W 2024 r. polską gospodarkę czeka wiele zmian. Przed nami kolejna podwyżka płacy minimalnej, mają wzrosnąć również niektóre świadczenia. Czy wobec tego rodzinom będzie łatwiej ubiegać się o kredyt hipoteczny?
- Które świadczenia wpłyną pozytywnie na potencjalną wartość zaciąganego kredytu?
- Czy Polacy łatwiej otrzymają kredyt hipoteczny?
- Jak zmieni się zdolność kredytowa w 2024 roku?
Zdolność kredytowa w Polsce - zmiany w 2024 roku
Rok 2024 z pewnością dostarczy wielu zmian. To przede wszystkim wyższe świadczenie wychowawcze (800+ zamiast 500+), które podniesie zdolność kredytową rodzin wychowujących dzieci. Ekonomiści przewidują również zmiany w poziomie średniego wynagrodzenia.
"Świadczenie 800+ poprawia sytuację osób wychowujących dzieci i w każdym z analizowanych przypadków zwiększa zdolność kredytową, ale należy pamiętać, że każda sprawa rozpatrywana jest przez bank indywidualnie. Istotne są nie tylko dochody i miesięczne obciążenia, ale również wiek kredytobiorcy, waluta spłacanych zobowiązań, czy wysokość posiadanego wkładu własnego, a świadczenie z programu Rodzina 800+ wpłynie pozytywnie na zdolność kredytową tylko w wybranych bankach" – komentuje Paweł Rudzik, Menedżer Produktu Credipass.
????????Pojawiły się najnowsze dane dotyczące budownictwa mieszkaniowego.
— Tomek Narkun (@Tomasz_Narkun) January 22, 2024
W Polsce w 2023 roku wybudowano 220,4 tys. mieszkań, w tym między innymi:
- deweloperzy 136,5 tys.
- indywidualni 79,6 tys.
- mieszkania komunalne 1,2 tys.
- społeczne czynszowe 2,0 tys.
Dla porównania liczba…
W przypadku analizowania potencjalnych zmian w zdolności kredytowej Polaków, należy wziąć pod uwagę ostatnie modyfikacje programowe. Z szacunków HREIT wynika, że po zakończeniu programu dopłat Bezpieczny Kredyt 2%, banki mogą zacząć przychylniej patrzeć na “zwykłe” hipoteki. W trakcie boomu wywołanego startem inicjatywy, rzadziej sięgano po standardową formę finansowania. Z racji, że program się zakończył, banki będą chciały zachęcić potencjalnych kredytobiorców. Badanie HREIT pokazuje, że zdolność kredytowa przykładowej 3-osobowej rodziny wzrosła o 5% względem poziomu z grudnia poprzedniego roku.
Zobacz również: Mieszkanie w Holandii coraz droższe. Rynek w obliczu poważnego kryzysu
Czy będzie łatwiej o kredyt w tym roku? To zależy
Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl przypomina, że zdolność kredytowa w 2024 r. będzie zależeć od kilku zmiennych. Spory wpływ będą miały kształt rynku pracy czy programy zapowiadane przez rząd.
“Zdolność kredytowa w 2024 r. będzie pochodną kilku czynników. Można tutaj wskazać przede wszystkim oprocentowanie kredytów mieszkaniowych, poziom wynagrodzeń i ewentualne dodatkowe regulacje oraz programy rządowe. Jeżeli chodzi o oprocentowanie „hipotek”, to notowania giełdowych kontraktów FRA zakładają październikowy WIBOR 3M na poziomie około 5,00%. Przypomnijmy, że notowanie tej samej stopy z dnia 24 stycznia 2024 r. wynosiło 5,86%” - komentuje dla FXMAG Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Źródło: HREIT
Prajsnar dodaje, że nawet jeśli nasze szacunki dotyczące działań NBP nie sprawdzą się, należy wziąć pod uwagę również czynniki.
“Nawet jeśli przyjmiemy, że inwestorzy giełdowi zbyt śmiało oceniają perspektywy obniżek stóp NBP, to trzeba też brać pod uwagę spodziewane tempo wzrostu wynagrodzeń. Makroekonomiści ankietowani niedawno przez „Parkiet” oczekują, że w 2024 r. tempo wzrostu płac nominalnie znów przekroczy 10%. Natomiast ze strony nadzoru finansowego raczej nie można spodziewać się ruchów, które mogłyby obniżyć tegoroczną zdolność kredytową Polaków” - przypomina ekspert.
Nie oznacza to jednak, że pozytywne czynniki w pełni przesądzą o możliwościach nabywczych rodaków.
“Wspomniane powyżej, pozytywne czynniki nie przesądzają jednak, że zdolności nabywcze rodaków na rynku nieruchomości mieszkaniowych faktycznie będą większe. Można wyobrazić sobie scenariusz, w którym podwyżki cen metrażu skompensują efekty wzrostu zdolności kredytowej. Opisywane ryzyko wydaje się większe dla osób, które nie spełniają wstępnych warunków nowego programu dopłat kredytowych. Właśnie ci Polacy mogą być największymi przegranymi na rynku nieruchomości pod koniec bieżącego roku” - konkluduje ekspert.
Źródło: RynekPierwotny.pl
Zobacz również: Czynsze spadają w najdroższym mieście świata! Pierwsza taka sytuacja od lat
Wpływ na potencjalne zmiany w akcji kredytowej będą mieć również decyzje podejmowane przez Radę Polityki Pieniężnej. W II półroczu decyzje RPP obudziły nadzieję na szybkie łagodzenie prowadzonej polityki pieniężnej. Oczekuje się, że kolejnych decyzji łagodzących możemy spodziewać się na wiosnę.
“Druga połowa 2023 była okresem dynamicznych zmian w krajowej polityce pieniężnej. Duża obniżka stóp procentowych we wrześniu rozbudziła oczekiwania na znaczne łagodzenie polityki pieniężnej NBP. Kolejny, ale już mniejszy ruch stóp w dół w październiku postawił nad tymi oczekiwaniami znak zapytania. Pauza na posiedzeniach w listopadzie i grudniu zupełnie je przekreśliła. RPP uznała, że dokonane jesienią obniżki dostosowały poziom stóp NBP do zrealizowanej dezinflacji i oceniła, że niepewność dotycząca kształtu polityki fiskalnej (w tym regulacyjnej) w 2024 jest zbyt duża, by co najmniej do marca 2024 zmieniać parametry polityki pieniężnej” - komentują ekonomiści PKO BP.
Źródło: Kwartalnik makroekonomiczny PKO BP
Zobacz również: Lepiej kupić Żabkę niż mieszkanie? Nieruchomości komercyjne w cenie
Pensje rosną szybciej niż ceny mieszkań? O dostępności na rynku
Bartosz Turek, główny analityk HREIT zaznacza, że pensje rosną szybciej niż ceny mieszkań.
“Co więcej, odradzająca się gospodarka i niedostateczna liczba pracowników sugerują, że dobra sytuacja na rynku pracy w najbliższym czasie się utrzyma. Z listopadowej projekcji inflacji wynika bowiem, że pensje w Polsce mają być w 2024 roku przeciętnie aż o 9,3% wyższe niż w 2023 roku. Nawet po potrąceniu spodziewanej inflacji zostaje aż 4,5% realnego wzrostu wynagrodzeń. Byłby to najlepszy wynik od 2019 roku. Za to po stronie popytowej przestał działać program „Bezpieczny Kredyt 2%", którego nagłe wejście na rynek, a potem równie szybkie jego wygaszenie, doprowadziły do wzrostu cen i wykupienia oferty mieszkań na sprzedaż” - zaznacza Bartosz Turek, analityk HREIT.
Czy wzrost zdolności kredytowej można jednak wprost powiązać z tymi zmianami?
Wyniki styczniowej ankiety HREIT pokazały, że zdolność kredytowa 3-osobowej rodziny wynosi ok. 672 tys. zł. To ok. 45% więcej niż w analogicznym okresie poprzedniego roku. Zaskakujący może być również fakt, że do grudnia 2023 r. zdolność kredytowa wzrosła aż o ponad 34 tys. zł, a więc 5%. Wynik ten jest jednak medianą, a więc połowa banków zadeklarowała większe finansowanie, a w połowa mniejsze.
“Jak na jeden miesiąc jest to bardzo duża zmiana. Nie sposób uzasadnić jej rosnącymi wynagrodzeniami, ani spadkiem oprocentowania, bo obie te zmiany co prawda w ostatnim miesiącu zaszły, ale w zbyt małej skali, aby uzasadnić ponad 5-proc. wzrost zdolności kredytowej” - komentuje Turek.
Źródło: HREIT
Zobacz również: Mieszkanie w Wielkiej Brytanii - rekordowe ceny najmu! Co z czynszami w 2024 roku?
Uzasadnieniem dla wyższej zdolności kredytowej Polaków może być widoczny spadek popytu, który obserwowany jest za sprawą zakończenia naborów wniosków w ramach programu Bezpieczny Kredyt 2%. Wyższa zdolność kredytowa z perspektywy poszczególnych banków może stanowić zatem rodzaj zachęty. Bartosz Turek zwraca uwagę na sytuację z początku lata 2023. W czerwcu banki "przykręciły kurki", prawdopodobnie szykując się na nawał wniosków kredytowych. W tamtym przypadku szacunki okazały się nieprzesadzone, liczba wnioskujących przekroczyła oczekiwania analityków. Agnieszka Wachnicka, wiceprezeska Związku Banków Polskich informowała, że pod koniec grudnia złożono ponad 100 tys. zestawów dokumentów, ubiegając się o preferencyjne finansowanie.
Nabór wniosków w Programie BK2% został już oficjalnie wstrzymany, czekamy na decyzję czy i w jakiej formule Program będzie kontynuowany, a tymczasem wg stanu na 28.12. liczba wniosków przebiła 100 tys. Jeszcze do 7.01. banki mogą rejestrować w systemie BGK wnioski przyjęte. pic.twitter.com/5VZwGAfHRw
— Agnieszka Wachnicka (@wachnickaa) January 3, 2024
Co z dostępnością kredytów w kolejnych miesiącach roku? Przede wszystkim rynek oczekuje spadku w poziomie stóp procentowych. Jak już wcześniej wspomniano, wzrosnąć mają również wynagrodzenia, co może warunkować wzrost zdolności. Otwartym pytaniem pozostają z kolei działania rządu. Pomimo że trwają prace nad nowym programem mieszkaniowym, szczegóły wymagają doprecyzowania. Negatywnie na dostęp do kredytów hipotecznych mają wpłynąć zmiany w funkcjonowaniu Funduszu Wsparcia Kredytobiorców. Liberalizacja niektórych zapisów jest szeroko dyskutowana przez branżowe media. Restrykcyjne zasady przyznawania finansowania na dom czy mieszkanie może wymusić punkt dotyczący darmowej lub częściowo umarzanej pożyczki na spłatę rat, gdy ich wysokość przekracza 40% dochodu. Dla instytucji to istotny czynnik ryzyka, o czym warto pamiętać.
Źródło: HREIT
Z perspektywy kredytobiorców pozytywną zmianą miało być zastąpienie wskaźnika WIBOR (patrzącego w przyszłość) wskaźnikiem WIRON (patrzącego w przeszłość). W kolejnych latach miał on zdominować rynek, jednak obecnie trudno znaleźć ofertę banku opartą właśnie o WIRON.
"WIRON to nowa miara obliczana na podstawie transakcji historycznych. W młodości dzieje się zazwyczaj dużo i tak też jest w przypadku WIRON-u. Ostatnio nastąpiła rewizja danych wejściowych. Czy to nie wpłynie negatywnie na zaufanie do tej miary? Czas pokaże. Myślę, że trzeba temu wskaźnikowi dać więcej czasu" - powiedział w komentarzu dla FXMAG Dr Błażej Lepczyński z Katedry Bankowości i Finansów Uniwersytetu Gdańskiego.
