- Co spowodowało kryzys mieszkaniowy w USA?
- Czy politycy proponują programy stymulujące popyt niczym “Kredyt na Start” w Polsce?
- Ile musi zarabiać przeciętny Amerykanin by kupić własny dom?
Umiera amerykański sen
Nowe dane pokazują, że przeciętnemu Amerykaninowi jest jeszcze trudniej kupić trudniej upragnione mieszkanie lub dom. Stosunek ceny nieruchomości do mediany wynagrodzenia w Stanach Zjednoczonych wzbił się do rekordowych wartości.
Cena przeciętnego domu jest obecnie blisko 8 razy większa niż mediana rocznego wynagrodzenia gospodarstwa domowego. Wskaźnik ten nie był tak wysoki nawet w trakcie kryzysu mieszkaniowego w USA w 2006 roku, gdy rekordowe ceny nieruchomości doprowadziły do powstania rynkowej bańki.
Oznacza to, że przeciętne amerykańskie gospodarstwo domowe musi na kupno domu oszczędzać blisko 8 lat nie wydając przy tym ani centa. “Amerykański sen”, czyli marzenie o posiadaniu własnego lokum, jeszcze nigdy nie był tak odległy.
Źródło: Game of Trades, Bloomberg.
W rezultacie, aby zaciągnąć kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości, przeciętne amerykańskie gospodarstwo domowe musiałoby obecnie przeznaczać 44% swojego dochodu na pokrycie raty kredytu.
Taka sytuacja to z jednej strony kwestia rekordowych cen nieruchomości, a z drugiej wysokich stóp procentowych.
Drogie kredyty, drogie nieruchomości
“Nabywca domu musi obecnie zarabiać 79,2 tys. USD rocznie, aby pozwolić sobie na typowy amerykański ‘startowy’ dom” - oszacował Adam Kobeissi, analityk The Kobeissi Letter. - “To zaledwie około 500 USD poniżej rekordu wszechczasów”
Kwota ta wzrosła blisko dwukrotnie w zaledwie cztery lata. Została ona wyliczona przy założeniu 30-letniego kredytu hipotecznego o stałej stopie procentowej zaciągniętego na “startowe” mieszkanie. To pojęcie oznaczające pierwsze, proste mieszkania. Mediana cen takiej nieruchomości to około 250 tys. USD, podała firma analityczna Redfin.
“W połowie z 50 najbardziej zaludnionych metropolii (w USA) lokalna mediana dochodów nie jest wystarczająca, aby pozwolić sobie na zakup podstawowego mieszkania” - zauważył Adam Kobeissi, ekonomista. - “Kryzys przystępności cenowej to mało powiedziane”
Uwzględniając efekty inflacji, cena przeciętnego mieszkania w Stanach Zjednoczonych jest w 2024 roku około dwukrotnie wyższa niż w połowie lat 90. XX wieku. Jest również ponad trzykrotnie wyższa niż w latach 1920-1945, wynika z danych opracowanych przez Reventure.
Wykres: Indeks cen domów w USA wyrówany o efekt inflacji.
Źródło: Reventure.
Drugim elementem utrudniającym zakup mieszkania Amerykanom jest wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych. Średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych wyniosło w lipcu 6,85%, oszacował Redfin. Jest to i tak lepiej niż rok temu, gdy w październiku 2023 roku sięgało nawet 8%.
Powodem są najwyższe od 23 lat stopy procentowe. Niebawem powinno jednak dojść do ich obniżenia przez Rezerwę Federalną.Obecnie, rynki finansowe wyceniają cięcie stóp procentowych o co najmniej 25 pb na posiedzeniu banku centralnego w przyszłym tygodniu, wyliczył CME FedWatch Tool.
Czytaj także: O 81% więcej ofert sprzedaży mieszkań w Warszawie niż rok temu. Koniec rynku dewelopera?
Kryzys mieszkaniowy w USA stał się kwestią polityczną
Zarówno Kamala Harris, jak i Donald Trump obiecali, że zajmą się kwestią problemów mieszkaniowych Amerykanów. Jednak tylko Harris zasygnalizowała, że mieszkalnictwo jest jej priorytetem w programie wyborczym.
Plan Kamali Harris zakłada ogólną obietnicę budowy 3 mln nowych mieszkań. Padły jednak pewne zapewnienia o możliwej ścieżce dotowania samorządów lub firm budowlanych do konstruowania przystępnych cenowo nieruchomości.
Harris obiecała również pomoc w wysokości 25 tys. USD w formie zaliczki dla osób kupujących mieszkanie po raz pierwszy. Podobne programy znamy jednak z Polski. Pomysły stymulacji popytu na mieszkania są łatwe do zrealizowania, ale działają tylko w niektórych sytuacjach. Często zdarza się jednak, że ich efektem jest tylko wzrost cen mieszkań.
Zobacz również: Zyski dewelopera wzrosły o 87% w rok. Czy rekordowa liczba ofert zatrzyma eldorado nieruchomości?
