Wprowadzenie przez ustawodawcę instytucji „gwarancji wkładu własnego” to świetny krok w ramach walki z paradoksem, z którym mierzą się setki tysięcy Polek i Polaków. Z jednej strony, regularnie spłacają swoje zobowiązania z tytułu umowy najmu mieszkania w którym żyją, z drugiej, nie mogą przeprowadzić się do własnego M, gdyż – pomimo posiadania zdolności kredytowej – nie są w stanie odłożyć środków na wymagany przez bank wkład własny.
Pomimo stworzenia słusznego mechanizmu, jego praktyczne wykorzystanie będzie znikome
Gwarantowany kredyt mieszkaniowy może bowiem zostać udzielony wyłącznie w celu zakupu lokalu mieszkalnego, którego cena nie przekracza kwoty stanowiącej iloczyn kosztu odtworzenia 1m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego oraz współczynnika 1,2 - w przypadku mieszkań na rynku wtórnym oraz 1,3 dla mieszkań z rynku pierwotnego.
Niestety, z uwagi na fakt, że ustawowy koszt odtworzenia jest ustanawiany na podstawie danych zbieranych przez GUS na etapie po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, nie odzwierciedla on realnych kosztów budowy, które zostaną poniesione przez przyszłego inwestora. Średni czas trwania budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego wynosi bowiem - zgodnie z danymi GUS - 23,6 miesiąca.
Oznacza to, że aktualny wskaźnik kosztu odtworzenia jest w praktyce każdorazowo ustalany w oparciu o sytuację rynkową obowiązującą 2 lata wcześniej i tym samym nie odzwierciedla aktualnych kosztów budowy.
Przepaść ta jest szczególnie widoczna w takich okresach jak obecnie, tj. warunkach wysokiej inflacji, załamania łańcuchów dostaw i rosnących z dnia na dzień cen materiałów budowlanych – jak wskazuje PZPB porównując I kw. 2020 r. do I kw. 2022 r. cena stali wzrosła o około 110-140%, a styropianu o 60-90%. Te wartości nie odzwierciedlają dalszych zmian na rynku, które będą spowodowane wojną w Ukrainie.
Ustanowienie tak niskiego współczynnika skutkuje wyłączeniem z programu lwiej części mieszkań z miast wojewódzkich.
Z danych wynika, że na rynku pierwotnym, udział ofert spełniających ustawowe kryteria cenowe wynosi:
w Szczecinie 3,6%, w Lublinie 6,5%, w Krakowie 6,9%. Niewiele lepiej kształtowały się współczynniki dla rynku wtórnego. Obrazując problem – znowelizowany 30 marca 2022 roku koszt odtworzenia dla Wrocławia wynosi 6364 zł/m2, co po przemnożeniu przez ustawowy współczynnik 1,3 daje wartość 8273,2 zł. Tymczasem, bazując na danych firmy doradczej JLL za IV kwartał 2021, średnia cena oferowanego we Wrocławiu lokalu na rynku pierwotnym jest o 2 tysiące złotych wyższa i wynosi 10 200 złotych.
Mając na względzie powyższe, postulujemy o wprowadzenie wyższych współczynników (np. na poziomie 1,5) pozwalających zwiększyć udział mieszkań w korzystaniu z tego wsparcia. W innym wypadku, mechanizm gwarantowanego kredytu okaże się uregulowaniem pozornym i nie będzie stanowił realnego wsparcia dla Polek i Polaków.
