.

▪ Szacowane, nominalne stopy zwrotu z inwestycji w mieszkania na wynajem, mimo spadków stawek czynszów, były wyższe niż zwroty z obligacji skarbowych lub depozytów bankowych oraz były zbliżone do uzyskiwanych z inwestycji w nieruchomości komercyjne. Należy jednak podkreślić duże różnice w płynności, kosztach transakcyjnych, a także poziomie ryzyka lokaty bankowej czy obligacji skarbowej w porównaniu z inwestycją w mieszkanie na wynajem lub nieruchomość komercyjną.

▪ W drugiej połowie 2020 r. obserwowano istotny wzrost popytu i sprzedaży mieszkań. Wysoki popyt na mieszkania był konsekwencją m.in.: silnego wzrostu wynagrodzeń gospodarstw domowych oraz utrzymywania się historycznie niskich nominalnych stóp procentowych (zarówno depozytów, jak i kredytów).

▪ Czas wyprzedaży całego zasobu mieszkań wystawionych na rynek pierwotny w największych miastach w okresie II - IV kw. 2020 r. wydłużył się do 3,6 kwartałów z 2,6 w IV kw. 2019 r. Było to skutkiem restrykcji wynikających z pandemii COVID-19. Od początku 2021 r. czas wyprzedaży ponownie zaczął maleć (do ok. 3,1 kwartału na koniec I kw. 2021 r.).

▪ Czas sprzedaży mieszkań na rynkach wtórnych, uwzględniający tylko transakcje zakończone sprzedażą, na koniec 2020 r. na wszystkich rynkach oscylował wokół 4 miesięcy.

▪ Na koniec 2020 r. aktywność budownictwa mieszkaniowego kształtowała się na rekordowym poziomie. W 2020 r. oddano do użytkowania ponad 222 tys. mieszkań, (wzrost r/r o 7,0%), rozpoczęto budowę ok. 224 tys. mieszkań (spadek r/r o 5,7%) i wydano ok. 276 tys. pozwoleń na budowę mieszkań (wzrost r/r o 2,8%). Związane z pandemią COVID-19 ograniczenia w II kw. 2020 r. spowodowały drastyczny spadek liczby sprzedanych kontraktów mieszkaniowych na rynku pierwotnym. Wpłynęły też na niską liczbę rozpoczętych budów, która jest jednym z kluczowych wskaźników dla deweloperów pod względem perspektyw przyszłych przepływów. Sytuacja ta zaczęła się poprawiać w III kw. 2020 r. a od początku 2021 r. istotnie wzrosła sprzedaż mieszkań oraz liczba rozpoczętych nowych inwestycji mieszkaniowych.

▪ Utrzymujący się wysoki popyt na rynku mieszkaniowym w 2020 r. wpływał pozytywnie na sytuację ekonomiczną firm deweloperskich, zwłaszcza tych największych. Szacowany udział zysku deweloperskiego w cenie nowych mieszkań utrzymał się na wysokim poziomie ok. 22%. Oznacza to, że firmom deweloperskim udawało się w znaczącym stopniu przerzucić na nabywców rosnące koszty budowy mieszkań, związane przede wszystkim ze wzrostem cen ziemi i robót budowlano-montażowych oraz brakami kadrowymi. W badaniach ankietowych wśród deweloperów widoczny był wzrost optymizmu, co może wynikać z zadowalającego poziomu marży i wysokiego popytu.

▪ Wyniki badania NBP wskazują, że ceny ziemi pod budownictwo wielorodzinne w największych miastach wzrosły średniorocznie w 2020 r. o ok. 13% w Warszawie, ok. 11% r/r w 6 miastach i ok. 17% w 10 miastach (wobec wzrostów w 2019 r. odpowiednio o 15%, 4% i 17%).

▪ Firmy deweloperskie, zwłaszcza duże, finansowały się głównie kapitałem własnym (ok. 50%), przedpłatami klientów (ok. 15%) i zobowiązaniami wobec klientów i wykonawców (ok. 15%), natomiast kredyty stanowiły ok. 10%.

▪ W 2020 r., w większości ośrodków wojewódzkich nieznacznie polepszyły się r/r wskaźniki kredytowej dostępności mieszkania wskazujące wielkość lokalu, jaką gospodarstwo domowe może kupić z wykorzystaniem bankowego kredytu mieszkaniowego. Główną przyczyną był istotny spadek poziomu oprocentowania złotowych kredytów mieszkaniowych dla gospodarstw domowych oraz wzrost dochodów.

▪ W 2020 r. niemal 90% nowych inwestycji w miastach wojewódzkich zostało uruchomionych przez inwestorów budujących na sprzedaż i wynajem. Podobnie, jak w latach wcześniejszych, firmy deweloperskie działające na lokalnych rynkach dostosowywały swoją ofertę, pod względem struktury wielkości mieszkań, liczby pokoi i ich funkcjonalności, do oczekiwań nabywców. Kolejny rok na największych rynkach wojewódzkich budowane były mieszkania mniejsze.

▪ W 2020 r. skala budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego w kraju była wyższa niż przed rokiem. Uśredniona cena transakcyjna domu jednorodzinnego dla 16. miast wojewódzkich w porównaniu z 2019 r. wzrosła o 7% natomiast cena ofertowa o 10,6%.

▪ Na rynku nieruchomości biurowych obserwowano spowolnienie popytu, przy stale wysokiej podaży. Dominującą rolę na rynku wielkich nieruchomości komercyjnych na wynajem wciąż odgrywali inwestorzy zagraniczni, finansujący się poza Polską. W środowisku niskich stóp procentowych w strefie euro inwestorzy ci nadal są zainteresowani nowymi inwestycjami, pomimo niskich i spadających stóp zwrotu. Inwestycje te są finansowane kredytami z krajów macierzystych o oprocentowaniu zbliżonym do zera, co umożliwia osiąganie dodatnich stóp zwrotu na kapitale własnym. Rosnąca podaż powierzchni biurowych może wywołać spadki czynszów w budynkach starszych lub niekorzystnie położonych.

▪ Na rynku powierzchni handlowych, kolejny rok z rzędu, obserwowano zmniejszanie się udziału nowo oddanej powierzchni w zasobie. Może to oznaczać, że zasób rynkowy wystarczająco zaspokaja popyt na tego typu powierzchnie. Z powodu ograniczeń w handlu stacjonarnym sieci szybko rozwijały handel przez Internet, co może się też przełożyć na spadek popytu na powierzchnie handlowe po pandemii.

▪ Z powodu wzrostu sprzedaży przez Internet wzrosło zapotrzebowanie na nowoczesne powierzchnie magazynowe, które umożliwiają sprawne przepakowanie i konfekcjonowanie produktów oraz ich szybką dostawę do klienta. W związku z tym znacznie poszerzono zasób nieruchomości magazynowych, w tym tych położonych blisko miast wojewódzkich.

▪ W 2020 r. czynsze transakcyjne w budynkach biurowych klasy A (notowane w euro/mkw./m-c) w Warszawie odnotowały nieznaczny wzrost, w pozostałych miastach były stabilne. Również czynsze dla budynków biurowych klasy B (notowane w euro/mkw./m-c) w Warszawie i w pozostałych miastach były stabilne. Czynsze umowne w centrach handlowych zlokalizowanych w ekonomicznie istotnych częściach miasta (mierzone w euro/mkw./m-c) w dużych miastach pozostawały stabilne. Należy jednak pamiętać, że są to czynsze umowne. W okresach obowiązywania ograniczeń w handlu z powodu pandemii czynsz efektywny, tj. faktycznie płacony przez najemców mógł być tymczasowo ustalany na niższym poziomie.

 ***Materiał pochodzi z raportu NBP: Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2020 r., którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk

Pobierz