Dynamicznie rosnące wynagrodzenia i spadające stopy procentowe – to przyszłość, którą malują przed nami dostępne dziś prognozy. Obie te zmienne są kluczowe dla kształtowania się zdolności kredytowej Polaków. Jeśli więc banki albo regulacje nie staną okoniem, to w przyszłym roku o kredyty hipoteczne powinno być wyraźnie łatwiej.
To, ile możemy pożyczyć na zakup mieszkania, przede wszystkim zależy od tego, ile kosztują kredyty oraz jaką ratę jest w stanie udźwignąć nasz domowy budżet. Pod tym względem przyszły rok zapowiada się całkiem pozytywnie. Zgodnie z najnowszą projekcją inflacji przygotowaną przez analityków NBP pensje w Polsce mają być w 2024 roku przeciętnie aż o 9,3% wyższe niż w 2023 roku. Nawet po potrąceniu spodziewanej inflacji zostaje aż 4,5% realnego wzrostu wynagrodzeń. Byłby to najlepszy wynik od 2019 roku. Już sam ten czynnik może podnieść zdolność kredytową Polaków o od kilku do kilkunastu procent.
Tańszy kredyt, to łatwiej dostępny kredyt
To jednak nie wszystko. Same kredyty też mają szanse w przyszłym roku tanieć. Notowania kontraktów terminowych sugerują bowiem, że Rada Polityki Pieniężnej powróci na ścieżkę obniżek stóp procentowych w okolicach wiosny. Po grudniowej decyzji rezerwy federalnej pojawiła się ponadto nadzieja na to, że też w najważniejszej gospodarce świata – w USA – wajcha przesuwa się w kierunku łagodzenia polityki monetarnej w 2024 roku.
To ma znaczenie też dla polskiej gospodarki. Dowodzi temu spadek notowań naszych kontraktów terminowych na stopę procentową, który nastąpił bezpośrednio po ogłoszeniu decyzji przez amerykański odpowiednich naszej Rady Polityki Pieniężnej. Notowania z 14 grudnia sugerują nawet, że pod koniec 2024 roku podstawowa stopa procentowa może „nad Wisłą" wynosić około 4% (teraz jest to 5,75%). Jeśli tak faktycznie by się stało, to raty kredytów poszłyby wyraźnie w dół pozwalając na wzrost zdolności kredytowej o od 10 do 20%.
Czeka nas rekord zdolności kredytowej w 2024 roku?
Jeśli więc wspomniane przewidywania się sprawdzą, to zdolność kredytowa przykładowej rodziny może pójść w górę o co najmniej 20%. Biorąc pod uwagę wcześniej wspomniane czynniki jest to szacunek zachowawczy. Finalnie wynik może być wyraźnie wyższy, ale nie możemy też zapomnieć o bankach, które przy okazji spadających stóp procentowych mają skłonność do podnoszenia marż kredytowych. Jest to ta część oprocentowania, która stanowi ich zysk. Do tego na wynik kalkulacji zdolności kredytowej mają też wpływ regulacje, które na sektor bankowy nakłada KNF. Zmiennych jest więc dużo, ale nie ulega wątpliwości, że otoczenie w postaci rosnących wynagrodzeń i spadającego oprocentowania ma duże szanse ułatwić dostęp do kredytów mieszkaniowych.
Warto podkreślić, że biorąc pod uwagę dziś dostępne prognozy, zdolność kredytowa przykładowej trzyosobowej rodziny z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych może w 2024 roku wyznaczyć nowe maksimum. Mówimy oczywiście o wartościach nominalnych. W ujęciu realnym byłoby to znacznie trudniejsze do osiągnięcia zważywszy na ponad 27-procentową skumulowaną inflacje z lat 2022-23.
Tymczasem dziś nasza przykładowa trzyosobowa rodzina z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych na zakup mieszkania może pożyczyć przeciętnie 638 tysięcy złotych - wynika z najnowszej ankiety przeprowadzonej przez HREIT. W porównaniu do listopada banki prawie nie zmieniły kwoty, którą skłonne byłyby pożyczyć rodzinie. Zdolność kredytowa w ciągu roku zdążyła już jednak wzrosnąć o prawie 42%.
Standardem staje się zdolność rzędu 600-700 tysięcy złotych
Cóż jednak dokładnie wynika z faktu, że nasza przykładowa rodzina może pożyczyć przeciętnie 638 tys. złotych? Trzeba dodać, że liczba ta jest medianą. To znaczy, że połowa instytucji deklarowała możliwość pożyczenia na zakup mieszkania większej kwoty, a w połowa mniejszej. W efekcie część instytucji, oszacowała zdolność kredytową przykładowej familii na prawie 700, a nawet ponad 700 tys. złotych. Po taki dług należałoby udać się do Millennium, Velobanku czy Aliora. Przy tym warto też zwrócić uwagę na instytucje oferujące naszej rodzinie mniejszą zdolność kredytową, bo na przykład w zamian za stawianie wyższych wymagań mogą być skłonne zaproponować tańszy kredyt lub na przykład szybszy proces udzielania kredytu.
Zdolność kredytowa 3-os. rodziny z dochodem 10 586 zł netto | |||
Nazwa Banku |
Maksymalna zdolność kredytowa |
Oprocentowanie kredytu |
Maksymalna część ceny mieszkania, którą bank może kredytować |
Alior Bank S.A. |
740 493 zł |
7,08% |
90% |
VeloBank |
727 428 zł |
7,39% |
90% |
Bank Millennium |
680 000 zł |
7,32% |
90% |
PKO Bank Hipoteczny |
638 250 zł |
7,61% |
90% |
PKO Bank Polski |
638 250 zł |
7,61% |
90% |
ING |
637 836 zł |
6,81% |
80% |
BOŚ Bank |
621 196 zł |
8,07% |
90% |
mBank |
614 017 zł |
7,15% |
90% |
Santander |
603 571 zł |
7,51% |
90% |
BNP Paribas |
540 757 zł |
7,78% |
80% |
Przypadek: Małżeństwo z jednym dzieckiem. Obie dorosłe osoby pracują od 3 lat na pełen etat na umowie na czas nieokreślony. Dochód rodziny na poziomie 10 586 zł netto miesięcznie. Modelowy kredytobiorca mieszka w mieście o 300 tys. mieszkańców i ma pozytywną historię kredytową. Na ten moment rodzina spłaciła wszystkie kredyty, nie posiada kart kredytowych czy limitów w kontach. Rodzina posiada samochód wart 15 tys. zł. Przeciętne deklarowane miesięczne koszty utrzymania na poziomie 2 tys. zł miesięcznie. Jeśli będzie miało to wpływ na wynik kalkulacji, rodzina skłonna jest skorzystać z dwóch produktów - rachunku ROR z przelewem wynagrodzenia i karty płatniczej lub kredytowej. Kredytobiorca woli unikać ubezpieczeń typu: od utraty pracy, na życie itp. Raty równe.
Opracowanie HRE Investments na podstawie danych przesłanych przez banki (termin nadsyłania ankiet 13.12.2023 r.) |
Tani kredyt na pierwsze mieszkanie zostanie z nami na dłużej?
Mówiąc o sytuacji na rynku kredytów mieszkaniowych nie sposób nie wspomnieć też o kredytach z dopłatą, z których mogą korzystać osoby kupujące pierwsze mieszkania. Należy odnotować, że nowy rząd sygnalizuje chęć utrzymania ciągłości programu „Bezpieczny Kredyt 2%" – przynajmniej w trakcie prac nad nowym rozwiązaniem. Taki obrót spraw jeszcze niedawno wcale nie był taki oczywisty.
I choć wciąż poruszamy się w obszarze deklaracji, a nie uchwalonych aktów prawnych, to pojawia się tu oczekiwana przez wiele osób nadzieja. Ostatnie miesiące udowodniły bowiem, że program wspierając w zakupie pierwszego mieszkania cieszy się ogromną popularnością. Już dziś skonsumował on bowiem budżet, który miał finansować kredyty udzielane w latach 2023-24. „Bezpieczny Kredyt 2%" ma jednak nie tylko rzeszę fanów, ale też pozytywne strony. Pozwolił on przecież tysiącom Polaków na zakup mieszkania i to często osobom, które bez wsparcia z budżetu państwa nie mogłyby sobie na własne „cztery kąty" pozwolić.
Skokowy wzrost popytu na mieszkania wyciągnął też w końcu za uszy deweloperów i zmusił ich do rozpoczynania większej liczby nowych inwestycji. To już dziś ogranicza presję na wzrost cen mieszkań, która z drugiej strony jest minusem rządowego programu wsparcia. Trzeba mieć jednak świadomość, że „Bezpieczny Kredyt 2%" jest tylko jednym z elementów, który obok małej oferty, dobrej sytuacji na rynku pracy, ułatwień w dostępie do kredytów i spadku oprocentowania „hipotek", przyczynił się w bieżącym roku do wzrostu cen mieszkań w Polsce.
Z punktu widzenia potencjalnych beneficjentów trudno się jednak dziwić popularności programu dopłat do kredytów. Przecież rata preferencyjnego długu jest znacznie niższa niż w standardowej „hipotece". Do tego, ubiegając się o kredyt z dopłatą, wystarczy znacznie niższy dochód niż przy zwykłym długu, a ponadto wkład własny można zastąpić gwarancją udzielaną przez BGK. To w sumie powoduje, że tak hojnego programu mieszkaniowego jeszcze nie było.
Wymagane zarobki i wysokość pierwszej raty „Bezpiecznego kredytu 2%" | |||
(Singiel zaciąga 30-letni kredyt na 500 tys. zł z min. wkładem własnym wymaganym przez bank) | |||
Nazwa Banku |
Wymagany dochód |
Pierwsza rata |
Całkowity koszt kredytu |
Alior |
5 600 zł |
2 231 zł |
437 773 zł |
Bank Pekao* |
6 085 zł |
2 222 zł |
438 487 zł |
BOŚ Bank |
6 100 zł |
2 222 zł |
427 780 zł |
mBank |
7 000 zł |
2 272 zł |
447 186 zł |
PKO Bank Polski |
6 167 zł |
2 278 zł |
446 502 zł |
Santander |
5 700 zł |
1 993 zł |
357 098 zł |
VeloBank |
5 590 zł |
2 222 zł |
402 095 zł |
Przypadek: Bezdzietny singiel pracujący od 3 lat na pełen etat na umowie o pracę na czas nieokreślony i spełniający wszystkie warunki otrzymania "Bezpiecznego kredytu 2%". Modelowy kredytobiorca mieszka w mieście wojewódzkim i ma pozytywną historię kredytową. Na ten moment singiel spłacił wszystkie kredyty, nie posiada kart kredytowych czy limitów w kontach. Singiel posiada samochód wart 30 tys. zł. Przeciętne deklarowane miesięczne koszty utrzymania na poziomie 1,5 tys. zł miesięcznie. Jeśli będzie miało to wpływ na wynik kalkulacji, singiel skłonny jest skorzystać z dwóch produktów - rachunku ROR z przelewem wynagrodzenia i karty płatniczej lub kredytowej. Kredytobiorca woli unikać ubezpieczeń typu: od utraty pracy, na życie itp. | |||
* najświeższe dane jakie posiadamy w tym przypadku pochodzą z listopada, ale nie powinny się znacząco zmienić |
Spójrzmy na konkretny przykład. Spytaliśmy banki o to jakim dochodem musiałby się pochwalić singiel, który mieszkając w mieście wojewódzkim, chciałby zaciągnąć 30-letni kredyt na kwotę 500 tysięcy złotych. Efekt? Przebadane instytucje zadeklarowały, że pół miliona taniego kredytu są w stanie udzielić singlowi z dochodem na poziomie nawet od około 5 do 7 tys. złotych netto.
Wymagane zarobki i wysokość pierwszej raty „Bezpiecznego kredytu 2%" | |||
(3-osobowa rodzina zaciąga 30-letni kredyt na 600 tys. zł z min. wkładem własnym wymaganym przez bank) | |||
Nazwa Banku |
Wymagany dochód |
Pierwsza rata |
Całkowity koszt kredytu |
Alior |
8 000 zł |
2 677 zł |
525 206 zł |
Bank Pekao* |
8 942 zł |
2 667 zł |
526 437 zł |
BOŚ Bank |
9 600 zł |
2 667 zł |
526 536 zł |
mBank |
10 700 zł |
2 727 zł |
535 159 zł |
PKO Bank Polski |
9 000 zł |
2 734 zł |
535 716 zł |
Santander |
8 010 zł |
2 391 zł |
428 215 zł |
VeloBank |
8 300 zł |
2 667 zł |
482 509 zł |
Przypadek: Małżeństwo z jednym dzieckiem, gdzie obie osoby od 3 lat pracują na pełen etat na umowie o pracę na czas nieokreślony i spełniają wszystkie ustawowe warunki otrzymania "Bezpiecznego kredytu 2%". Modelowy kredytobiorca mieszka w mieście wojewódzkim i ma pozytywną historię kredytową. Na ten moment rodzina spłaciła wszystkie kredyty, nie posiada kart kredytowych czy limitów w kontach. Rodzina posiada samochód wart 35 tys. zł. Przeciętne deklarowane miesięczne koszty utrzymania na poziomie 2 tys. zł miesięcznie. Jeśli będzie miało to wpływ na wynik kalkulacji, rodzina skłonna jest skorzystać z dwóch produktów - rachunku ROR z przelewem wynagrodzenia i karty płatniczej lub kredytowej. Kredytobiorca woli unikać ubezpieczeń typu: od utraty pracy, na życie itp. | |||
* najświeższe dane jakie posiadamy w tym przypadku pochodzą z listopada, ale nie powinny się znacząco zmienić |
A co, jeśli po preferencyjny kredyt chciałaby ruszyć rodzina z dzieckiem? Gdyby taka familia chciała na 30 lat pożyczyć kwotę 600 tysięcy złotych, to banki wymagałaby od nich dochodu netto na łącznym poziomie od około 8 do niecałych 11 tysięcy złotych i to przeważnie niezależnie od tego czy rodzina miała 20% wkładu własnego czy chciała go w maksymalnym stopniu zastąpić gwarancją udzielaną przez BGK w ramach tzw. „kredytu bez wkładu własnego".
Komentarze
Sortuj według: Najistotniejsze
Nie ma jeszcze komentarzy. Skomentuj jako pierwszy i rozpocznij dyskusję