- W jaki sposób ustawodawca chce opodatkować flipowanie mieszkań?
- Jakie nowe stawki i formy podatku PCC proponuje?
- Jaka luka prawna znajduje się w projekcie?
- Czy ten projekt naprawdę powstrzyma flipperów?
Na stronach Sejmu pojawił się poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zakłada on pojawienie się dodatkowych stawek podatku w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego w relatywnie krótkim okresie od jego zakupu. Projekt ma wprowadzić opodatkowanie tzw. flipowania (flippingu) mieszkań – jest to zjawisko kupowania mieszkań w celu remontu i odsprzedaży po wyższej cenie.
Czemu flipowanie mieszkań jest problemem
Na stronach Sejmu pojawił się druk nr 419 - poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Ma on na celu zmianę ustawy z dnia 6 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2024 r. poz. 295).
Projekt zakłada pojawienie się dodatkowych stawek podatku PCC w przypadku sprzedaży lokali mieszkalnych w krótkim okresie od ich zakupu – czyli ma opodatkować flipowanie. Wprowadzenie dodatkowych stawek PCC ma zniechęcić do spekulacyjnego obrotu nieruchomościami.
Wedle szacunków, w Polsce brakuje około 1 miliona mieszkań. Nierównowaga skutkuje dynamicznym wzrostem cen ofertowych: na rynku pierwotnym w Warszawie i Trójmieście od IV kwartału 2022 r. do IV kwartału 2023 r. wzrosły o 21,4%. Oczywiście, na wzrost cen mieszkań wpływ ma także inflacja (wzrost cen materiałów budowlanych), rekordowe marże deweloperów.
Średnia marża brutto giełdowego dewelopera wyniosła w 2023 r. 31,6%. Z kolei skuteczny i pracowity fliper w pół roku uzyskuje 15% zysku na swoich inwestycjach – wedle ogólnych szacunków ekonomistów. Nie da się ukryć, że działalność fliperów przyczynia się w jakimś stopniu do wzrostu cen mieszkań. Nie jest znana skala zjawiska flipowania mieszkań, ale nawet połowa kupowanych lokali może mieć przeznaczenie inwestycyjne, a nie mieszkalne.
Zobacz także: Fala zwolnień? Prognozy ekspertów o rynku pracy to ostrzeżenie
Jak ma wyglądać podatek do flipów
Podatek PCC płaci się przy umowie sprzedaży – również nieruchomości. Ciąży on na kupującym. Podstawowa stawka PCC w przypadku zbycia nieruchomości wynosi 2%.
Omawiany projekt zakłada, że wprowadzone zostaną trzy nowe stawki PCC:
- 10% - przy sprzedaży lokalu mieszkalnego przed upływem roku od jego zakupu,
- 6% - w przypadku sprzedaży mieszkania w okresie 12-24 miesiące od jego zakupu,
- 4% - w przypadku sprzedaży lokalu w okresie 24 – 36 miesięcy od jego zakupu.
Wedle projektodawców konieczność zapłaty przez kupującego mieszkanie od flipera dodatkowego podatku może mieć taki skutek, że albo ten nowy podatek zostanie wliczony do ceny mieszkania (co podniesie znacznie ceny mieszkań kupowanych od fliperów), albo tenże podatek fliperzy wliczą do kosztów działalności, drastycznie obniżając jej rentowność. Celem projektodawcy jest obniżenie opłacalności flipowania mieszkań.
Pojawia się również propozycja nałożenia na notariusza obowiązku pouczenia kupującego przed zawarciem umowy o tym, że nabywa lokal od flipera. Notariusz miałby wydawać oświadczenie, a kupujący miałby je podpisywać.
Ponadto w projektowanej ustawie proponuje się wyższe opodatkowanie fliperów. W przypadku gdy kupujący w okresie 5 lat liczonych od końca roku, w którym kupił pierwszy lokal mieszkalny, kupuje:
- trzecie mieszkanie, umowa objęta będzie stawką PCC 3%,
- czwarte mieszkanie, umowa objęta będzie stawką PCC 4%,
- piąte i kolejne mieszkanie, umowy objęte będzie stawką PCC 5%.
Aby transakcje były przez fliperów ujawniane, proponuje się aby kupujący składał przed notariuszem oświadczenie o liczbie zawartych umów w okresie 5 lat liczonych przed aktualnym zakupem (pod rygorem odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych oświadczeń).
Obecnie należy płacić 19% podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości w przypadku gdy była nabyta w okresie krótszym, niż 5 lat, ale można tego zobowiązania uniknąć kupując z pozyskanych środków kolejną nieruchomość na cele mieszkaniowe. Problem w tym, że urzędy skarbowe nie są w stanie kontrolować, czy kupowane w ten sposób lokalne rzeczywiście są wykorzystywane w celach mieszkaniowych.
Zmiana ustawy o PCC miałaby wejść w życie z dniem 1 stycznia 2025 r.
"Widać lukę prawną, która może dotyczyć nawet 40% działalności fliperów"
Jak eksperci z rynku nieruchomości zapatrują się na proponowane zmiany? Skomentował je dla nas Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl:
"Gdyby projekt ustawy antyflipperskiej wszedł w życie w obecnym kształcie, to część działalności flipperów byłaby z niego wyłączona. Eksperci sejmowego Biura Ekspertyz i Oceny Skutków Regulacji (BEOS) zwracają uwagę, że nawet po wprowadzeniu nowych przepisów flipperzy mogliby nadal sprzedawać mieszkania osobom nieposiadającym wcześniej lokum z zerową, a nie podwyższoną stawką podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). To prawdopodobnie niedopatrzenie pomysłodawców projektu. Warto zwrócić uwagę, że wcześniej ci sami autorzy zapomnieli o obowiązkowej ocenie skutków finansowych zmian prawnych i skutków dla firm, a nawet o tak podstawowym elemencie uzasadnienia jak oświadczenie o zgodności z prawem UE. Stąd wynikła potrzeba uzupełniania uzasadnienia.
Wspomniana wcześniej luka prawna związana z nieopodatkowanym zakupem pierwszego lokum (PCC = 0%) mogłaby dotyczyć 30% - 40% działalności flipperów. Tutaj przyjmujemy, że udział nabywców kupujących od flippera pierwsze w życiu mieszkanie jest podobny jak na całym rynku wtórnym (30% - 40%). Eksperci BEOS w swojej ocenie projektu zwracają uwagę, że podwyższony podatek PCC ze stawką wynoszącą odpowiednio 4%, 6% lub 10%, dotknąłby natomiast osoby odsprzedające mieszkanie przed upływem 3 lat z przyczyn typowo prywatnych, a nie spekulacyjnie. Tacy sprzedawcy nie będący flipperami przynajmniej częściowo musieliby wziąć na siebie ciężar podwyższonego podatku PCC, który formalnie zapłaciłby nabywca lokalu.
Ponadto analizowany projekt nie chroni nabywcy mieszkania przed sytuacją polegającą na tym, że dowie się on o konieczności zapłaty wysokiego podatku PCC (4%, 6% lub 10%) dopiero przy okazji zawierania notarialnej umowy sprzedaży. Warto dodać, że eksperci sejmowi kwestionują skuteczność projektowanych przepisów w warunkach wysokiego popytu i postulują dodatkowe opodatkowanie flipperów raczej poprzez zmiany dotyczące PIT."
