Robert Kiyosaki, autor bestsellerowej książki „Bogaty ojciec, biedny ojciec” i znany guru finansowy, ostatnio opublikował viralowego (2,4 miliona wejść) posta na X, przewidując, że Airbnb może być zapalnikiem następnego krachu na rynku nieruchomości. Niezależnie od naszej oceny autora wypowiedzi, coś z tym Airbnb może być na rzeczy…
- Jednocześnie Kiyosaki twierdzi, że kryzys ten może być doskonałą okazją do inwestycji w nieruchomości, ponieważ spadek cen na rynku nieruchomości może obniżyć próg wejścia dla potencjalnych inwestorów.
- Właściciele Airbnb muszą się zmierzyć z nowym dotąd nieznanym zjawiskiem, znanym jako „Airbnbust”, czyli nawet 40% spadkiem przychodów z najmu krótkoterminowego. Wiele z amerykańskich miast mierzy się z tym problemem, który może doprowadzić do niewypłacalności kredytobiorców.
- Problemy właścieli lokali wynikają z fali nowych ograniczeń dot. Airbnb, które mocno utrudniają prowadzenie tego biznesu.
Dalsza część artykułu znajduje się pod materiałem wideo
Krach na rynku nieruchomości nadchodzi?
Autor bestsellerowej książki (sprzedana w 32 mln egzemplarzach!) „Bogaty ojciec, biedny ojciec” (z ang. „Rich Dad Poor Dad”) i jednocześnie słynny guru finansowy Robert Kiyosaki napisał w zeszłym tygodniu post na platformie społecznościowej X, w którym zapowiedział, że Airbnb „doprowadzi do krachu na rynku nieruchomości”. Zdaniem Kiyosakiego moment tego krachu będzie najlepszym czasem na wzbogacenie się na rynku nieruchomości. Gdy rynek mieszkaniowy się załamie, siłą rzeczy ceny spadną i próg wejścia powinien być niższy. Jednocześnie zapowiedział, że dla osób chcących wynająć lub kupić nowy dom „szczęśliwe dni są tuż za rogiem”.
AIR B&B to lead real estate market crash. If you want a new home your happy days are around the corner. Same for rental property. The best time to get rich is in a crash. Good luck.
— Robert Kiyosaki (@theRealKiyosaki) September 6, 2023
Przypomnijmy, że Kiyosaki konsekwentnie ostrzega przed krachem na rynku nieruchomości. Jego zdaniem następne tąpnięcie na tym rynku będzie znacznie bardziej dotkliwe w skutkach niż kryzys 2008 r., spowodowany kredytami subprime. Już w czerwcu przestrzegał, że rynek nieruchomości jest na skraju załamania. Wówczas podobne spostrzeżenie miał również Elon Musk, CEO Tesli i SpaceX, który powiedział „Nieruchomości komercyjne szybko topnieją. Wartości domów będą następne”.
Dlaczego Airbnb miałoby być zapalnikiem następnego krachu? Tego viralowy wpis nie wyjaśnia i nic dziwnego… Problem jest złożony i niemożliwy do wytłumaczenia przy pomocy jednego Twitta.
Zobacz również: Akcje lecą w dół... a sieć przejmuje upadającą konkurencję!
Jeżeli tak, to ze strony Airbnb…
Airbnb, to firma z siedzibą w San Francisco, prowadząca internetowy portal pośredniczący w krótkoterminowym wynajmie nieruchomości. Ze względu na to, że Airbnb obsługuje głównie rynek turystyczny, stopa zwrotu z wynajmu była znacznie wyższa niż w przypadku tradycyjnego sektora najmu długoterminowego. Z tego powodu Airbnb stało się dla wielu właścicieli mieszkań bardziej rentowną alternatywą do wynajęcia mieszkania.
Jednak ostatnimi czasy właściciele apartamentów Airbnb doświadczają nowych, niespotykanych dotąd problemów z najmem. W skrócie wiele amerykańskich miast odnotowuje nawet ponad 40% niższe przychody z Airbnb niż rok temu. Ponadto oferta domów wystawionych na sprzedaż jest 4 razy mniejsza niż… liczba apartamentów w ramach Airbnb. Nowe zjawisko zdobyło już miano „airbnbust”. Jeżeli będzie dalej narastać na sile, to może spowodować lawinową wyprzedaż nieruchomości u osób, których koszty kredytu hipotecznego będą większe niż zysk z nieruchomości.
Poniższy wykres ilustruje ten problem w Phoenix. Mianowicie przedstawia stopę kapitalizacji nieruchomości mieszkaniowych (roczne dochody generowane przez nieruchomość / wartość nieruchomości), jak widać, obecne stopy kapitalizacji znajdują się tam znacznie powyżej historycznego poziomu 5,7x. Ponadto są większe niż przed wybuchem kryzysu w 2008…
Zobacz również: PILNE! Miliard złotych od Skarbu Państwa to za mało? Spółka z GPW warta o ponad połowę więcej niż wycenia rynek? Akcje mocno w górę
Stosunek przychodów z nieruchomości do jej ceny — Phoenix
Źródło: re:venture consulting
Dlaczego Airbnb przestaje się opłacać?
Co zmieniło się na przestrzeni ostatnich lat, że dotychczas dochodowe Airbnb jest coraz mniej rentownym biznesem dla wynajmujących w USA? Przede wszystkim podejście władz miejskich, które są coraz mniej przychylne sektorowi najmu krótkoterminowego. Coraz więcej dużych miast podejmuje inicjatywy, by ograniczać najem za pośrednictwem Airbnb. Jednym z takich miast jest Nowy Jork, który ograniczył swoimi regulacjami liczbę lokali o 70%! Co ciekawe, ta decyzja zapadał w dzień przed publikacją posta Kyiosakiego...
Wbrew pozorom te decyzje, nie są motywowane ideologicznie, a względami ekonomicznymi. Indeks przystępności cenowej mieszkań spadł do najniższego poziomu od 22 lat, tj. amerykanom coraz trudniej kupić własną nieruchomość. Główną przyczyną tego zjawiska jest dynamiczny wzrost cen nieruchomości w miastach (znacznie szybszy niż wzrost płac w gospodarce), w którym Airbnb ma spory udział…
Indeks przystępności cenowej mieszkań — USA
Źródło: strata-gee.com
Jednymi z pierwszych akademików, którzy badali wpływ home-sharing’u na rynek nieruchomości był Keren Horn i Mark Merante z Uniwersytetu Massachuttes. Już w 2017 r. opublikowali publikację naukową dot. Airbnb w Bostonie („Is home sharing driving up rents? Evidence from Airbnb in Boston”). Opracowane przez nich badania dały jasne wnioski — Airbnb przyczynia się do wzrostu czynszów na lokalnym rynku, a w konsekwencji czego ceny mieszkań rosną.
„Na długoterminowym, doskonale konkurencyjnym rynku, wzrost cen mieszkań na wynajem spowodowany współdzieleniem domów doprowadziłby do wzrostu podaży. Jednak podaż mieszkań jest poważnie ograniczona przez ograniczone źródła, zarówno gruntów nadających się pod zabudowę, materiałów budowlanych i siły roboczej, jak i przez notorycznie restrykcyjne przepisy dotyczące użytkowania gruntów w Bostonie. Efekt cenowy spadku podaży lub wzrostu popytu na niedoskonale konkurencyjnym rynku mieszkaniowym w Bostonie może być zatem trwały. W mieście, w którym popyt na mieszkania na wynajem przewyższa podaż i szybko podnosi czynsze, współdzielenie domów przyczynia się do tej dynamiki i zasługuje zarówno na dalsze badania, jak i uwagę polityczną” – wyjaśniono w publikacji. Od czasu tamtej pory publikacji pojawiło się znacznie więcej badań odnośnie tego zjawiska. Niestety w większości z badanych miast naukowcy doszli do podobnych wniosków.
