Analiza danych dostępnych z różnych źródeł, w tym danych NBP za I kw. 2021 r. wskazuje na dobrą sytuację finansową zdecydowanej większości analizowanych deweloperów oraz grup podmiotów powiązanych w procesie produkcji mieszkań, w tym firm budowlanych, hurtowni i producentów materiałów budowlanych. Poprawa popytu na mieszkania determinowała wzrost aktywności inwestorów na rynku budownictwa mieszkaniowego.
Według danych NBP, w I kw. 2021 r. liczba mieszkań sprzedanych na rynku
pierwotnym największych miast była znacząco wyższa od kwartalnych wyników sprzedaży odnotowanych w 2019 i 2020 r. Wyniki deweloperów notowanych na rynku Catalyst za I kw. 2021 r. potwierdziły poprawę wyników sprzedaży (kontraktacja 5,9 tys. lokali w tym okresie wobec 4,9 tys. mieszkań w kwartale poprzednim i 4,6 tys. jednostek przed rokiem). Silny popyt na rynku mieszkaniowym wspierany jest deficytem na lokale mieszkalne, niskimi stopami procentowymi, dobrym dostępem do finansowania bankowego oraz wzrostem poziomu inflacji i opłacalnością inwestowania w nieruchomości mieszkaniowe. Potrzeba dostosowania podaży do rosnącego popytu stanowiła bodziec do rozpoczęcia kolejnych projektów.
Według danych GUS w I kw. 2021 r. rozpoczęto budowę 40130
lokali przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem, co stanowiło wzrost o 10% wobec kwartału poprzedniego i wzrost o 26% w odniesieniu do analogicznego okresu 2020 r. Na wzrost produkcji wskazują także dane finansowe raportowane przez deweloperów notowanych na GPW w I kw. 2021 r., według których znacząco zwiększyła się wartość projektów w trakcie realizacji w porównaniu z kwartałem poprzednim. Na niewielki spadek wartości projektów w toku w okresie pierwszych trzech miesięcy 2021 r. (o 5%) w porównaniu z kwartałem poprzednim wskazały dane finansowe wynikające ze sprawozdań F01 większych firm deweloperskich, jednakże średnia wartość produkcji w tej grupie podmiotów w poszczególnych kwartałach 2020 r. była znacznie wyższa od notowanej w kwartałach 2019 r.
Wartość projektów w trakcie realizacji na koniec marca 2021 r. sięgała blisko 40%
udziału w strukturze aktywów wobec ponad 45% udziału w tym samym okresie przed rokiem. Obserwowany w dłuższym okresie (od połowy 2019 r. do I kw. 2021 r.) spadek wskaźnika produkcji mieszkań (rozpoczęte minus oddane do użytkowania), w tym jego ujemna wartość w ostatnich dwóch kwartałach, przy znacznym wzroście sprzedaży lokali, wskazuje na narastanie niekorzystnej relacji podaży do popytu i może sprzyjać dalszemu wzrostowi dynamiki cen mieszkań. W I kw. 2021 r. znacząco zmniejszył się do rekordowo niskiego poziomu (około 3%) udział lokali gotowych w budynkach oddanych do użytkowania, co potwierdza znaczny wzrost popytu na mieszkania, w tym na lokale gotowe. Do bardzo niskiego poziomu zmniejszył się zapas gruntów pod budowę projektów wielorodzinnych, co wskazuje na utrzymujące się trudności w uzupełnianiu banku ziemi.
Rekordowo wysoka liczba pozwoleń wydanych na budowę mieszkań
na sprzedaż lub wynajem w ostatnich kwartałach, w tym 84770 pozwoleń w I kw. 2021 r. wobec 59406 w I kw. 2020 r., do uzyskania których wymagane było posiadanie działki, wskazuje nadal na spore możliwości produkcyjne deweloperów w najbliższych kwartałach. Statystycznie przy liczbie mieszkań rozpoczynanych w najbliższych kwartałach na poziomie z I kw. 2021 r. pozwolenia wydane tylko od października 2020 r. do marca 2021 r. mogą wystarczyć na nowe realizacje w okresie ponad jednego roku. Według danych GUS za I kwartał 2021 r. w odniesieniu do analogicznego kwartału 2020 r. zmniejszyła się o ponad 4% liczba mieszkań oddanych do użytkowania, po wzroście o ponad 35% w kwartale poprzednim.
Potwierdzeniem danych GUS w zakresie mniejszej liczby mieszkań
oddanych do użytkowania w analizowanym okresie jest niższa o 9% wartość raportowanych w sprawozdaniach F01 przeciętnych przychodów ogółem w grupie dużych firm deweloperskich. Liczba mieszkań oddanych do użytkowania była efektem liczby lokali rozpoczętych średnio dwa lata wcześniej i fakt ten nie ma większego wpływu na sytuację rynkową w analizowanym okresie, ponieważ lokale te w większości sprzedano także dwa lata temu. W analizowanej grupie dużych deweloperów, w I kwartale 2021 r. mniejszy spadek w skali roku średniej wartości przychodów ze sprzedaży (o 7%) niż kosztów z działalności operacyjnej (o 14%) wpłynął na poprawę sytuacji finansowej tych jednostek oraz na wypracowanie wyższej o 36% wartości przeciętnego wyniku finansowego netto.
Udział podmiotów z dodatnim wynikiem finansowym wyniósł 60%,
w tym zwiększył się w skali roku udział jednostek z wypracowanym zarówno wysokim wynikiem finansowym netto (w przedziale powyżej 2 mln zł), jak i z jego niskim poziomem (w przedziale poniżej 2 mln zł). W okresie dobrej koniunktury straty wykazane przez niektóre jednostki mogą być efektem wysokiej wartości produkcji w trakcie realizacji i niewielkiego poziomu mieszkań przekazanych nabywcom. Przez okres niemal jednego roku obserwowano niższą wartość wskaźników rentowności działalności deweloperskiej, co w dużej mierze wynikało z rosnących kosztów budowy i opóźnień administracyjnych w przekazaniu prawa własności nabywcom i tym samym w wykazaniu przychodów oraz wyniku finansowego. Znaczną poprawę głównie rentowności sprzedaży odnotowano w IV kw. 2020 r. i w I kw. 2021 r.
W analizowanej grupie, w I kw. 2021 r. przeciętna rentowność sprzedaży
sięgała 13,3%, kapitału własnego 6,2% i aktywów 2,5% wobec niższych wskaźników notowanych przed rokiem (9,0% - ROS, 4,0% – ROE i 1,5% - ROA). W analizowanym kwartale w finansowaniu działalności większych firm deweloperskich główną rolę odgrywał kapitał własny, którego udział w strukturze pasywów znacząco wzrósł w skali roku (do około 40% w I kw. 2021 r. wobec ponad 36% w I kw. 2020 r.). Wśród zewnętrznych źródeł finansowania od 2017 r. istotną rolę odgrywały przedpłaty nabywców mieszkań, których udział w strukturze pasywów przekraczał średnio na koniec kwartałów 20%, w tym na koniec I kw. 2021 r. ponad 20%, co potwierdza wysoką kontraktację mieszkań w tych okresach.
Zmniejszył się natomiast udział bardziej kosztownych źródeł finansowania,
tj. dłużnych papierów wartościowych (ponad 7% w I kw. 2021 r. wobec ponad 10% w I kw. 2020 r.) oraz kredytów bankowych (około 9% w I kw. 2021 r. wobec około 11% w I kw. 2020 r.). Niski udział kredytów deweloperskich, czyli stabilnego finansowania projektów jest jednym z głównych problemem deweloperów. Od trzech kwartałów obserwowano zmniejszenie się liczby emitentów obligacji deweloperskich na rynku Catalyst. Mimo to, w I kw. 2021 r. wzrosła łączna wartość emitowanych obligacji firm deweloperskich, przy wyhamowaniu spadku średniego oprocentowania kuponów obligacji. Istotny udział stanowią zobowiązania wobec wykonawców projektów, które wzrosły do ponad 24% udziału w I kw. 2021 r. wobec ponad 21% w kwartale poprzednim i ponad 20% w I kw. 2020 r.), mimo zakończenia robót i oddania do użytkowania znacznej liczby mieszkań z końcem 2020 r. i otrzymania transz za zrealizowane projekty. W I kw. 2021 r. wobec analogicznego kwartału w 2020 r., w analizowanej grupie większych deweloperów, wraz z niewielkim zmniejszeniem wartości projektów w toku zmniejszyła się średnia wartość kosztów z tytułu działalności operacyjnej. W tym okresie w ich strukturze o 8 p.p. zwiększył się udział kosztów z tytułu usług obcych (do ponad 62% udziału). Zwiększył się udział kosztów własnych, w tym z tytułu zużytej energii elektrycznej o ponad 3 p.p. (do około 18% udziału) i z tytułu wynagrodzeń o 2 p.p. (do około 12% udziału) przy zbliżonej liczbie zatrudnionych.
Nieznacznie poprawiła się płynność finansowa, która w poprzednich kwartałach
utrzymywała się na niskim, ale stabilnym poziomie. Drugi kwartał z rzędu utrzymała się niewielka poprawa wskaźników ogólnego zadłużenia oraz zadłużenia kapitału własnego i zabezpieczenia zobowiązań finansowych kapitałem własnym, a także pokrycia majątku kapitałem własnym, co poprawiło bezpieczeństwo środków powierzonych przez wierzycieli. Dane finansowe raportowane przez grupę małych firm deweloperskich (zatrudniających od 9 do 49 osób) oraz deweloperów notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych dostępne na koniec 2020 r. wskazywały na poprawę sytuacji tych podmiotów w drugim półroczu. W obu grupach utrzymał się wysoki udział kapitału własnego w finansowaniu działalności (od 42% do 47% w strukturze pasywów) oraz bezpieczny poziom pokrycia majątku kapitałem własnym, zadłużenia i zabezpieczenia zobowiązań finansowych.
W drugiej połowie 2020 r. w odniesieniu do pierwszego półrocza
w małej grupie jednostek notowano wzrost udziału zobowiązań z tytułu kredytów bankowych, przedpłat od nabywców mieszkań oraz poziomu projektów w trakcie realizacji, przy niewielkim spadku zobowiązań wobec wykonawców usług, co wskazuje na poprawę płynności i ich kondycji finansowej. W grupie deweloperów notowanych na GPW w drugiej połowie 2020 r. widoczny był wzrost produkcji i przedpłat na mieszkania, niewielki spadek poziomu zewnętrznych zobowiązań wobec kontrahentów i z tytułu zaciągniętych kredytów bankowych oraz wzrost wartości emisji z tytułu dłużnych papierów wartościowych. W obu grupach deweloperów notowano stabilny, korzystny poziom kosztów działalności operacyjnej i poprawę wskaźników rentowności.
