Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2020 r.
W Polsce, od 2000 r. następuje stopniowa poprawa sytuacji mieszkaniowej, co jest wynikiem budowy nowych mieszkań, remontów istniejącej substancji mieszkaniowej oraz procesów demograficznych ograniczających zapotrzebowanie na nowe mieszkania (por. wykres 2.12). Zgodnie z szacunkami NBP7[1] w 2020 r. liczba zasób mieszkań w Polsce wynosiła ok. 15 mln (wzrost r/r o 1,5%, tj. o 220,8 tys.).
W omawianym okresie zwiększyła się liczba mieszkań w zasobie na 1000 ludności (wyniosła ok. 393 wobec 386 w 2019 r.) oraz przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania na osobę (ok. 29,3 wobec 28,7 w 2019 r.). Zmalała przeciętna liczba osób przypadająca na mieszkanie (2,55 w 2020 r. wobec 2,59 w 2019 r.; por. wykresy 2.9 - 2.11). W 2020 r. przeciętna powierzchnia budowanego domu jednorodzinnego w Polsce (zazwyczaj budowane przez inwestorów indywidualnych) zmniejszyła się do 133,2 mkw. ze 143,6 mkw. w 2019 r. Nieznacznie zwiększyła się w Polsce przeciętna wielkość oddanego mieszkania przeznaczonego na sprzedaż lub wynajem - do 61,7 mkw. z 61,6 w 2019 r., przy czym najmniejszą przeciętną powierzchnię użytkową w analizowanych miastach nadal notowano w Krakowie (53,7 mkw.).
Wartość strumienia usług mieszkaniowych w Polsce (por. wykres 2.13), szacowana na podstawie rynkowych stawek transakcyjnych czynszów najmu, mimo silnego wzrostu powierzchni mieszkaniowej wyniosła na koniec 2020 r. ok. 12,5% PKB, tj. utrzymała się na poziomie ostatnich trzech lat. Spowodowane to jest w dużej mierze spadkiem stawek transakcyjnych najmu, na podstawie których szacowane są te wartości usług[2].
Ograniczenia spowodowane pandemią COVID-19 wpłynęły negatywnie na faktyczne dochody czynszowe właścicieli biur i obiektów handlowych. Dane zbierane przez NBP dotyczą czynszów umownych, a nie efektywnie płaconych czynszów. Z tego powodu nie można oszacować wartości usług generowanych przez nieruchomości komercyjne z dochodów czynszowych dla ich właścicieli za 2020 r.
Udział nieruchomości w tworzeniu PKB (usługi) jest relatywnie wysoki, ale jest to wynik dużego zasobu kapitałowego, jaki tworzą nieruchomości. Zyskowność nieruchomości jest relatywnie niska w porównaniu do innych rodzajów kapitału, a zwłaszcza dotyczy to nieruchomości mieszkaniowych. Szacowane stopy zwrotu z nieruchomości mieszkaniowych w Warszawie wyniosły w końcu 2020 r. ok. 3% (wobec 4% na koniec 2019 r.).
Dochody z tytułu umowy najmu nieruchomości mieszkaniowych opodatkowane są w Polsce ryczałtem lub według skali podatkowej[3]. Zgodnie z danymi Ministerstwa Finansów, zarówno liczba podatników płacących ryczałt od najmu, jak i dochody z tego tytułu stale rosną. Na koniec 2019 r.[4] liczba podatników wykazujących wyłącznie ryczałt należny od najmu wyniosła ponad 712 tys. osób, tj. wzrosła rocznie o ok. 88 tys. osób, czyli o 14,1%. Kwota ryczałtu należnego wyniosła ponad 1,3 mld zł wobec 1,1 mld zł w 2018 r. (por. wykres 2.15 i 2.16). Kwota przeciętnego rocznego ryczałtu wyłącznie z tytułu najmu nieruchomości wyniosła ok. 1,5 tys. zł (tj. nieznacznie wzrosła wobec 2018 r.). W 2019 r. ok. 32 tys. podatników zgłosiło zawarcie umowy najmu okazjonalnego w formie ryczałtu (tj. o ok. 12 tys. więcej niż w 2018 r.).
Stale rosną także dochody jednostek samorządu terytorialnego z tytułu podatku od nieruchomości, które z poziomu ok. 12,1 mld zł w 2006 r. osiągnęły w 2020 r. wartość ok. 24,2 mld zł, tj. o 3,9% więcej niż w 2019 r.
Szacowany udział podatków od nieruchomości mieszkaniowych w 2019 r. liczonych w relacji zarówno do PKB, jak i do wartości majątku nieruchomości (czyli jako podatków od kapitału mieszkaniowego) wyniósł podobnie jak w 2019 r. ok. 1,1% PKB oraz ok. 0,5% ich majątku (ok. 0,6% w 2019 r.). Można szacować, że podatki od nieruchomości stanowią w Polsce ok. 8,5% wartości brutto usług tworzonych przez zasób nieruchomości mieszkaniowych (por. wykres 2.17).
Zestawiając wartość rynkową nieruchomości mieszkaniowych z wartością wytworzonych usług można wyznaczyć makroekonomiczną stopę kapitalizacji brutto w tym sektorze. W 2019 r. wyniosła ona około 6,4% (wobec 6,5% w 2018 r.), i nie różni się znacznie od stopy zwrotu z nieruchomości komercyjnych. Natomiast stopa zwrotu na kapitale własnym, zakładając że należy zapłacić zryczałtowany podatek od przychodu w skali 8,5% oraz odjąć amortyzację budynku wynoszącą 2,5%, stopa ta wyniosła ok. 3%[5], tj. była wyższa niż bezpieczna stopa zwrotu z 10 letnich obligacji skarbowych (ok. 1,3% na koniec 2020 r.).
***Materiał pochodzi z raportu NBP: Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2020 r., którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk
-
Publikacja przez GUS danych dotyczących zasobu mieszkaniowego dla 2020 r. nastąpi po zakończeniu opracowania niniejszego raportu. ↑
-
Dynamika r/r średniej rocznej wartości tych usług wyniosła o ok. -7% w 6M, w 10M ok. 2%, natomiast w Warszawie ok. -6% (wobec dynamiki w 2019 r. odpowiednio 14%, 13%, 9%). ↑
-
Stawki podatku od nieruchomości określa Rada gminy w drodze uchwały. Szczegółowe informacje o podatkach od nieruchomości: http://www.finanse.mf.gov.pl/podatki-i-oplaty-lokalne/podatki-od-nieruchomosci. ↑
-
Z uwagi na panującą pandemię COVID-19 terminy dotyczące dostarczania przez MF danych statystycznych zostały przesunięte - pełne dane statystyczne z rozliczenia rocznego za 2020 r. będą dostępne w IV kw. 2021 r. ↑
-
Ponieważ dominująca część mieszkań jest posiadana bez kredytu, zatem koszt kapitału jest wynikowy ↑
