Głównym źródłem finansowania większych deweloperów jest kapitał własny, którego udział w strukturze pasywów w III kwartale 2021 r. wzrósł do około 48% i był wyższy o około 8 p.p. wobec poszczególnych kwartałów 2020 r. Tym samym wzmocniło się pokrycie majątku kapitałem własnym, co wpłynęło na poprawę zdolności i wiarygodności kredytowej analizowanych jednostek.
Większe firmy deweloperskie dzięki dobrej kondycji finansowej mniej chętnie sięgają po finansowanie bankowe. Drugi kwartał z rzędu utrzymał się trend spadkowy udziału zadłużenia z tytułu kredytów bankowych (zaledwie około 5% udziału w strukturze pasywów w III kwartale 2021 r. wobec blisko ponad 9% w kilku poprzednich latach). Zadłużenie z tytułu dłużnych papierów wartościowych od dwóch kwartałów utrzymuje się na zbliżonym poziomie i jest nieznacznie wyższe (ponad 7% udziału w strukturze pasywów) niż z tytułu kredytów bankowych
Wartość obligacji deweloperów notowanych na rynku Catalyst od dwóch kwartałów utrzymuje się na zbliżonym, ale znacząco wyższym poziomie niż w 2020 r., mimo spadku liczby emitentów i przy średnim oprocentowaniu kuponów powyżej 4%. Dobra koniunktura na rynku mieszkaniowym zachęciła część deweloperów o stabilnych fundamentach do rozwoju działalności i zwiększenia dźwigni finansowej poprzez emisję obligacji.
Istotnym źródłem finansowania projektów pozostają przedpłaty nabywców, których udział w strukturze pasywów większych deweloperów od ponad dwóch lat wynosi średnio 20%.
Trudny do przewidzenia kierunek rozwoju sytuacji pandemicznej w kraju i na świecie skłonił deweloperów do ostrożnej polityki finansowej mającej na celu ograniczenie kosztów. W III kwartale 2021 r. wraz ze spadkiem zadłużenia z tytułu kredytów bankowych obniżyła się wartość nakładów inwestycyjnych.
W III kwartale 2021 r. znacząco zmniejszył się udział zobowiązań wobec kontrahentów (do ponad 20% w strukturze pasywów) wobec ich narastania w dwóch poprzednich kwartałach (ponad 33% w II kwartale 2021 r.), co może wskazywać na poprawę terminowości regulowania zobowiązań wobec wykonawców projektów. Natomiast w odniesieniu do kwartału poprzedniego na zbliżonym poziomie utrzymał się udział należności od podmiotów oraz udział zgromadzonej gotówki (odpowiednio ponad 15% i około 15% w strukturze aktywów), co istotnie poprawiło poziom płynności analizowanych deweloperów.
Według danych finansowych kilkunastu największych deweloperów notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych, w II kwartale 2021 r. wyraźnie wzrosły dodatnie przepływy z działalności operacyjnej, co wskazuje na pozytywną sytuację finansową tych jednostek. Ujemna od czterech kwartałów wartość cash flow z działalności inwestycyjnej może oznaczać wydatki na nowe inwestycje, zarówno rzeczowe, jak i finansowe. Natomiast ujemna wartość przepływów z działalności finansowej jest rezultatem spłaty zobowiązań lub wykupu własnych papierów wartościowych oraz wypłaty zysków. Spośród trzech grup analizowanych deweloperów jednostki notowane na GPW w dwóch pierwszych kwartałach 2021 r. cechowała najwyższa rentowność sprzedaży (ponad 16%), stabilny i wysoki kapitał własny (około 42% udziału w strukturze pasywów), wysoki i rosnący udział przedpłat od nabywców mieszkań (ponad 22% w strukturze pasywów), stabilne i stosunkowo niewysokie zadłużenie z tytułu kredytów bankowych (ponad 11% udziału w strukturze pasywów) oraz spadek zadłużenia z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych do około 9% udziału.
Analiza danych finansowych grupy mniejszych deweloperów potwierdziła ich dobrą płynność i sytuację finansową w I półroczu 2021 r. oraz wzrost wartości projektów w trakcie realizacji, przy znacznym wzroście finansowania inwestycji kredytami bankowymi (do ponad 26% udziału w strukturze pasywów). Wzrost zadłużenia w bankach potwierdza poprawę wiarygodności tych jednostek przy ocenie ich zdolności kredytowej. W tej grupie deweloperów wzrosło znaczenie przedpłat nabywców w finansowaniu projektów (wzrost do ponad 16% udziału w strukturze pasywów na koniec czerwca 2021 r. wobec ponad 14% udziału przed rokiem). Zmniejszył się udział zobowiązań wobec kontrahentów oraz należności od odbiorców. Pogorszyła się natomiast rentowność sprzedaży (10,4%) oraz wskaźnik kosztów z działalności operacyjnej (0,91). W I półroczu 2021 r. zmniejszył się udział mniejszych deweloperów z dodatnim wynikiem finansowym (63% udziału wobec 75% w półroczu poprzednim i 65% w analogicznym okresie 2020 r.).
***Materiał pochodzi z raportu NBP: “Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w III kwartale 2021 r.”, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk
