- Jakie nieruchomości skupują zamożni Niemcy?
- Jak zwiększyła się ich aktywność?
- Jak poważny jest kryzys nieruchomości w Niemczech?
Zapaść na rynku nieruchomości w Niemczech… szansą dla bogatych
Tam, gdzie jedni widzą zapaść, to inni widzą szansę. Bogate niemieckie rodziny dostrzegły nie lada okazję do kupowania nieruchomości po dużych przecenach.
Tempo, w jakim bogacze zwiększyli zakupy na niemieckim rynku nieruchomości jest imponujące. Jak oszacowała firma nieruchomościowa Jones Lang LaSalle (JLL), udział zamożnych inwetorów prywatnych w ogólnej liczbie transakcji na rynku nieruchomości w Niemczech wzrósł pięciokrotnie do około 10%.
Jak podał JLL, liczba prywatnych inwestycji bogatych osób w niemieckie nieruchomości pozostała na podobnym poziomie w ujęciu nominalnym. Jednak z rynku wycofała się rzesza dużych inwestorów instytucjonalnych. W rezultacie, znacznie zwiększył się udział osób prywatnych.
“Bogaci się bogacą i szukają okazji w dołku, a nie kupują na górkach ze wszystkimi” - skomentował sytuację Damian Kaźmierczak, ekspert nieruchomościowy oraz członek zarządu Polskiego Związku Przedsiębiorców Budowlanych we wpisie na platformie X (dawniej Twitter).
Jak dotąd Niemcy najbardziej ucierpiały w Europie w wyniku kryzysu na rynku nieruchomości komercyjnych, który dotknął również Stany Zjednoczone, a także Polskę.
Kryzys nieruchomości komercyjnych w Niemczech jest efektem dwóch ważnych czynników. Po pierwsze, trend pracy zdalnej sprawił, że duża część pracowników nie powróciła do biur po pandemii. Wzrosła liczba pustostanów, spadł popyt na powierzchnie biurowe.
W rezultacie, wielu właścicieli nieruchomości komercyjnych ma trudności z zapewnieniem odpowiednich wpływów z najmu. Po drugie, po okresie kilkunastu lat niskich stóp procentowych, które zapewniały bardzo tani kredyt, Europejski Bank Centralny zaczął podnosić stopy procentowe w 2022 roku. Wzrosły one do najwyższych poziomów od ponad dwóch dekad.
To dodatkowo nadwyrężyło kulejące budżety właścicieli nieruchomości biurowych. Pamiętać należy o tym, że w segmencie nieruchomości biurowych zdecydowana większość inwestycji finansowana jest kredytem.
Nie odstraszyło to jednak bogatych prywatnych inwestorów od aktywności na rynku nieruchomości biurowych. W 2023 roku segment ten stanowił ponad 30% inwestycji w nieruchomości dokonywane przez prywatnych nabywców. Tymczasem, w grupie wszystkich inwestorów było to zaledwie 17%.
“Nabywcy instytucjonalni nadal ostrożnie podchodzą do inwestowania kapitału w powierzchnie biurowe” - stwierdzili eksperci z działu inwestycji biurowych w JLL.
“Pieniądze prywatnych inwestorów łatwiej znajdują okazję niż instytucjonalne. Są oni gotowi zapłacić atrakcyjne ceny” - dodali.
„Transakcja biurowa rzędu 70 milionów EUR w mieście takim jak Hanower. Kto by pomyślał, że jest to możliwe w 2024 roku?” - skomentowali eksperci z JLL odnosząć się do dużej transakcji sprzedaży byłej siedziby Deutsche Hypothekenbank w Hanowerze należącej wcześniej do NordLB.
Z kolei w Monachium miała miejsce transakcja opiewająca na 700 mln EUR. Kompleks Fünf Höfe, w którym znajduje się ekskluzywne centrum handlowe, a także biura i apartamenty, sprzedane zostało rodzinnemu biuru niemieckich miliarderów z branży opieki zdrowotnej, Andreasowi i Thomasowi Strüngmannom. Była to jedna z największych transakcji na niemieckim rynku nieruchomości komercyjnych w tym roku.
Czytaj również: Deweloper odkrywa karty: rynek czeka na Kredyt na Start. Jego przychody wzrosły o 30% w rok
“Brak poważnej konkurencji przyciąga prywatnych inwestorów, którzy wcześniej wycofywali się z rynku, gdy inni nabywcy byli najbardziej aktywni” - stwierdził Henning Koch, dyrektor funduszu Commerz Real AG.
“To inwestorzy, którzy generalnie nie chcą brać udziału w długich procesach przetargowych i wojnach cenowych, ale raczej cenią sobie poufny, wyłączny dostęp” - dodał.
Doskonałym przykładem sytuacji jest kupno kilku nieruchomości komercyjnych w Monachium przez nieznanego prywatnego inwestora. Skorzystał on na bankructwie dewelopera Centrum Holding z Dusseldorfu w 2023 roku i odkupił budynki taniej, jak podał Commerz Real AG, który uczestniczył w transakcji.
“Prywatni inwestorzy wykorzystują teraz rzadką okazję, aby nabyć nieruchomości, które zwykle nie są na sprzedaż” - stwierdzili eksperci z Commerz Real AG.
Ceny nieruchomości komercyjnych w Niemczech spadły w 2024 roku do poziomów z 2016 i 2017 roku. Sektor ten doznał największego załamania w ostatnich latach spośród innych segmentów niemieckiego rynku nieruchomości. Spadek cen w II kwartale 2024 roku wyniósł 7,4% w porównaniu z poziomami obserwowanymi rok wcześniej, wynika z danych stowarzyszenia bankowego VDP.
Źródło: VDP, Reuters.
“Sytuacja na rynku nieruchomości komercyjnych pozostaje napięta w Niemczech” - stwierdził prezes VDP, Jens Tolckmitt.
Czytaj również: Znaczące przeceny na rynku nieruchomości komercyjnych. Nawet 70% taniej
