Miniony kwartał upłynął pod znakiem mniejszej sprzedaży nowych mieszkań. Warto dowiedzieć się, czy ceny „M” od deweloperów zareagowały na ograniczony popyt.
Poprzedni kwartał z całą pewnością nie był szczególnie pozytywny dla firm deweloperskich. Już w styczniu dała znać o sobie ograniczona zdolność kredytowa Polaków. Dodatkowym czynnikiem były obawy związane z wybuchem wojny za wschodnią granicą. Dane portalu RynekPierwotny.pl wskazują, że marcowa sprzedaż nowych mieszkań z sześciu największych miast była o 6% mniejsza od styczniowego wyniku. Równocześnie miał miejsce dalszy wzrost kosztów budowy lokali deweloperskich. Warto dowiedzieć się, jak w pierwszym kwartale bieżącego roku średnie ceny nowych mieszkań reagowały na zmiany popytowe i kosztowe.
Dobrym wprowadzeniem do analizy na pewno są informacje na temat zmian średnich ofertowych stawek za 1 mkw. nowego mieszkania. Dane z największej w Polsce bazy ofert deweloperów wskazują, że kwartalne wzrosty notowane w największych miastach wyglądały następująco:
- Warszawa - wzrost o 8,3% (do 13 020 zł/mkw.)
- Kraków - wzrost o 6,9% (do 11 573 zł/mkw.)
- Łódź - wzrost o 5,5% (do 8 545 zł/mkw.)
- Wrocław - wzrost o 2,2% (do 10 440 zł/mkw.)
- Poznań - wzrost o 7,5% (do 9 691 zł/mkw.)
- Gdańsk - wzrost o 3,5% (do 11 182 zł/mkw.)
Bardzo sugestywny wydaje się fakt, że podwyżki względem IV kw. 2021 r. odnotowano na terenie wszystkich badanych metropolii. Wyniki dotyczące Warszawy, Krakowa, Łodzi oraz Poznania są szczególnie istotne (zobacz poniższa tabela). W marcu Stolica Wielkopolski bardzo zbliżyła się już do poziomu 10 000 zł/mkw. i wszystko wskazuje, że zostanie on przekroczony. Warto pamiętać, że w Poznaniu popyt na nowe „M” od grudnia 2021 r. do marca 2022 r. utrzymywał się na stabilnym i dość wysokim poziomie. Był to wyjątek w grupie analizowanych miast. Znaczenie może mieć fakt, że Poznań wciąż cechuje się dość dużym udziałem nowych „M” z ceną ofertową nie większą niż 8000 zł/mkw.
Druga z tabel odpowiada na pytanie o przyczyny zaobserwowanych podwyżek średniej ceny nowego metrażu. Wspomniane zestawienie pokazuje, jak w ujęciu kwartalnym zmienił się udział nowych lokali z poszczególnych grup cenowych. Na uwagę zasługuje między innymi rozbudowa oferty krakowskich mieszkań kosztujących ponad 15 000 zł/mkw. Jednocześnie zmniejszało się znaczenie rynkowe nowych lokali z ceną ofertową na poziomie 7000 zł/mkw. - 9000 zł/mkw. Podobne zjawisko było widoczne na terenie Poznania. Zmiany cenowe w dwóch wymienionych miastach mogą przyspieszyć proces, który jest już wyraźny pod Warszawą. Mowa o rozbudowie oferty tańszych mieszkań położonych w gminach niedaleko metropolii. Część takich „M” będzie można kupić w ramach rządowego programu gwarancji niskiego wkładu własnego.
