Pomimo że powszechnie życie w mieście wojewódzkim uznawane jest za “drogie” pod względem kosztów utrzymania, w Polsce istnieją spore różnice w ujęciu regionalnym. Stolica tradycyjnie pozostaje najdroższym miastem, a tuż za nią znajduje się Kraków. Okazuje się, że na tle największych miast najbardziej dostępne finansowo mieszkania są w Katowicach.
- Aby kupić mieszkanie w jednym z miast wojewódzkich, należy odłożyć średnio 101 krajowych pensji.
- W I kw. 2023 r. ok. 44% rynku stanowiły mieszkania o metrażu 40-60 mkw.
- Mieszkania w Katowicach są obecnie najbardziej przystępne cenowo, a na rynku wzrasta podaż stymulowana kolejnymi projektami deweloperskimi.
Ile pensji potrzeba, aby kupić mieszkanie?
Według najnowszego raportu Polskiego Instytutu Ekonomicznego w 16 miastach wojewódzkich zakup mieszkania o metrażu 70 mkw wymagał przeznaczenia średnio 127 pensji netto na rynku pierwotnym oraz 119 pensji netto na rynku wtórnym. Oznacza to oszczędzanie przez odpowiednio 10,5 oraz 10 lat.
Zobacz również: Na tym rynku popyt w nieruchomościach jest tak niski, że deweloper dodaje do zakupu... sztabkę złota
Raport potwierdza, że najdroższe mieszkania są obecnie w Warszawie, choć zaraz za stolicą znajduje się Kraków z niewielkimi różnicami w strukturze cen. W I kw. za 1 mkw płacono przeciętnie 13 220 PLN za na rynku pierwotnym i 14 076 PLN za na rynku wtórnym. Analizując sytuację w siedmiu największych miastach kraju, tylko w dwóch przypadkach (Poznań i Łódź) ceny nie przekroczyły 10 tys. zł za 1 mkw.
Źródło: PIE
Najbardziej dostępne finansowo mieszkania są w Katowicach!
Aby porównać dostępność cenową mieszkań na regionalnych rynkach w poszczególnych miastach kraju, zestawiono ze sobą liczbę przeciętnych pensji netto, które trzeba byłoby przeznaczyć na zakup mieskzania o powierzchni 70 mkw, zakładając, że na ten cel przeznaczany jest cały dochód netto.
Z badań PIE wynika, że najbardziej dostępne finansowo mieszkania są w Katowicach. Szacunkowo to właśnie tam 1 mkw jest tańszy niż sześciu największych miastach. Co ciekawe, miasto to jest na 5. miejscu pod względem średniego poziomu zarobków w Polsce.
“Tym samym, w stolicy województwa śląskiego na zakup mieszkania potrzebnych jest mniej niż 100 pensji netto na rynku wtórnym (84, czyli 7 lat pracy). Na rynku pierwotnym na zakup mieszkania w Katowicach potrzebnych jest średnio 101 pensji. Miastami, w których na zakup mieszkania trzeba odłożyć najwięcej wynagrodzeń są Warszawa, Kraków, Białystok, Gdańsk i Wrocław (powyżej 130 pensji na rynku wtórnym)” - komentuje Jędrzej Lubasiński, analityk z zespołu strategii PIE.
Zobacz również: Wielką Brytanię czeka tragiczna powtórka z lat 80.? Kredyty o zmiennym oprocentowaniu drenują konta bankowe obywateli!
Źródło: PIE
Uśredniając ten wzorzec, najdłużej na mieszkanie (zakładając, że ceny i pensje są obecnie stałe), należy odkładać w Warszawie, Kielcach i Szczecinie. W tych przypadkach zakup nieruchomości wiąże się z odpowiednio 134, 131 i 118 pensjami netto. Najkrócej zaś na mieszkanie czeka się w Katowicach (70 pensji netto).
“Zmiana sytuacji gospodarczej w 2022 r. odbiła się na krajowym rynku nieruchomości. Rosyjska agresja na Ukrainę, która spowodowała masowy napływ ludności ukraińskiej do naszego kraju, wysoka inflacja, seria podwyżek stóp procentowych NBP to najważniejsze czynniki wpływające na dostępność mieszkań, zdolność kredytową Polaków, a w konsekwencji na ceny mieszkań oraz decyzje deweloperów o budowie nowych” - komentuje bieżącą sytuację Tomasz Mądry, analityk z zespołu strategii PIE.
Zobacz również: Szok! Jak mało potrzeba pieniędzy, żeby być bogatym w USA. Mówi o tym badanie wielkiej firmy inwestycyjnej
Podaż w Aglomeracji Katowickiej wzrasta
Analiza dotycząca lokalnych rynków nieruchomości w Polsce wymaga uwzględniania struktury podaży. Średnia długość trwania inwestycji deweloperskiej wynosi 24 miesiące. Wobec tego mieszkania, które obecnie są oddawane, były budowane, począwszy od 2021 r., a więc zaraz po pandemii. Ponadto w wielu przypadkach grunty zostały zabezpieczone dużo wcześniej, w niektórych przypadkach jeszcze przed 2020 r., gdy rynek zaczął być pod presją sytuacji makroekonomicznej.
Obecnie na niektórych lokalnych rynkach podaż znacząco maleje. Dobrym przykładem jest Kraków, gdzie w skali roku podaż zmniejszyła się o 29%, a średnia cena za 1 mkw zbliżyła się do granicy 15 tys. Na tym tle całkowicie inaczej prezentuje się Aglomeracja Katowicka. Według szacunków portalu RynekPierwotny.pl, w I kw. liczba dostępnych nieruchomości na rynku wzrosła tam o 30% r/r. Patrząc na strukturę oferty według terminu oddania do użytkowania w Katowicach widać, że w latach 2023-2024 na rynku pojawi się sporo mieszkań, co pozwoli zaspokoić popyt wynikający z rządowego programu Bezpieczny Kredyt 2%.
Struktura oferty wg terminu oddania do użytkowania
Źródło: RynekPierwotny.pl
