Inwestujący w mieszkania na wynajem w Polsce płacą sześć razy mniej podatku, niż inwestujący na parkiecie.
Popatrzmy na poniższy przykład
Załóżmy, że 10 lat temu czyli w 2012 r. temu mieliśmy dwóch inwestorów z 500 tys. zł oszczędności. Pierwszy kupił mieszkanie na wynajem, drugi zainwestował pieniądze na giełdzie. Przyjmijmy, że obydwaj zarabiali średnio rocznie 11 proc.
I to jest bardzo realistyczne założenie. W latach 1870-2015 długoterminowa nominalna stopa zwrotu (czyli razem z inflacją) w 16 rozwiniętych krajach (Australii, Belgii. Danii, Finlandii, Francji, Niemiec, Włoch, Japonii, Holandii, Norwegii, Portugalii, Hiszpanii, Szwecji, Szwajcarii, Wielkiej Brytanii i USA) wyniosła w przypadku akcji 10,65 proc. a nieruchomości 11 proc. (dane pochodzą z pracy „The Rate of Return on Everything, 1870–2015”, czyli „Stopa zwrotu ze wszystkiego 1870-2015”).
Jeżeli chodzi inwestora giełdowego, to jego portfel w 2022 r. wart jest 1,42 mln zł. Sprzedaje go i od nominalnego zysku 920 tys. zł (1,42 mln zł – 500 tys. zł) płaci 19 proc. podatku Belki, czyli 174,8 tys. zł. W przypadku właściciela nieruchomości wyliczenia są bardziej skomplikowane.
Zakładamy, że 35 proc. całkowitego zysku wynika z wpłat za wynajem mieszkania, a reszta profitów to pochodna wzrostu wartości mieszkania. A zatem 65 proc. z 920 tys. zł zysku, czyli 598 tys. zł nie jest w ogóle opodatkowane, ponieważ w naszym kraju jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje po pięciu latach od zakupu, podatku się nie płaci. Przychody z wynajmu do 100 tys. zł rocznie (w naszym przypadku wyniosły one średniorocznie około 30 tys. zł rocznie) można opodatkować stawką 8,5 proc., co daje 27,36 tys. zł podatku. A zatem przy dokładnie takim samym zysku inwestujący na giełdzie zapłacił 174,8 tys. zł podatku, a inwestujący w mieszkania na wynajem 27,37 tys. zł . Ten ostatni płaci więc niecałe 3 proc. podatku (27,36 tys. zł / 920 tys. zł).
Tak więc inwestor giełdowy płaci ponad sześć razy wyższy podatek (19 proc.), niż inwestor na rynku nieruchomości (3 proc.). Ktoś mógłby w tym momencie zwrócić uwagę, że opodatkowanie najmu jest ryczałtowe, więc nie można od niego odliczyć kosztów, które na pewno przez 10 lat wynajmowania się pojawią. Ale z pewnością nie są one w stanie istotnie zniwelować kilkukrotnej różnicy w opodatkowaniu inwestycji w mieszkania i na rynku kapitałowym.
Co więcej, jeszcze niedawno jeżeli ktoś miał więcej mieszkań i uczynił z nich swoje główne źródło utrzymania, to musiał się liczyć z tym, że urząd skarbowy każe mu założyć działalność gospodarczą i płacić wyższe podatki. Od zeszłego roku takiego ryzyka nie ma. W 2021 r. Naczelny Sąd Administracyjny zdecydował w uchwale (sygn. II FPS 1/21), że bez względu na to ile nieruchomości wynajmuje dane osoba, skarbówka nie może takiej osobie kazać zrezygnować z ryczałtu. A więc hulaj dusza, piekła nie ma! Nic dziwnego, że według różnych szacunków prawie milion osób w Polsce utrzymuje się z wynajmu nieruchomości.
A zatem polski system podatkowy preferuje i promuje inwestycje w nieruchomości a w szczególności mieszkania. To o tyle zdumiewające, że w tym samym czasie spowodowane m.in. wzmożonym popytem inwestycyjnym ceny mieszkań rosną jak na drożdżach pozbawiając wiele osób szansy na dach nad głową, albo zmuszając ich do zaciągania wysokich kredytów.
Jednocześnie z powodu niskiego popytu (na który zapewne ma wpływ odpływ pieniędzy na rynek nieruchomości) ceny akcji na warszawskiej giełdzie szorują po dnie. Indeks warszawskiego parkietu WIG zanotował a ostatnie 5 lat 11,79 proc. straty.
W tym czasie amerykański indeks S&P 500 dał inwestorom zarobić 60,92 proc. Polskie akcje są jednymi z najtańszych na świecie. Wskaźnik cena do zysku (czyli ile razy obecna cena akcji jest wyższa od rocznych zysków firmy) jest obecnie poniżej 9. Tak tanio i było na warszawskim parkiecie od co najmniej 20 lat.
A przypomnijmy, że na przykład ok. 40 proc. środków ulokowanych w Pracowniczych Planach Kapitałowych, czyli ostatnim rządowym programie emerytalnym dla pracowników, jest zainwestowanych na warszawskim parkiecie. I od tego, jak warszawska giełda będzie sobie radzić, będą zależeć emerytury wielu Polaków.
Czy coś z tym można zrobić?
Minimalne rozsądne rozwiązanie to zrównanie z punktu widzenia podatkowego inwestowania w nieruchomości i na rynku kapitałowym. Można ten cel osiągnąć wprowadzając, tak jak ma ta miejsce na rynku nieruchomości, zwolnienie z podatku Belki dla inwestycji, które mają czas trwania dłuższy niż pięć lat, czyli dla inwestorów którzy akcje czy obligacje trzymają dłużej niż pięć lat albo założyli lokatę na co najmniej taki okres.
Ale mamy jeszcze podatek od przychodów z tytułu najmu, który wynosi 8,5 proc. dla rocznych przychodów do 100 tys. zł i 12,5 proc. powyżej. I co najmniej do takiego poziomu musi być obniżony podatek Belki, jeżeli chcemy zlikwidować preferencje podatkowe dla inwestujących w mieszkania dla wynajem.
Ale nawet wyrównanie z puntu widzenia podatkowego sytuacji inwestora na giełdzie i na rynku mieszkań może nie być wystarczające do ograniczenia popytu inwestycyjnego Polaków na mieszkania (choć zapewne go zmniejszy, co też będzie osiągnięciem). A to dlatego, że przy podobnej zyskowności jak na rynku akcji, ceny nieruchomości mniej się wahają, a zatem ryzyko inwestowania w nie jest mniejsze.
Jak wynika z danych ze wspomnianego wcześniej badania długoterminowe tzw. odchylenie standardowe (statystyczna miara zmienności) w przypadku cen akcji to 22,55, a w przypadku cen nieruchomości to 10,64. Tak więc inwestycja w mieszkania jest około połowę mniej ryzykowna, niż inwestycja na giełdzie.
I zdaje się, że Polacy to intuicyjnie czują bo w ankiecie z 2012 r. wykonanej na zlecenie Deutsche Bank PBC (najnowsza jaką znalazłem na ten temat) 45 proc. z nas uznało nieruchomości za najlepszy sposób zabezpieczenia dostatniej emerytury deklasując jednostki funduszy inwestycyjnych (6 proc.) i akcje (5 proc.). Wydaje się więc, że jednym sposobem by ten pęd inwestycyjny osłabić jest wprowadzenie podatkowych preferencji dla inwestycji kapitałowych, czyli sprawienie by podatki od zysków z akcji, obligacji czy lokat były niższe niż z inwestycji w mieszkania.
Oczywiście najlepiej by było by mieszkań starczyło zarówno dla inwestorów jak i tych, którzy chcą w nich mieszkać. Rzeczywistość jest jednak taka, że ich brakuje. Jeżeli więc państwo musi wybierać, to powinno preferować interesy tych którzy nie mają dachu nad głową nad interesami tych, którzy chcą korzystnie pomnożyć oszczędności. Tym bardziej że, jak wynika z zacytowanych przeze mnie danych, ci ostatni mogą równie skutecznie pomnożyć pieniądze na giełdzie.
Chcesz więcej? Sprawdź najnowsze artykuły na blogi.bossa.pl.
Opinie, założenia i przewidywania wyrażone w materiale należą do autora publikacji i nie muszą reprezentować poglądów DM BOŚ S.A. Informacje i dane zawarte w niniejszym materiale są udostępniane wyłącznie w celach informacyjnych i edukacyjnych oraz nie mogą stanowić podstawy do podjęcia decyzji inwestycyjnej. Nie należy traktować ich jako rekomendacji inwestowania w jakiekolwiek instrumenty finansowe lub formy doradztwa inwestycyjnego. DM BOŚ S.A. nie udziela gwarancji dokładności, aktualności, oraz kompletności niniejszych informacji. Zaleca się przeprowadzenie we własnym zakresie niezależnego przeglądu informacji z niniejszego materiału. Inwestowanie w instrumenty finansowe wiąże się z ryzykiem
