Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2020 r.
Na sytuację firm deweloperskich pozytywnie wpływało dobre dopasowanie struktury oferowanych mieszkań do struktury popytu. Na rynku nadal dominował popyt na niewielkie metrażowo mieszkania, gdyż są one bardziej płynne jako inwestycja i dostępne dla klientów konsumpcyjnych z racji na niską całkowitą cenę.
Lokale te przeznaczone są często do zamieszkania dla małych gospodarstw domowych, na inwestycje (na wynajem), jak też mieszkania dla osób starszych. Dlatego mieszkania o powierzchni do 50 mkw. dominowały w transakcjach na rynku pierwotnym, a ich oferta była bardziej dopasowana do popytu niż mieszkań powyżej 50 mkw. (por. wykresy 4.13–4.14). Na rynku wtórnym utrzymywało się większe niedopasowanie oferty mieszkań do popytu względem powierzchni użytkowej (por. wykresy 4.15–4.16), stąd niższe ceny w mniej dostosowanych do klienta segmentach, zwłaszcza na rynku wtórnym.
Niższy w okresie II-IV kw. poziom sprzedaży w 2020 r. sprawił, że szacowany czas wyprzedaży mieszkania na rynku pierwotnym uległ dalszemu nieznacznemu wydłużeniu (por. wykres 4.17). Od I kw. 2021 r. czas ten ponownie zaczął zmniejszać się.
Na podaż mieszkań składają się mieszkania wystawione na sprzedaż i wynajem, pochodzące zarówno z istniejącego zasobu (rynek wtórny), jak też nowo budowane (rynek pierwotny), skorygowane o ubytki oraz zmiany przeznaczenia obiektów[1]. W warunkach wzrostu popytu mieszkaniowego oraz relatywnie rzadkiej zamiany mieszkań, podstawowym czynnikiem decydującym o równowadze na tym rynku staje się budownictwo mieszkaniowe, a więc rynek pierwotny.
Struktura podaży budownictwa mieszkaniowego w Polsce jest stabilna od końca lat 90. XX w. W największych miastach dominuje budownictwo deweloperskie, a jego udział zwiększył się istotnie w 2020 r. Inwestycje spółdzielni mieszkaniowych mają w tych miastach marginalne znaczenie. W średnich i mniejszych miastach oraz na obszarach wiejskich dominuje budownictwo jednorodzinne, wykonywane częściowo systemem gospodarczym (por. wykresy 4.19 i 4.29). Szacunki NBP wskazują, że około 30% transakcji zakupu mieszkań deweloperskich finansowane jest kredytem. Budownictwo jednorodzinne jest realizowane w dużym stopniu ze środków własnych, a kredyt ma jedynie charakter uzupełniający.
Przy analizie ryzyka wystąpienia gwałtownego szoku na rynku mieszkaniowym szczególne znaczenie ma elastyczność podaży nowych mieszkań względem popytu. Informuje ona, jak szybko sektor deweloperski może dostosować się do zwiększonego popytu, a rynek uniknąć ryzyka nadmiernego wzrostu cen. Miernikiem napięć może być porównanie liczby pozwoleń na budowę i mieszkań w trakcie realizacji z wielkością sprzedaży mieszkań. Wykresy 4.30 i 4.31 pokazują, że w 2017 r. podaż mieszkań zazwyczaj dopasowywała się do popytu.
Od drugiej połowy 2018 r. obserwowano jednak zjawiska sygnalizujące jej usztywnianie się. Przejawiało się to: utrzymywaniem się niskiego udziału mieszkań gotowych w ofercie na rynku w relacji do sprzedaży oraz spadkiem liczby mieszkań w toku w odniesieniu do wysokiej bieżącej sprzedaży mieszkań. W II kw. 2020 r., na skutek ograniczeń związanych z pandemią COVID-19, drastycznie spadła sprzedaż mieszkań, której stopniową odbudowę obserwujemy od III kw. 2020 r. Wzrosła nieznacznie oferta mieszkań gotowych na rynku oraz liczba budowanych mieszkań w toku w relacji do sprzedaży, co oznacza lepsze dostosowanie podaży.
***Materiał pochodzi z raportu NBP: Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2020 r., którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk
-
W Polsce dostępne są oficjalne dane dotyczące rozmiarów budownictwa mieszkaniowego. Nie są natomiast dostępne dla Polski informacje o rynku kontraktów deweloperskich na budowę mieszkań oraz sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym. ↑
