Negatywne i alarmujące sygnały z amerykańskiego rynku nieruchomości przeważają nad tymi pozytywnymi i uspokajającymi. Analitycy są podzieleni co do tego, czy już mamy dno, czy też ceny i sprzedaż nieruchomości w 2023 roku w USA wciąż będą szły w dół.
- Indeks cen domów S&P/Case-Shiller spada jak kamień w wodę, jak przed kryzysem 2008.
- Pojawia się mnóstwo innych, niepokojących sygnałów z rynku real estate w USA.
- Analitycy są podzieleni co do tego, czy już mamy dno, czy też ceny i sprzedaż nieruchomości w 2023 roku wciąż będą szły w dół.
Dzisiejszy odczyt indeksu cen domów S&P/Case-Shiller dla 20 największych metropolii w USA za grudzień 2022 wyniósł 4,6% r/r, podczas gdy prognoza zakładała 5,8%. Zjazd ze szczytu sprzed kilku miesięcy wygląda alarmująco – bardzo podobnie do tego, co poprzedzało wielki kryzys na rynku nieruchomości w USA w 2008 roku…
Sporo negatywnych sygnałów z amerykańskiego rynku nieruchomości
Postanowiliśmy zebrać kilka innych dość niepokojących sygnałów z amerykańskiego rynku nieruchomości:
- W II połowie 2022 roku wartość domów w USA spadła o 22,3 bln USD, do 45,3 bln USD, co jest największym półrocznym spadkiem od 2008 roku.
- Co prawda w 2022 roku średnia cena domu w USA urosła o 1,5%, jednak mediana spadła o -11,5%, do 383 249 USD na koniec roku.
- Oprocentowanie kredytu hipotecznego wynosi 7% i popyt na niego jest na najniższym poziomie od 25 lat.
- Sprzedaż domów w USA w 2022 roku spadła o 29% r/r.
- Sprzedaż domów w USA spadła w styczniu 2023 do najniższego poziomu od ponad 12 lat!
- W IV kw. 2022 zakupy domów w USA poszły w dół o -45,8% r/r, i to jest większy spadek, niż w 2008 roku, kiedy pękała bańka nieruchomościowa!
- Wartość kredytów hipotecznych wynosi rekordowe 11,9 bln USD.
Większość tych alarmujących danych pochodzi od National Association of Realtors i Redfin. Dość ciekawa jest także dana o tym, że sprzedaż istniejących domów spadła w styczniu 2023 do wyrównanego sezonowo poziomu 4,00 mln sztuk, co jest najniższym poziomem od października 2010 roku. Był to 12-ty z rzędu miesięczny spadek sprzedaży, co jest najdłuższą serią od 1999 roku.
Amerykański rynek real estate pada ofiarą zacieśniania polityki pieniężnej przez Fed. Dane rządowe z ubiegłego tygodnia pokazały, że w styczniu 2023 spadła liczba budów domów jednorodzinnych i pozwoleń na budowę domów. Tymczasem oprocentowanie kredytów hipotecznych wciąż rośnie - według danych agencji Freddie Mac.
Oczywiście, to nie jest tak, że pojawiają się same złe sygnały. Nastroje budowniczych domów poprawiły się w lutym do 5-miesięcznego maksimum. Mediana cen domów wzrosła o 1,3% r/r w styczniu. Widać rosnącą siłę negocjacyjną kupujących, bo wydłuża się okres pozostawania domów w stanie „do kupienia” (sięga on już 33 dni).
Zobacz również: Wyjątkowy rynek dla uważnych inwestorów – wisi nad nim duże ryzyko polityczne, ale daje też świetnie zarobić
Na dwoje babka wróżyła
Co na to analitycy? „Rynek mieszkaniowy stracił część swojej wartości, ale większość właścicieli domów nadal zbiera duże nagrody z pandemicznego boomu mieszkaniowego" - mówi ekonomista Redfin Chen Zhao. Podkreśla, że całkowita wartość amerykańskich domów pozostaje o 13 bln USD wyższa, niż w lutym 2020 roku, czyli był to moment tuż przed pandemią.
Wielu analityków uważa, że ceny nieruchomości w USA będą spadać. „W roku 2023 ceny amerykańskich domów pójdą w dół, pytanie o szybkość i zakres przeceny. To zjawisko będzie wynikało głównie z załamania się sprzedaży istniejących domów” - uważa Kieran Clancy, ekonomista Pantheon Macro. Wedle prognozy tej firmy, ceny domów w USA spadną o około 20% w 2023 r., a mediana może spaść o kolejne 10% do około 346 500 USD.
Grant Cardone, miliarder zarządzający nieruchomościami, twierdzi, że inwestorzy nie dopuszczą do tego, by doszło do powtórki z 2008 roku. „Załamanie amerykańskiego rynku nieruchomości jest faktem, ale widać już promyki nadziei na horyzoncie. Inwestorzy wkroczą za chwilę, aby kupować domy jednorodzinne po niskich cenach” – powiedział Cardone portalowi Benzinga.
"Możliwe, że inwestorzy zaczną wracać na amerykański rynek real estate już w tym roku. Wydaje mi się, że można już powoli oczekiwać oznak dna” - twierdzi Sheharyar Bokhari, starszy ekonomista z Redfin.
