Jak już wspomnieliśmy, zakupy finansowane kredytem stanowiły w ostatnim czasie ponad 60% transakcji. Zakupy z udziałem kredytu hipotecznego częściej niż zakupy gotówkowe mają charakter popytu konsumpcyjnego, a więc ukierunkowanego na zaspokojenie potrzeb własnych lub członków rodziny.
Według cyklicznej ankiety prowadzonej przez NBP tego typu zakupy w 2021 stanowiły 62% transakcji wobec 69% rok wcześniej. Pozostała część popytu ma charakter inwestycyjny – jest to zakup mieszkania na wynajem lub z zamiarem odsprzedaży.
Należy mieć świadomość, że ponad 60% kupujących będzie miało o ponad połowę niższą siłę nabywczą, a zatem wpływ na popyt na mieszkania jest silnie negatywny. Szacujemy, że wartość udzielonych kredytów może spaść w 2022 do 60 mld zł z 85,7 mld zł w 2021, a ich liczba do 170 tys. z ponad 250 tys. w roku ubiegłym.
Obok popytu konsumpcyjnego, na rynku mamy jeszcze popyt inwestycyjny,
który był nad wyraz aktywny w ubiegłym roku. Świadczy o tym rozejście się w połowie 2020 idącej wcześniej w parze linii sprzedaży mieszkań oraz nastrojów konsumenckich na lewym wykresie poniżej. Widoczna na wykresie luka pomiędzy dwiema seriami może świadczyć o wzmożonych zakupach inwestycyjnych. Czy ujemne realne stopy procentowe i wzrost stawek na rynku najmu nadal będą zachęcać inwestorów? Na razie nic na to nie wskazuje. Skonstruowaliśmy indeks relatywnej siły popytu inwestycyjnego względem konsumpcyjnego (po prawej stronie poniżej) bazując na obserwacji sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych w popularnych regionach wśród kupujących inwestycyjnie. Indeks ten sugeruje, że popyt inwestycyjny w ostatnim czasie spadł jeszcze mocniej niż konsumpcyjny. Wniosek ten jest zgodny z naszą intuicją. Wobec słabnącej strony popytowej inwestor kalkuluje bowiem coraz wyższe ryzyko spadku cen mieszkań. W tej sytuacji może on kierować się w stronę alternatywnych, bezpiecznych form lokowania środków, które zaczynają się pojawiać w warunkach wyższych stóp procentowych. Popyt inwestycyjny ma większe szanse utrzymać się w dużych miastach, gdzie obserwujemy silną presję na wzrost stawek najmu oraz zainteresowanie ze strony funduszy PRS.
**Materiał pochodzi z raportu PKO BP: Puls Nieruchomości, Analizy Nieruchomości, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:
