W kontekście oprocentowania złotowych kredytów mieszkaniowych warto zwrócić uwagę też na jeszcze jeden aspekt. Chodzi o zmianę stawki WIBOR na WIRON. Ten pierwszy jest obecnie notowany na wyższym poziomie niż drugi. Na przykład zgodnie z notowaniami z 5 grudnia 2022 roku WIBOR 3M wynosił 7,22%, a WIRON 3M prawie 6,32%. Różnica pomiędzy nimi w najbliższym czasie może się zmniejszać, ale i tak warto zauważyć, że jeśli WIRON zostanie zastosowany w ofertach kredytów mieszkaniowych od 2023 roku, to może się okazać, że kredyty na nim oparte będą trochę tańsze niż obecnie (o ile banki równolegle nie podniosą marż kredytowych). Jest to znowu o tyle ważne, że niższe oprocentowanie kredytu pozytywnie wpływa na zdolność kredytową. W obecnych warunkach rynkowych obniżenie oprocentowania o 0,9 pkt. proc. oznacza bowiem podniesienie zdolności kredytowej o 5-10%.
Mamy zarabiać coraz więcej
Krzepiące są też przewidywania dotyczące wynagrodzeń. Te w latach 2021-25 mają pójść w górę łącznie o prawie 42% - wynika z najnowszej projekcji inflacji. Co ciekawe, o tyleż samo w tym okresie mają wzrosnąć ceny dóbr i usług konsumpcyjnych (skumulowana inflacja)19. Fakt, że teoretycznie przynajmniej część Polaków powinna mieć dzięki temu więcej pieniędzy w portfelu powinien pozytywnie wpłynąć na zdolność kredytową lepiej sytuowanej części społeczeństwa. Niestety w ramach tej samej projekcji znajdziemy też informację, że bezrobocie w Polsce, co prawda bardzo powoli, ale na przestrzeni kolejnych lat niestety też ma rosnąć – z poziomu mniej niż 3% obecnie (wg BAEL) do poziomu 4,8% w 2025 roku.
Banki kreatywnie podchodzą do zdolności kredytowej
Jest jeszcze jeden element, który powoduje, że zdolność kredytowa Polaków może ulec poprawie. Chodzi o to, że w obliczu znacznego spadku popytu na kredyty, część banków postanowiła aktywnie zabiegać o względy klientów. W efekcie zaobserwowaliśmy spadki marż. Do tego więcej instytucji akceptuje wnioski kredytowe od osób posiadających niski wkład własny. A gdyby i tego było mało, to częściej brane pod uwagę przy badaniu zdolności kredytowej są dochody z alimentów czy 500+. Różnica może być spora, bo dochód wyższy o 500 złotych miesięcznie może obecnie oznaczać zdolność kredytową wyższą nawet o 20-30 tysięcy złotych.
Już od lipca 2022 roku rosnące wynagrodzenia i wzmożona konkurencja między bankami powodowała, że pomimo podwyżek WIBOR-u powoli odbudowywała się zdolność kredytowa Polaków. Podczas gdy w lipcu br. trzyosobowa rodzina z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych mogła pożyczyć na mieszkanie tylko 396 tys. złotych, to w listopadzie tego samego roku kwota ta wzrosła do 427 tysięcy. Jest trochę lepiej, choć wciąż daleko nam do sytuacji sprzed cyklu podwyżek stóp procentowych. Wtedy rodzina z naszego przykładu mogła pożyczyć 700 tysięcy złotych (patrz wykres 1).
Oczywiście nawet realizacja w najbliższym czasie najbardziej optymistycznego scenariusza nie oznacza, że szybko wrócimy do poziomu akcji kredytowej z rekordowego pod tym względem roku 2021. Proces ten może zająć nawet kilka lat. Nie zmienia to jednak faktu, że co najmniej kilka czynników może spowodować, że kolejne kwartały przyniosą nam powolną poprawę w tym obszarze. Ryzykiem dla takiego scenariusza są dalsze skokowe wzrosty stóp procentowych oraz skutki recesji znacznie gorszej niż ta, która wynika z aktualnych prognoz.
***Materiał pochodzi z raportu HERITAGE REAL ESTATE: “Indeks koniunktury na rynku nieruchomości w I kwartale 2022”, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:
