Piotr Rosik (FXMAG): Kiedy w końcu mieszkania w Polsce zaczną tanieć? Czy zobaczymy korektę cenową w najbliższych miesiącach czy kwartałach?
Sławek Muturi (założyciel Mzuri): O wysokości cen mieszkań decydują setki czynników, które można pogrupować w trzy duże kategorie: czynniki makroekonomiczne, relacja popytu do podaży oraz koszty odtworzeniowe. W tej pierwszej mieszczą się m.in. wzrost gospodarczy, stopy procentowe, dostępność kredytów. W tej drugiej liczba budowanych mieszkań, liczba mieszkań w zapasie deweloperów, zmiany popytu, napływ imigracji, demografia.
Ta trzecia kategoria to raczej teoria ekonomiczna, która wyjaśnia, dlaczego dziś ceny mieszkań mieszczących się w bardzo starych budynkach – np. na starym rynku w Toruniu - wynoszą po kilkanaście tysięcy za metr, mimo, że budynki powstały ponad 600 lat temu. Otóż jest tak dlatego, gdyż koszt wybudowania podobnych mieszkań, w podobnej lokalizacji, wynosi właśnie owe kilkanaście tysięcy złotych. A ceny mieszkań starych podążają za wzrostem cen mieszkań nowych, bo w sumie funkcjonalność starego mieszkania aż tak bardzo nie odbiega od funkcjonalności nowego mieszkania.
Oczywiście, nie wszystkie te czynniki mają taką samą wagę. Które są najistotniejsze?
Według mnie, czynniki z dwóch pierwszych koszyków ważą po około 20%, a waga kategorii wartość odtworzeniowa wynosi aż 60%.
Wielu ekonomistów twierdzi, że długoterminową trajektorię cen mieszkań wyznacza inflacja.
Owszem, a odchylenia od trajektorii wynikającej z dynamiki inflacji wynikają z impulsów makroekonomicznych, np. z ułatwienia dostępu do kredytów frankowych, lub z chwilowej nierównowagi relacji popyt – podaż z uwagi na rządowy program Bezpieczny Kredyt 2%.
Odpowiadając w końcu na Pana początkowe pytanie, powiem, że mieszkania zaczną w Polsce tanieć wtedy, gdy wejdziemy w dłuższy okres deflacji. A kiedy to się wydarzy? Może się to nie wydarzyć za mojego, ani za Pana życia. Inaczej mówiąc, tak długo jak utrzymuje się inflacja, tak długo ceny mieszkań będą rosnąć. Dlaczego? Bo wraz z inflacją rosną ceny energii, transportu, a zatem również ceny cementu, stali, drewna i wszelkich innych materiałów niezbędnych do wybudowania mieszkania, łącznie z kosztami robocizny. Biorąc inflację za o wiele bardziej prawdopodobną niż deflację - o ile nie nastąpi jakaś rewolucja w technologii stawiania budynków - nie widzę perspektyw na trend spadkowy cen mieszkań.
Zobacz: Nieruchomości mocno drożeją. To nie koniec wzrostów cen
Mówi Pan o długim terminie. A w krótkim nie będzie korekty?
Mogą się tworzyć krótkoterminowo bańki cenowe, które pękają i następuje korekta do poziomu wynikającego z inflacji. Nie mam poczucia, że dziś mamy już do czynienia z dużą bańką na polskim rynku, której pęknięcia należy oczekiwać.
Jednak ceny mieszkań w Polsce mogą spaść w efekcie jakiegoś ogólnoświatowego kryzysu na rynku nieruchomości, podobnego do tego z lat 2008-09. Tym razem spodziewam się, że może on przyjść od strony Chin. Ale nie podejmuję się przewidywania tego, kiedy on może nastąpić, ale gdyby gospodarka Chin była gospodarką rynkową, to pewnie już dawno ów oczekiwany kryzys nastąpiłby.
Jak wygląda w tej chwili rentowność najmu w największych miastach i kurortach? I jakie są Pańskie prognozy w tym zakresie?
Rentowność najmu mieszkań jest dziś w Polsce niższa niż kilkadziesiąt czy nawet kilkanaście lat temu. Wynika to z tego, że w miarę jak rynek najmu rośnie, spada ryzyko inwestycyjne. Jednym z czynników ryzyka inwestowania w nieruchomości jest bowiem ryzyko niskiej płynności. Wraz ze wzrostem wielkości rynku, to ryzyko spada, bo łatwiej jest sprzedać kawalerkę w Warszawie niż podobną kawalerkę w Bytomiu. Z identycznego względu, zwrot z inwestycji w Londynie jest niższy niż w Warszawie. Przy czym na kurortach się nie znam, nie inwestuję tam.
Moje prognozy? Mam dwie wiadomości: dobrą i złą. Zła jest taka, że zwroty dalej będą spadać, bo rynek nadal będzie rósł, ryzyko malało, a tym samym będzie się pojawiać coraz więcej inwestorów, gotowych zaakceptować niższą rentowność. Ale w Polsce zwroty nadal są o wiele wyższe niż w Europie Zachodniej, a przecież ryzyko inwestycyjne nie jest o wiele wyższe.
Dobra wiadomość jest taka, że zwroty nie będą spadać z powodu spadających czynszów najmu, tylko z powodu tego, że czynsze najmu będą rosnąć wolniej niż wzrost cen mieszkań. To oznacza, że spadek zwrotów jest złą wiadomością przede wszystkim dla tych, którzy zaczną kupować mieszkania na wynajem dopiero za kilka lat. Ci którzy kupili je kilka lat temu mogą się cieszyć, bo ich przychody z najmu, a tym samym i rentowność, będą w przyszłości rosnąć.
Zobacz: Dlaczego liczba ofert mieszkań na sprzedaż w Polsce gwałtownie wzrosła?
Co Pan w ogóle sądzi o lokalnych rynkach w Polsce? Gdzie opłaca się kupować lokal pod długoterminową inwestycję – tylko największe miasta i najlepsze lokalizacje?
Opłaca się kupować mieszkania na wynajem wszędzie, bez względu na fetyszyzowaną, lokalizację. W przypadku mieszkań sektora budżetowego dobra lokalizacja to totalny mit. Stwierdzam to na podstawie empirii, bo w bazie Mzuri jest już ponad 10 tys. mieszkań, w ponad 100 miastach, we wszystkich 16 województwach w Polsce.
W najlepszej lokalizacji, w Warszawie, zwroty z najmu – wbrew temu co myśli większość Polek i Polaków – są jednymi z najniższych w Polsce. Podobnie niskie zwroty odnotowujemy w Krakowie, w Trójmieście i w innych „topowych” miastach. Dużo lepsze zwroty można osiągnąć w Łodzi, na Śląsku oraz w mniejszych miastach.
Czy to oznacza, że nie warto inwestować w Warszawie czy w Krakowie?
Jeśli inwestor zamierza samodzielnie opiekować się najmem swojego mieszkania, to zdecydowanie musi kupić je blisko swojego miejsca zamieszkania. Jeżeli chce powierzyć zarządzanie najmem firmie takiej jak Mzuri, to wtedy może się otworzyć na bardziej rentowne miasta. Outsource’ing zarządzania pozwala istotnie zmniejszyć ryzyko koncentracji geograficznej.
Przy czym wielu klientów Mzuri preferuje duże miasta, bo to rynki płynne i dają pewność najmu. Zgadzam się, że w Warszawie raczej zawsze łatwiej będzie znaleźć najemcę niż w jakimś 5-tysięcznym miasteczku na odludziu.
Inwestycja w świetnej lokalizacji nie zawsze się udaje. Niedawno jedna z klientek Mzuri postanowiła sprzedać swoje mieszkanie na wynajem w dużym mieście, w doskonałej lokalizacji, bo sąsiadka nękała ją telefonami, wszystko jej przeszkadzało. Jak widać, lokalizacja to tylko część sukcesu.
Co Pan sądzi o inwestowaniu w kurortach, czy tam nie ma przypadkiem gigantycznej bańki cenowej? 30 tys. zł za metr mieszkania w Międzyzdrojach to jest uczciwa cena?
Nie inwestowałem nigdy w kurortach. Nie rozumiem, dlaczego kawalerka nad morzem kosztuje więcej, niż kawalerka w stolicy. Nie ma we mnie chęci przepłacania za widok na morze. Nie przemawiają do mnie „gwarancje zwrotu”, bo nikt uczciwy nie jest w stanie dać takiej gwarancji. Prawda jest taka, że taka gwarancja jest zazwyczaj „wszyta” w cenę sprzedaży. Jeśli inwestor liczy na „gwarancję 15% zysku” to będzie musiał za to samo mieszkanie zapłacić 50 tys. za metr.
Zobacz: Pęknięcie bańki na rynku nieruchomości. Ekspert stawia sprawę jasno
Czy generalnie flipping w Polsce ma przyszłość, czy raczej nie?
Flipping oczywiście ma przyszłość. Tak samo jak zakup tanich jabłek w Grójcu i sprzedawanie ich potem w Warszawie drożej, albo zakup używanych aut w Niemczech i sprzedaż ich drożej w Polsce. Flipping według mnie nie jest żadnym tam „inwestowaniem”, tylko handlem mieszkaniami. Nie wiem czemu ludzi tym się zajmujących nazywa się „inwestorami”. Ani handlarzy jabłkami, ani handlarzy samochodami nie nazywamy inwestorami, mimo, że na początku wykładają kapitał, a potem go odzyskują wraz z marżą zysku.
Co Pan sądzi o niesamowitych marżach deweloperów? Czy to jest uczciwe, że oni mają po nawet 50% marży brutto, czyli tyle - jak przyznał prezes jednego z nich - ile sprzedawcy narkotyków?
Przyznam, że zaskakuje mnie informacja o marżach rzędu 50%. Spodziewałem się, że wynoszą one raczej „tylko” 20- do 30%. Niektóre branże przynoszą duże zyski: energetyka, farmacja, bankowość, ubezpieczenia, deweloperka. To raczej pokłosie struktury rynku, a nie nieuczciwości lub niesprawiedliwości.
Czy Pan osobiście inwestuje tylko w mieszkania, czy też w inne aktywa? Interesuje Pana ziemia, ogródki działkowe, lokale usługowe, garaże, złoto, a może i kryptowaluty?
Na studiach MBA w London Business School musiałem dogłębnie poznać różne modele optymalnej alokacji zasobów, opracowane przez profesorów Harvarda czy MIT. Jednak zdecydowałem, że w życiu prywatnym nie będę stosował zasad dywersyfikacji inwestycji. Kupowałem i kupuję nadal tylko i wyłącznie mieszkania na wynajem.
Wiem, że wielu Polaków myśli, iż inwestowanie w mieszkania to inwestowanie bez ryzyka. To nie jest prawdą. Nawet proste codzienne czynności - jak picie, jedzenie, a nawet kąpiel pod prysznicem we własnym domu - wiążą się z ryzykiem. Inwestując tylko w jedną klasę aktywów, mam większe szanse dogłębnego zrozumienia z czego mogą wynikać ryzyka i podejmować świadome decyzje, by próbować te ryzyko zminimalizować.
Inwestując w różne klasy aktywów jednocześnie, nikt nie jest w stanie dogłębnie zrozumieć ryzyka każdej z klas aktywów, a minimalizacja ryzyka polega wtedy jedynie na tym, że „nie wszystko stracisz naraz”. Według mnie, jest to o wiele gorsza strategia zarządzania ryzykiem inwestycyjnym niż strategia bazująca na ścisłej specjalizacji.
Często czułem pewien dyskomfort, wynikający z tego, że idę pod prąd przyjętej i powszechnej praktyki dywersyfikacji, ale wytrzymałem tę presję otoczenia. Jestem bardzo zadowolony z osiągniętych przeze mnie efektów inwestowania. Dzięki przychodom z najmu mieszkań, mogłem – w maju 2009 roku, w wieku 43 lat – zrezygnować z pracy na etacie i przejść na wcześniejszą emeryturę. Dziś jestem blisko odwiedzenia każdego ze 193 krajów członkowskich ONZ już po raz trzeci.
Dziękuję za rozmowę.
Zobacz: Deweloperzy nie dają za wygraną. Giełda wie co będzie dalej z kredytem na start
