Zapisy księgowe dużych firm deweloperskich na koniec 2021 sugerują kontynuację wysokiej podaży mieszkań. Wolumen środków na projekty w toku wzrósł znacząco (+32% r/r), czemu towarzyszyły rosnące przedpłaty klientów (+25% r/r).
Pula gotowych mieszkań była na poziomie zbliżonym do poprzedniego roku (+3% r/r). Znacząco wzrósł bank ziemi (+45% r/r), co jest spójne ze wzrostem nakładów na zakup gruntów (+335% r/r), ale i wynika z wysokich cen działek. Deweloperzy zwiększają zdolności produkcyjne.
W 2021 udział kredytów w instrumentach finansowych dla branży deweloperskiej był podobny jak w poprzednim roku i wynosił ok. 70%, na pozostałe 30% składały się pożyczki i obligacje. Długoterminowe kredyty stanowiły 66% kredytów ogółem (64% w 2020). Według szacunków DM Navigator w przypadku deweloperów notowanych na Catalyst w 2022 do wykupu będą obligacje o wartości ok. 0,8 mld zł, a w 2023 ok. 1 mld zł.
W finansowaniu działalności firm deweloperskich istotną rolę odgrywa kapitał własny,
na koniec 2021 jego udział w firmach deweloperskich sięgał 45% i był o kilka pp wyższy na tle poprzednich kwartałów. Jest to efekt wysokiej rentowności projektów i mocna strona sektora deweloperskiego. Pokazuje to wzmocnienie pokrycia majątku kapitałem własnym.
Niski (zmalał do ok. 5% wobec 9% w poprzednich kwartałach) udział kredytu bankowego w pasywach deweloperzy kompensują wysokim udziałem finansowania się ze zobowiązań (ok. 20% w strukturze pasywów), głównie wykonawców. Jest to słaba strona branży, gdyż przy pogorszeniu koniunktury wzmacnia przesłanki zatorów płatniczych i problemów z płynnością.
Z kwartału na kwartał szybko rosną koszty budowy
– według bieżących stawek kosztorysowych SEKOCENBUD koszty budowy (bez kosztu gruntu) wybranych budynków wielorodzinnych, reprezentujących najbardziej typowe budynki mieszkalne wzrosły w 1q22 w granicach 13-17% r/r (vs 11-15% r/r w 4q21). Dane za 1q22 w niewielkim zakresie uwzględniają silny wzrost kosztów materiałów budowlanych i robocizny związany z inwazją Rosji na Ukrainę w końcu lutego, która spowodowała zaburzenia na rynkach surowcowych, przerwanie łańcuchów dostaw i wyjazdy ukraińskich pracowników do kraju.
Według monitoringu Grupy PSB ceny materiałów budowlanych w 1q22 średnio wzrosły r/r o 29%.
Najbardziej wzrosły ceny materiałów izolacyjnych (64% r/r), płyty OSB (51% r/r) oraz sucha zabudowa (45% r/r).
Ograniczenia w dostępie do gruntów budowlanych są trzecią główną barierą podażową,
po przewlekłych decyzjach administracyjnych i wysokich cenach materiałów budowlanych, sygnalizowaną w kwartalnym raporcie NBP za 4q21 dot. rynku mieszkaniowego. Według wyników cyklicznej ankiety NBP przeprowadzanej wśród deweloperów mieszkaniowych ceny ziemi netto pod projekty mieszkaniowe w budownictwie wielorodzinnym wzrosły w 2021 średnio r/r o 27% w przeciętnych lokalizacjach i o 42% w bardzo dobrych lokalizacjach (w 2020 odpowiednio o 13% i o 22%). Tak silny wzrost jest konsekwencją wyczerpywania się dobrze zlokalizowanych gruntów pod zabudowę wielorodzinną.
Indeks cen gruntów wg Cenatorium wzrósł do 143 pkt w styczniu’22 (wobec 137 pkt w w styczniu’21). Indeks dotyczy gruntów pod zabudowę jednorodzinną i wykorzystuje dane z aktów notarialnych oraz operatów szacunkowych gromadzonych w Bazie Cenatorium, a także prognozy ekspertów (odpowiedź na pytanie czy w okresie kolejnych 6 miesięcy warunki gospodarcze dla rynku nieruchomości pozostaną bez zmian, poprawią się czy pogorszą).
Według danych Cenatorium na koniec 2021 w grupie największych miast ceny transakcyjne gruntów pod zabudowę były najwyższe w Warszawie, Gdańsku i Krakowie, najniższe natomiast w Łodzi i Lublinie. W 2h21 ceny działek pod zabudowę wzrosły znacząco w Łodzi (o 14% r/r; ceny gruntów zbliżają się tam do poziomu innych największych aglomeracji), a także w Gdańsku (o 11% r/r) i Olsztynie (o 11% r/r). Przy już wysokim poziomie cen działek w aglomeracjach wzrost tych cen był nieco wolniejszy w porównaniu z 1h21.
Po bardzo dobrych wynikach sprzedaży mieszkań przez giełdowych deweloperów mieszkaniowych w 2021,
w 1q22 większość z nich odnotowała znaczący spadek sprzedaży. Jedynie w przypadku Murapolu i Develii został utrzymany poziom z poprzedniego roku, a Wikana notowała wzrost. Spadek sprzedaży mieszkań przez 14 deweloperów giełdowych w 1q22 pogłębił się w porównaniu z 4q21 (odpowiednio -23% r/r i -8,4% r/r w 4q) i wskazuje na zmianę tendencji na rynku. Jest to w znacznej mierze konsekwencja ograniczeń po stronie podaży (mniej mieszkań rozpoczętych w 1h20 przy problemach administracyjnych w okresie okołocovidowym oraz utrzymujących się wysokich cenach gruntów), jak i po stronie popytu (spadek popytu konsumpcyjnego na skutek rosnących stóp procentowych oraz niepewności otoczenia makroekonomicznego z uwagi na konsekwencje gospodarcze wojny w Ukrainie). Podobny spadek występuje prawdopodobnie na szerokim rynku, gdzie aktywny jest pełen przekrój firm deweloperskich – od najmniejszych po największe, przy zwykle mniejszym buforze bezpieczeństwa na gwałtowne zmiany w otoczeniu, czy możliwościach dywersyfikowania projektów przez mniejsze firmy.
Wstępne dane z monitoringu JLL 6 największych rynków mieszkaniowych w 1q22 sygnalizują spadek sprzedaży mieszkań o 47% r/r,
co jest spójne z tendencjami sprzedaży mieszkań przez deweloperów giełdowych. Nowa podaż mieszkań była w 1q22 zbliżona r/r, a oferta deweloperska wzrosła. Średnie ceny ofertowe lokali sprzedanych w 1q22 wzrosły r/r w granicach 18%-29%.
***Materiał pochodzi z raportu PKO BP: Deweloperzy Mieszkaniowi Analizy Nieruchomości, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:
