Analiza sytuacji finansowej firm deweloperskich
W III kwartale 2021 r. utrzymała się korzystna sytuacja finansowa większości deweloperów oraz pozostałych grup podmiotów powiązanych w procesie produkcji mieszkań, w tym firm budowlanych, hurtowni i producentów materiałów budowlanych.
W analizowanym III kwartale 2021 r. wyniki sprzedaży deweloperów mieszkaniowych były niższe niż w rekordowych dwóch poprzednich kwartałach, ale wciąż historycznie wysokie. Potwierdzeniem spadku kontraktacji w III kwartale 2021 r. są wyniki sprzedażowe kilkunastu największych deweloperów mieszkaniowych notowanych na rynku Catalyst, którzy od lipca do września 2021 r. sprzedali 5186 lokali, tj. o 16% mniej niż w II kwartale 2021 r. (6190 lokali). Osłabienie popytu na rynku mieszkaniowym w III kwartale 2021 r. w dużym stopniu było efektem zmniejszenia podaży (wejścia deweloperów z niższą ofertą i rozpoczęcia budowy mniejszej liczby lokali) oraz zaostrzenia kryteriów udzielania kredytów mieszkaniowych przez banki. Niższa dostępność ofert mieszkań oraz narastanie czynników kosztowych po stronie podaży (wzrost cen materiałów budowlanych, robocizny i ziemi) skutkowały dalszym wzrostem cen mieszkań na wszystkich lokalnych rynkach.
Zdaniem deweloperów udzielających wywiadu w listopadzie 2021 r. trudna do przewidzenia skala wzrostu kosztów realizacji, skłoniła deweloperów do zwiększenia rezerw w budżetach rozpoczynanych inwestycji, co wymusza bardziej ostrożne podejście do kształtowania polityki cenowej sprzedawanych lokali, tj. głównie podnoszenia cen mieszkań w projektach wprowadzonych na rynek. W wyniku niepewności dotyczącej całkowitych kosztów realizacji projektów, część deweloperów do oferty sprzedaży wprowadza nowe mieszkania dopiero na zaawansowanym etapie budowy. Wzrost cen wykonawstwa projektów rodzi ryzyko nierentownych kontraktów zawartych wcześniej z niedoszacowanym budżetem, osłabienia kondycji inwestorów i ich wykonawców oraz narastania zatorów płatniczych.
Według danych GUS w III kwartale 2021 r. rozpoczęto budowę 40346 lokali przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem, co stanowiło spadek o 15% wobec kwartału poprzedniego i o 5% w odniesieniu do analogicznego kwartału 2020 r. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w analizowanym okresie, mimo że była niższa od rekordowo wysokich wskazań w kwartale poprzednim (47552), należała do jednych z najwyższych spośród dotychczas zarejestrowanych przez GUS. Tendencję niewielkiego spadku produkcji mieszkań potwierdziły dane finansowe raportowane przez większych deweloperów, według których zmniejszyła się wartość projektów w trakcie realizacji o 4% w odniesieniu do kwartału poprzedniego i o 10% wobec III kwartału 2020 r.
Po spadkach w dwóch pierwszych kwartałach 2021 r., w III kwartale br. nieznacznie zwiększył się zapas mieszkań gotowych w budynkach oddanych do użytkowania (do ponad 5% udziału w strukturze pasywów) pozostając nadal na bardzo niskim poziomie.
Trzeci kwartał z rzędu, pomimo niewielkiego wzrostu, średnia wartość banku ziemi raportowana przez większych deweloperów była nadal niemal o połowę niższa od wartości wykazanych w 2020 r. i kilkakrotnie niższa od wartości raportowanych w analizowanych latach 2007-2019. Jeden z najniższych zapasów terenów pod projekty w okresie silnego popytu na nowe mieszkania potwierdza problemy na rynku gruntów budowlanych i sprzyja wzrostowi ich cen.
***Materiał pochodzi z raportu NBP: “Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w III kwartale 2021 r.”, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk
