Clarion Partners bada wyzwania i możliwości w zakresie nieruchomości na rynku nieruchomości, zauważając, że nieruchomości komercyjne osiągały korzystne wyniki w poprzednich okresach rosnących stóp procentowych. ClearBridge Investments dzieli się swoimi przewidywaniami dotyczącymi infrastruktury, która nadal Infrastruktura, która nadal odczuwa skutki związane z COVID-19, w świetle rosnących stóp i rentowności obligacji. Polityka monetarna wpływająca na amerykańskie i europejskie nieruchomości.
Tim Wang, Ph.D. Szef działu badań inwestycyjnych Clarion Partners Bruno Berretta Wiceprezes ds. badań rynku europejskiego Clarion Partners
Patrząc na obraz makro, jak widzi Pan wpływ dalszego zacieśniania polityki monetarnej na rynek nieruchomości?
Tim: Ponieważ Fed agresywnie zacieśnia warunki finansowe w celu ograniczyć inflację, uważamy, że rok 2023 będzie trudny, biorąc pod uwagę wysokie stopy procentowe i ryzyko recesji. Wciąż jednak istnieją jednak istotne pozytywne czynniki. Wydatki konsumpcyjne, rynki pracy, aktywność biznesowa, bilanse firm i system bankowy są nadal stosunkowo zdrowe, a dźwignia finansowa jest znacznie niższa niż przed GFC. W zależności od tego, jak szybko inflacja zareaguje na zacieśnienie przez Fed zacieśnianie przez Fed, może się rozegrać kilka możliwych scenariuszy gospodarczych w ciągu najbliższego roku lub dwóch. Niemniej jednak, nie sądzimy, że nadchodzące spowolnienie będzie tak poważne jak GFC. Podstawowa prognoza Moody's Analytics dotycząca wzrostu gospodarczego w USA jest ogólnie pozytywna, a liczba nowych miejsc pracy w latach 2022-2024 szacowana jest na 6,6 mln.
Historycznie rzecz biorąc, wyniki inwestycyjne na rynku nieruchomości komercyjnych (CRE) w USA reagowały korzystnie w okresach wzrostu stóp procentowych. Ze względu na silny wzrost liczby miejsc pracy i ogólny popyt na powierzchni komercyjnych, przepływy pieniężne w nieruchomościach pozostają relatywnie zdrowe. Podczas gdy niektóre sektory nieruchomości, takie jak biura i centra handlowe, nie odzyskały jeszcze pełnej sprawności po skutkach pandemii, inne sektory nieruchomości, takie jak przemysłowy, apartamentowy, life sciences i magazyny samoobsługowe, odnotowały znaczny wzrost czynszów.
Ponadto istnieje rozsądny poziom nowej podaży, zwłaszcza, że podwyższone koszty budowy i łańcuch dostaw i zakłóceń w łańcuchu dostaw stanowią dodatkowe utrudnienia dla nowych projektów deweloperskich. Pod względem geograficznym, rynki o wysokim wzroście z globalnej perspektywy inwestycyjnej: Znajdowanie możliwości w 2023 roku po (nie)zapomnianym roku rynkowym dobrze prosperujące gałęzie przemysłu, polityka przyjazna dla biznesu i silna demografię, również zaowocowały dobrymi wynikami inwestycyjnymi z uwagi na siłę popytu. Stała migracja i przenoszenie firm doprowadziły do osiągnięcia lepszych wyników w wielu metropoliach "słonecznego pasa" i wybranych, najlepszych obszarach podmiejskich. Oczywiście nie wszystkie sektory i rynki nie wszystkie sektory i rynki osiągną dobre wyniki, dlatego niezbędna jest wiedza i doświadczenie.
Czy może Pan powiedzieć o potencjalnych zakłóceniach, które dostrzega Pan w perspektywie 2023 roku?
Tim: Uważamy, że połączenie wyższej inflacji i rosnących stóp procentowych będzie miało istotny, ale zróżnicowany wpływ na amerykański rynek CRE w 2023 roku. Doszło już do pewnych zakłóceń na rynkach kapitałowych i dłużnych nieruchomości i dłużnych nieruchomości. Koszty finansowania dziesięcioletniego wzrosły o ok. 200-250 punktów bazowych (bps) w ujęciu rocznym (do połowy listopada 2022 r.), a wyższe koszty finansowania, nie są w stanie zapewnić bezpieczeństwa. wraz z zaostrzonymi standardami kredytowymi, wywarły pewną presję wzrostową na stopy kapitalizacji (cap).na stopy kapitalizacji (cap) i presję na spadek wartości nieruchomości. Clarion Partners oczekuje, że stopy kapitalizacji będą rosły, jednak ich wielkość będzie zależała od różnych czynników.
Istotne znaczenie będzie miał profil ryzyka poszczególnych aktywów (rodzaj sektora, rynek i warunki najmu) będą miały istotne znaczenie. Aktywa wysokiej jakości z silnym wzrostem dochodu operacyjnego netto (NOI) powinny radzić sobie relatywnie lepiej. Na uboczu znajduje się znaczna ilość "suchego proszku", które chciałyby zostać zainwestowane w CRE. Jednocześnie większość właścicieli właścicieli nieruchomości nie jest nadmiernie zadłużona i nie ma presji na presji na natychmiastową sprzedaż. Z tych powodów uważamy, że prawdopodobnie rynek transakcyjny pozostanie powolny i a przeceny nie będą tak dotkliwe jak w okresie GFC. Tempo wzrostu NOI (pozytywnego) oraz ekspansji cap-rate (negatywnego) będzie determinowało korekty wartości nieruchomości.
Dlaczego inwestorzy powinni brać pod uwagę nieruchomości w swoich portfelach?
Tim: Patrząc na rok 2023, Clarion Partners uważa, że inwestorzy powinni przyjąć długoterminową perspektywę w tym okresie niepewności. Obecne ryzyka makro i zakłócenia na rynku mogą stworzyć atrakcyjne możliwości kupna w ciągu najbliższych 12-18 miesięcy. W dłuższej perspektywie uważamy, że dla wielu inwestorów odpowiednia alokacja w CRE ma sens, ponieważ okazała się historycznie skutecznym zabezpieczeniem przed inflacją i może zapewnić korzyści z dywersyfikacji portfela.20 W miarę jak CRE będzie przechodzić w kolejny cykl rynkowy, uważamy również, że pozycjonowanie portfeli na lepsze wyniki skorygowane o ryzyko, z przewagą sektorów i rynków nieruchomości, które mają silną pozycję cenową i mogą zwiększać przepływy pieniężne w czasie.
Jakie są perspektywy dla europejskich nieruchomości komercyjnych w 2023 roku?
Bruno: W 2023 r. przełomowe wydarzenia społeczne, gospodarcze i finansowe, które zdominowały społeczne, gospodarcze i finansowe, które zdominowały rok 2022, będą się przejawiać różne kanały i w różnym stopniu na europejskim rynku nieruchomości komercyjnych.
Gwałtowny wzrost i w stopach procentowych mających na celu walkę z rosnącą inflacji spowodowały wzrost kosztu finansowania długu dla najlepszych nieruchomości o 325-350 pb w okresie od czwartego kwartału do piątego kwartału finansowania dłużnego dla najlepszych nieruchomości pomiędzy czwartym kwartałem 2021 r. a trzecim kwartałem 2022 r., wywołując korektę stóp w rentownościach i wartościach nieruchomości.21 Spodziewamy się, że wartości będą nadal się dostosowywać w ciągu 2023 r., aż rynek znajdzie nową równowagę.
Zmiana stóp kapitalizacji prawdopodobnie wpłynie na sektory o niskich stopach bardziej proporcjonalnie. Jednak ostatecznie zakres korekty będzie zależał od profilu ryzyka i perspektyw wzrostu NOI dla poszczególnych aktywów. Przy spodziewanej inflacji w 2023 roku pozostanie na wysokim poziomie, indeks cen towarów i usług konsumpcyjnych indeksacja, którą większość europejskich najemców komercyjnych ma zapisaną w umowach w większości europejskich umów najmu może częściowo zrównoważyć negatywny wpływ rosnących stóp kapitalizacji na wartości. Zwiększone szanse na recesję negatywnie wpływają na perspektywy europejskiego rynku najmu, ale istnieją powody do ostrożnego optymizmu. Europejski sektor korporacyjny w Europie jest ogólnie w lepszej kondycji niż przed kryzysem finansowym, na przykład, i oczekuje się, że większość krajów europejskich a większość krajów europejskich ma doświadczyć jedynie łagodnej technicznej recesji w 2023 roku.
W ujęciu sektorowym, takie typy nieruchomości jak logistyka nadal Istnieje znaczna ilość "suchego proszku", który suchego proszku", który chce się zainwestować w CRE. W tym samym czasie, większość właścicieli nieruchomości nie jest nadmiernie lewarowanych i nie są pod presją do natychmiastowej sprzedaży. Z tych powodów, uważamy, że jest prawdopodobne, że rynek transakcji pozostanie powolny a ponowne wyceny nie będą tak dotkliwe jak w czasie GFC. Może pochwalić się doskonałymi podstawami rynkowymi i korzystać z licznych z wielu strukturalnych czynników sprzyjających. We wszystkich sektorach podwyższone koszty budowy i rosnące stopy kapitalizacji stanowią wyzwanie dla nowych projektów deweloperskich, ograniczając ilość nowej podaży, która pojawi się na rynku w ciągu najbliższego roku lub dwóch. Ta strona może to zapobiec nadpodaży nawet w przypadku spadku popytu.
Uważamy jednak, że słabe perspektywy gospodarcze mogą jedynie nasilić presję na takie sektory, jak biura klasy B22 i nieistotny handel detaliczny, przyczyniając się do wzrostu podaży i nieistotny handel detaliczny, co w połączeniu z istniejącymi wyzwaniami związanymi z dodając do tego istniejące wyzwania związane ze zmianą wzorców zakupów i pracy. Ze wszystkich wyżej wymienionych powodów rok 2023 będzie prawdopodobnie rokiem pełnym wyzwań dla europejskich nieruchomości komercyjnych. Uważamy jednak, że trwająca przecena stworzy atrakcyjne możliwości zakupowe dla inwestorów gotowych do ulokowania kapitału.
