Wyższa sprzedaż kontraktów na budowę mieszkań w 2021 r. (o 9% r/r) niż nowych wprowadzeń (wzrost o 6% r/r) i spadek dostępności ofert na koniec roku (o 19% r/r), przy deklarowanych znacznych możliwościach produkcyjnych (wzrost o 29% w 2022 r.), wskazuje na skuteczne radzenie sobie deweloperów z problemami ograniczającymi podaż.
Natomiast biorąc pod uwagę zasób gruntów posiadanych w grudniu 2021 r. deweloperzy deklarowali możliwość wybudowania w 2022 r. jedynie o 8% większej liczby mieszkań na posiadanym banku ziemi niż w roku poprzednim. Deklarowana możliwość budowy mieszkań na posiadanym banku ziemi w 72% dotyczyła 6. miast i w 28% grupy 10. miast. Zaledwie 6% deweloperów, głównie największych, posiadało grunty umożliwiające realizację ponad połowy planowanych mieszkań (54%), co może potwierdzać problemy mniejszych jednostek w uzupełnianiu „banku ziemi” oraz produkcji.
Wynikający z badań ankietowych znaczny spadek dostępności ofert sprzedaży na rynku pierwotnym na koniec 2021 r. wobec stanu na koniec 2020 r. potwierdzają dane NBP (spadek o 21% łącznie na 17 większych rynkach lokalnych, w tym głównie w grupie sześciu dużych miast). W Warszawie dostępność ofert była niższa o 27% w odniesieniu do stanu na koniec 2020 r. i o 30% w porównaniu z liczbą ofert na koniec 2019 r. Na tym rynku notowano niższe stany ofert na koniec czterech kwartałów 2021 r., przy liczbie prowadzonych inwestycji zbliżonej do poprzednich dwóch lat.
Zobacz również: Schłodzenie koniunktury na rynku mieszkaniowym i załamanie dostępności mieszkań, czyli raport NBP o rynku nieruchomości
Niższe odczyty stanów ofert wynikały w dużym stopniu ze znacznej rotacji ofert (krótkiego czasu sprzedaży wystawionych mieszkań). Mieszkania wprowadzano na rynek na zaawansowanym etapie budowy chcąc uzyskać cenę ze sprzedaży lokali pokrywającą rosnące koszty budowy i zapewniającą satysfakcjonujący poziom marży na projekcie. W grupie 6. miast dostępność ofert na koniec 2021 r. była o 10% mniejsza niż na koniec 2020 r. i o 13% wobec stanu tuż przed pandemią (na koniec 2019 r.).
Natomiast w grupie 10. miast wojewódzkich liczba mieszkań dostępnych w ofercie na koniec 2021 r. była wyższa o 5% zarówno wobec stanu na koniec 2020 r. i 2019 r. W 2021 r. przeważająca część deweloperów (69%) realizowała swoje projekty zgodnie z założonym planem, mimo napotkanych utrudnień oraz rosnącego popytu. Proces inwestycyjny jest rozłożony w czasie i nie pozwala na szybkie reagowanie podaży na wzrost popytu.
Zaledwie 3% respondentów, głównie większych deweloperów, było w stanie zwiększyć produkcję wraz z odnotowanym wzrostem sprzedaży. Realizację mniejszej liczby mieszkań niż planowano rozpoczęło 17% deweloperów, w tym głównie małych jednostek. Według danych ankietowych oraz informacji udzielonych w trakcie wywiadów, najbardziej odczuwalnym wyzwaniem dla sektora deweloperskiego były kwestie administracyjne (opóźnienia w wydawaniu zgód i decyzji).
Zdaniem deweloperów niepewność w aspekcie administracyjnym przełożyła się bezpośrednio na poziom oferty deweloperów, na koszty prowadzenia inwestycji oraz zdolność do sprawnego uruchomienia nowych i wydawania do użytkowania zrealizowanych mieszkań. Kolejnym, równie istotnym czynnikiem, który znacząco nasilił się w 2021 r. był wzrost cen materiałów budowlanych i opóźnienia w ich dostawach.
W mniejszym stopniu znaczenie miały ograniczenia w dostępie do gruntów budowlanych i niedobór pracowników, w tym głównie wykwalifikowanych oraz wzrost kosztów z tytułu wynagrodzeń. W 2021 r. w porównaniu z 2020 r. do mniej dotkliwych czynników w procesie produkcji mieszkań zaliczono trudności w znalezieniu wykonawców projektów, obciążenia na rzecz budżetu i trudności w uzyskaniu finansowania zewnętrznego.
Czytaj także: Sytuacja ekonomiczna branży deweloperskiej na podstawie badań NBP. Raport z rynku nieruchomości
Blisko połowa jednostek nie odczuła wpływu wymienionych czynników w stopniu zagrażającym realizacji inwestycji, a ponad 77% deweloperów nie wskazywała na inne istotne utrudnienia poza wymienionymi. W 2021 r. zwiększył się odsetek deweloperów, który nabył grunty pod budownictwo wielorodzinne, mimo wysokich utrudnień w ich nabyciu i wyższego tempa wzrostu cen ziemi. Według deweloperów ceny ziemi netto w przeciętnych lokalizacjach wzrosły średnio o 27% w 2021 r. wobec 13% w 2020 r. i 17% w 2019 r
Sytuacja ekonomiczna i zdolność produkcyjna firm budownictwa kubaturowego na podstawie badań NBP
Według analizy danych finansowych raportowanych w sprawozdaniach F01 przez firmy budowlane oraz przeprowadzonego w grudniu 2021 r. badania ankietowego sytuacja ekonomiczna firm budowlanych i ich podstawowe wskaźniki ekonomiczne w 2021 r. były lepsze niż w 2020 r., ale nadal nieznacznie słabsze niż przed pandemią COVID-19.
Mimo wysokiego zapotrzebowania na usługi budowlane, braku konkurencyjności w uzupełnianiu portfela zamówień, wzrostu cen usług własnych i poprawy terminowości ściągania należności obserwowano dodatkowo dynamiczny i trudny do przewidzenia wzrost cen materiałów budowlanych, opóźnienia w ich dostawie, wzrost cen usług obcych i odczuwalne braki kadrowe.
Kolejny rok utrzymała się niewielka poprawa kondycji i opłacalności działalności większych firm budowlanych, których wskaźniki rentowności dorównały do nieznacznie słabnącej w ostatnich latach zyskowności działalności mniejszych firm budowlanych. Zarówno w grupie większych, jak i mniejszych firm budowlanych poprawiła się terminowość ściągania należności, przy jednoczesnym pogłębieniu się opóźnień w regulowaniu zobowiązań wobec kontrahentów w grupie większych jednostek.
***Materiał pochodzi z raportu NBP: “Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w IV kwartale 2021 r”, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:
