- Najwięcej za apartament trzeba zapłacić nad Bałtykiem.
- Mieszkania w górach również są droższe niż w Warszawie.
- Najtańsze nieruchomości wakacyjne znajdują się nad Warmią i Mazurami.
- Ekspert odpowiada czy wciąż opłaca się inwestować w apartamenty wakacyjne.
Dalsza część artykułu znajduje się pod materiałem wideo
Nieruchomości nad morzem droższe niż w stolicy
Ceny mieszkań w Polsce niemal nieustannie rosną. Według danych portalu RynekPierwotny.pl najdroższym miastem wojewódzkim wciąż pozostaje Warszawa. Za jeden m2 mieszkania w stolicy trzeba zapłacić średnio 17 595 zł. Ostatni raport "Własne M nad morzem, jeziorem lub w górach. Ile może kosztować takie lokum?" stworzony przez redakcję RynekPierwotny.pl wskazał na to, że Warszawski rynek mieszkaniowy wcale nie jest najdroższy. Zakup lokum w wakacyjnym kurorcie okazuje się znacznie większym wydatkiem. Ponadto najwięcej za 1 m2 mieszkania zapłacimy za nieruchomość znajdującą się nad polskim morzem.
Na 10 najdroższych apartamentów w miejscowościach turystycznych aż 7 z nich jest ulokowanych nad Bałtykiem. Deweloperzy sprzedają najdrożej mieszkania w Świnoujściu, które cały czas prężnie się rozwija zarówno turystycznie jak i gospodarczo. W 2015 r. otwarto tam gazoport z terminalem LNG, ponadto przed rokiem uruchomiono tunel pod rzeką Świną, łączący wyspy Uznam i Wolin. Rozwój miasta nie tylko zwiększył tam liczbę mieszkańców, ale też turystów odwiedzających miasto. Z tego powodu średnio za nowe mieszkanie w Świnoujściu trzeba zapłacić 1,3 mln zł, przy stawce ok. 28 tys. zł za 1 m2, czyli o ponad 10 tys. zł za m2 więcej niż w stolicy!
Czytaj również: Ceny nieruchomości będą rosły – prognozują eksperci wielkiego banku
W górach i na Mazurach taniej
Kupno własnego M w górach to również nie lada wydatek. Pod tym względem najdroższe mieszkania znajdują się w Zakopanem, które jest czwartym miastem wakacyjnym z najwyższymi cenami za m2. Średnia cena za m2 w stolicy Podhala i Tatr wynosi 25,4 tys. zł, co jest znacznie wyższą stawką niż w Krakowie, gdzie średnio trzeba zapłacić 16 325 zł. Oprócz tego nieruchomości położone w Sudetach są również droższe niż w dawnym mieście polskich królów. W Karpaczu, Świeradowie-Zdroju i Szklarskiej Porębie trzeba zapłacić kolejno 18 673 zł, 18 025 zł i 17 704 zł za 1 m2.
Znacznie tańsze nieruchomości można dostać na Warmii i Mazurach. Wyjątkiem są apartamenty wakacyjne w Mikołajkach, które nie bez powodu nazywane są „Perłą Mazur”. Ceny mogą osiągać tam nawet 26,8 tys. zł za m2. Nieruchomości w tym mieście są tak drogie ze względu na infrastrukturę przyciągającą żeglarzy pływających po jeziorach. Jednak w pozostałych miejscowościach tego regionu ceny są zdecydowanie niższe. Dla przykładu w Olsztynie, stolicy województwa warmińsko-mazurskiego, 1 m2 apartamentu kosztuje ponad 10,9 tys. zł, przez co jest jednym z najtańszych miast wśród dużych metropolii w Polsce.
Czytaj również: Co łączy piekarnię, producenta czekolad ze Szczęsnym i Donatanem? Nieruchomości
Czy wciąż opłaca się tam inwestować?
O odpowiedź na pytanie, o to czy mimo takich stawek za m2 wciąż opłaca się inwestować w kurortach wakacyjnych poprosiliśmy Marlenę Kosiurę, analityczkę z InwestycjewKurortach.pl. Poniżej znajdują się odpowiedzi na zadane przez nas pytania. https://inwestycjewkurortach.pl/raporty-i-trendy,miedzynarodowe-sieci-hotelowe-w-polskich-kurortach-raport
Czy zakup mieszkania w celach inwestycyjnych nad morzem lub w górach się opłaca, zważywszy na wysokie stawki za m2?
„Stawki zakupu nowych mieszkań wakacyjnych w polskich kurortach ogólnie nieznacznie dziś różnią się od zakupu mieszkań w największych polskich miastach. Wszędzie dobre projekty to wydatek rzędu 14-20 tys. zł za m2. Roczny zysk w tych dwóch rodzajach mieszkań jest podobny ok. 4-6%. Różnica jest jednak taka, że nieruchomość do mieszkania wynajmowana jest przez cały rok, jej zużycie jest więc dużo wyższe niż apartamentu wakacyjnego, który na ten sam zysk pracuje zazwyczaj ok. 120-150 dni w roku. I to ma duże znaczenie dla wielu kupujących inwestycyjnie apartamenty turystyczne, ponieważ zysk osiągają podobny jak gdyby kupili mieszkanie na wynajem w mieście, ale nieruchomość mniej się niszczy, a dodatkowo właściciel sam może w nim wypoczywać w dowolnym czasie. Plusem jest niewątpliwie też fakt, że ceny wynajmu mieszkaniowego przestały rosnąć, tymczasem stawki za noclegi turystyczne rosną, według polskich hotelarzy wzrosty 2023/2024 to od 9 do nawet kilkunastu procent. Turystyka na stałe wpisała się w styl życia ludzi i z wyjazdów oraz wypoczynku rezygnują rzadko. Ograniczają długość wypoczynku, ale nie rezygnują zupełnie. A prognozy turystyczne są optymistyczne zarówno dla polskich kurortów, jak i światowej turystyki.
Oczywiście w przypadku apartamentów wakacyjnych kluczowy jest wybór dobrej lokalizacji, budynku oraz operatora, który zajmie się obsługą takiego wynajmu turystycznego. To proces dużo bardziej skomplikowany niż w przypadku inwestowania w mieszkania, które nie wymagają ciągłego poszukiwania najemców.
Większym problemem jest wyjście z inwestycji. Sprzedaż mieszkania jeśli inwestor potrzebuje gotówki lub chce sprzedać jedno, by kupić inne, bardziej atrakcyjne pod kątem najmu jest raczej bezproblemowe. Popyt na mieszkania w miastach jest zawsze. Tymczasem na rynku wakacyjnym ogromna podaż budowanych inwestycji powoduje, że już dziś sprzedanie apartamentu w wysokiej cenie w mniej atrakcyjnym budynku czy kurorcie to proces dość długotrwały. A przecież deweloperzy w kurortach nadal budują tysiące nowych lokali. Zysk z wynajmu czy sprzedaży apartamentu wakacyjnego wymaga więc dziś od kupujących inwestorów indywidualnych dobrej analizy i większej znajomości rynku niż ma to miejsce w klasycznej mieszkaniówce”.
Jeżeli ktoś chciałby zainwestować w mieszkanie z myślą o wynajmie turystycznym, gdzie stopa zwrotu jest największa — na Mazurach, nad morzem czy w górach?
„Stawki za noclegi wyższe osiąga się nad morzem niż w górach. Ale nad Bałtykiem z kolei mamy krótszy sezon wysoki i dużo wyższą konkurencję, co w skali roku przekłada się na fakt, że przychody się wyrównują. Mazury są jeszcze inną kategorią – tu nowych apartamentów jest niewiele, ponieważ inwestycji także na przestrzeni lat powstało mało. W sezonie cieszą się one więc wysokimi stawkami i dużym obłożeniem. Nad jeziorami jednak wiele apartamentów kupowanych jest jako własny second home, a możliwość zarobku traktowana jest przez kupujących jako uzupełnienie. Niewielu inwestorów indywidualnych kupuje tu lokale czysto inwestycyjnie z myślą o zysku.
Z uwagi na bardzo dynamiczny rozwój nowych apartamentowców i hoteli w polskich kurortach w ostatnich 5-6 latach są lokalizacje, które już dziś odczuwają negatywne skutki przesycenia. To m.in. Szklarska Poręba, Szczyrk, Kołobrzeg, Karpacz, Sopot, Ustronie Morskie. Kupowanie tam lokali w celach typowo zarobkowych w przypadku wielu budynków będzie inwestycją nietrafioną zarówno z punktu widzenia zysków teraz jak i wyjścia z inwestycji za kilka lat. Oczywiście nie oznacza to, że każdy projekt w tych lokalizacjach należy skreślić. Poza tym nadal nowe lokale chętnie kupowane są jako tzw. second home. Fenomenem jest w skali Polski Zakopane – choć powstało tu tysiące nowych miejsc noclegowych w apartamentach i hotelach na przestrzeni ostatnich lat, zakup inwestycyjny lokalu w zimowej stolicy Polski nadal ma sens, bo turystyka – szczególnie gości zagranicznych – w tej miejscowości ciągle rośnie. Podaż i popyt idą w parze.
Podrzucę jeszcze jeden wątek – ciekawe w ujęciu mieszkania v. lokale wakacyjne (apartamenty, condohotele) jest też to, że w przypadku tych drugich występują znaczne opóźnienia w budowie, na czym kupujący tracą, ba, wiele inwestycji zapowiedzianych i sprzedawanych w ogóle nie powstanie. Z mieszkaniami tak się nie dzieje, więc są pod tym kątem dużo bezpieczniejsze niż budowy wakacyjne. Co ciekawe nawet ogłoszenie, że dany hotel w kurorcie mieć ma brand (franczyzę) międzynarodowej sieci hotelowej nie gwarantuje, że inwestycja powstanie. A to sieć hotelowa często ma być tym wabikiem, które kupującemu lokal ma niby gwarantować pewność inwestycji i zysków. […] 21 hoteli, które zapowiedziano w ostatnich latach w ogóle nie powstała lub ma bardzo duże (czasem nawet 1,5 roku) opóźnienia w budowie. Tymczasem inwestorzy indywidualni kupili tam lokale w formule condo. Oznacza to, że przez ponad rok mieli zarabiać już na wynajmie, a nadal nie zarabiają”.
Jeżeli interesuje cię sytuacja międzynarodowych sieci hotelowych w polskich kurortach wakacyjnych to zachęcamy do przeczytania raportu InwestycjewKurortach.pl, który jest poświęcony temu tematowi.
Czytaj również: To miała być pewna inwestycja a zostały długi
