Istotny wzrost poziomu stawek czynszów w najmie długoterminowym w ostatnich kwartałach (średni w 7. dużych miastach), przy wolniej rosnących nominalnych cenach mieszkań wpłynął na niewielki wzrost wskaźnika opłacalności najmu mieszkań nabywanych za gotówkę[1] (por. tabela 26), który jest nadal niski (w Warszawie na koniec omawianego okresu szacunkowa stopa kapitalizacji wyniosła 6,5%).
Zwrot z kapitału własnego (ROE) z inwestycji w mieszkanie do najmu przy zastosowaniu dźwigni finansowej kolejny okres był nieopłacalny, zwłaszcza przy 80% LtV. Nadal inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) była konkurencyjna na tle oprocentowania lokat bankowych. Opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem względem inwestycji w 10-letnie obligacje skarbowe jest ujemna ze względu na wysokie oprocentowanie SPW.
Wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań w 7. dużych miastach (bazujący na przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw) pozostał bez zmian względem poprzedniego kwartału głównie na skutek zbliżonego wzrostu wynagrodzeń i cen mieszkań (por. wykres 16). Szacowany, maksymalny dostępny kredyt mieszkaniowy6[2] utrzymał się na poziomie zbliżonym do poprzedniego kw., podobnie jak wskaźnik szacowanej kredytowej dostępności mieszkania[3]. Czynnikami powodującymi brak zmian ostatnich dwóch wskaźników dostępności był podobny wzrost wynagrodzeń i cen mieszkań, nieznaczny spadek stóp procentowych kredytów mieszkaniowych oraz liberalizacji podejścia nadzorczego do wysokości bufora na wzrost stóp procentowych przy ocenie zdolności kredytowej.
Sprzedaż kontraktów na budowę mieszkań na 6. największych rynkach pierwotnych w Polsce8 (por. tabela 1 i wykres 57) była wyższa o ok. 36% względem poprzedniego kwartału i na koniec czerwca 2023 r. wyniosła ok. 15,5 tys. mieszkań. W ostatnich czterech kwartałach łącznie sprzedano na największych rynkach ok. 42 tys. kontraktów na budowę mieszkań, tj. mniej o ok. 7,8 tys. (-26% r/r). W ostatnich czterech kwartałach wprowadzono na największe rynki ok. 31 tys. kontraktów na budowę mieszkań, tj. mniej o ok. 32,3 tys. (-51% r/r). Podaż niesprzedanych kontraktów na budowę mieszkań na 6. największych rynkach zmniejszyła się względem poprzedniego kwartału o ok. 3,2 tys. lokali i wyniosła na koniec 2022 r. ok. 40,6 tys. Liczba kontraktów z mieszkaniami umownie nazywanymi „gotowymi do zamieszkania” w ofercie sprzedaży nieznacznie zmniejszyła się względem poprzedniego kwartału i wyniosła ok. 5,6 tys.
Wskaźnik czasu sprzedaży kontraktów na budowę mieszkań na rynku pierwotnym średni dla 6. największych rynków, liczony według sprzedaży w ostatnim kwartale, spadł w omawianym okresie do poziomu 3,9 kwartału z 4,2 w II kw. 2022 r. (por. wykres 64). Czas sprzedaży mieszkań na rynkach wtórnych, uwzględniający tylko transakcje zakończone sprzedażą, na koniec II kw. 2023 r. nieznacznie wzrósł w 6. miastach do ok. 5 miesięcy, a w Warszawie i 10. miastach pozostał bez zmian oscylując wokół 4 miesięcy (por. wykres 65).
Wartość wypłat nowych kredytów mieszkaniowych w Polsce w II kw. 2023 r. była niższa od wypłat kredytów w tym samym okresie 2022 r., co było związane z niższą zdolnością kredytową gospodarstw domowych. Wartość nowych umów gospodarstw domowych na złotowe kredyty mieszkaniowe[4], [5](bez umów renegocjowanych) według danych NBP11 wyniosła w II kwartale br. 11,0 mld zł, tj. była wyższa o ok. 3,8 mld zł (+52%) wobec wielkości z poprzedniego kwartału, jednak niższa o ok. 4,6 mld zł (-29%) względem II kw. 2022 r. Obecnie na największych 6. rynkach ponad 81% środków finansujących zakupy mieszkań to środki własne gospodarstw domowych (por. Tabela 3). Popyt kredytowy wzrósł w I półroczu 2023 r. głównie na skutek zmniejszenia bufora na obliczanie zdolności kredytowej przez banki, zgodnie z zaleceniami KNF[6], oraz zapowiedzi wprowadzenia bezpiecznego kredytu 2%. Wyniki ankiety NBP nt. sytuacji na rynku kredytowym w III kwartale 2023 r.[7] wskazują na ponowną zmianę profilu polityki kredytowej i jej zacieśnienie motywowane pogorszeniem się prognoz sytuacji gospodarczej oraz jakości portfela kredytów mieszkaniowych, jednocześnie łagodzone sytuacją na rynku mieszkaniowym, przy zachowaniu dotychczasowych warunków kredytowania. Na III kw. 2023 r. ankietowane banki przewidują łagodne zaostrzenie polityki kredytowej oraz dalszy, wysoki wzrost popytu na kredyty mieszkaniowe.
Zobacz także: Analiza sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce w II kwartale 2023 roku
-
Szerzej o rynku najmu w części 7 „Analiza opłacalności inwestycji w mieszkania w wybranych miastach w Polsce w II kw. 2023 r.” ↑
-
Maksymalny dostępny kredyt mieszkaniowy na danym rynku to miara wyrażona w tysiącach złotych z uwzględnieniem wymogów kredytowych banku i parametrów kredytu (tj. stopa procentowa, okres amortyzacji wynoszący 25 lat, minimalne wynagrodzenie jako minimalny dochód po spłacie rat kredytowych). Szacunek nie uwzględnia zmian polityki kredytowej banków, w tym kryteriów udzielania i warunków kredytu, oraz zmiany bufora na wzrost stóp procentowych. ↑
-
Kredytowa dostępność mieszkania to miara określająca liczbę metrów kwadratowych mieszkania, które można zakupić z wykorzystaniem kredytu mieszkaniowego przy przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw na danym rynku (GUS), z uwzględnieniem wymogów kredytowych banku i parametrów kredytu (stopa procentowa, okres amortyzacji, minimalne wynagrodzenie jako minimalny dochód po spłacie rat kredytowych), przy średniej cenie transakcyjnej mieszkania (40% z RP i 60% z RW) na danym rynku (BaRN). Znaczenie informacyjne ma tempo zmian indeksu i rozpiętość pomiędzy rynkami. ↑
-
Według danych BIK, banki i SKOK-i w II kw. 2023 r. udzieliły klientom indywidualnym ok. 31,8 tys. kredytów mieszkaniowych na kwotę ok. 11,6 mld zł (w II kw. 2022 r. odpowiednio ok. 42,2 tys. sztuk, 14,7 mld zł). Notowane w II kw. 2023 r. ujemne dynamiki r/r sprzedaży kredytów mieszkaniowych dotyczyły wszystkich przedziałów kwotowych kredytów. W okresie III kw. 2022 r. – II kw. 2023 r. zaciągnięto ok. 96,0 tys. kredytów mieszkaniowych (spadek r/r o ok. 59%), na kwotę 32,7 mld zł (spadek r/r o ok. 59%). ↑
-
Według danych AMRON w II kw. 2023 r. liczba nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych wyniosła 30,8 tys. (wobec 22,0 tys. w poprzednim kw. i 38,4 tys. w II kw. 2022 r.), wartość nowo udzielonych kredytów hipotecznych wyniosła 11,3 mld zł (wobec 7,5 mld zł w poprzednim kw. i 13,5 mld zł w I kw. 2022 r.). W II kw. 2022 r. udzielano kredytów najczęściej w przedziale 200-300 tys. zł (ok.24,3%, jednak. o 0,5 pp. mniej w por. do II kw. 2022 r.), wzrósł udział kredytów w przedziałach pow. 300 tys. zł, a zmniejszyły się udziały kredytów w pozostałych przedziałach wartości. W strukturze nowych kredytów w II kw. 2023 r. wzrósł udział kredytów z LtV powyżej 80%osiągając poziom ok. 22,6%, zmniejszył się natomiast udział kredytów z LtV 50-80% wynosząc 52,5%, LtV do 30% do 13,5%, LtV 30-50% do 11,5%. Kolejny kwartał nieznacznie wzrósł udział kredytów mieszkaniowych o okresie zapadalności 15- 25 lat (33,9%) i powyżej 35 lat (0,6%), natomiast spadł udział kredytów o zapadalności do 15 lat (9,4%), 25- 35 lat (56%). Na koniec II kw. 2023 r. liczba czynnych umów kredytowych (w trakcie spłaty) wyniosła ok. 2,3 mln sztuk (wobec 2,37 mln szt. w IV 2022 r.), a ich wartość na koniec omawianego okresu wyniosła 478,6 mld zł (496 mld zł w IV kw. 2022 r.). ↑
-
2 Uchwała nr 242/2023 KNF z dnia 19 czerwca 2023 r. (Dz. U. KNF poz. 14.) ↑
-
„Sytuacja na rynku kredytowym - wyniki ankiety do przewodniczących komitetów kredytowych, III kwartał 2023 r.”, NBP, lipiec 2023 r. https://nbp.pl/system-finansowy/sytuacja-na-rynku-kredytowym/ . ↑
Komentarze
Sortuj według: Najistotniejsze
Nie ma jeszcze komentarzy. Skomentuj jako pierwszy i rozpocznij dyskusję