- Nastroje nabywców nieruchomości są fatalne.
- Popyt na kredyty kuleje, ceny nieruchomości biją rekordy.
- Czy nadchodzi pęknięcie bańki mieszkaniowej?
Kiepskie nastroje konsumentów
Nastroje wśród amerykańskich nabywców mieszkań nadal się pogarszają. W sierpniu indeks zaufania konsumentów Conference Board dla rynku nieruchomości spadł do 4,1 punktu, co jest najniższym wynikiem od 11 lat. Jest to także drugi najgorszy rezultat od czasu pęknięcia bańki nieruchomościowej w 2008 roku.
Źródło: The Kobeissi Letter, X.
W międzyczasie ceny domów w USA wciąż biją rekordy. Indeks cen domów S&P CoreLogic Case-Shiller wzrósł w czerwcu o 0,2% w skali miesiąca i o 5,4% w skali roku. To już piąty miesiąc z rzędu, gdy ceny rosną. Z kolei według danych Reventure, ceny domów w Stanach Zjednoczonych, po uwzględnieniu inflacji, są obecnie niemal o 100% wyższe niż średnia z ostatnich 130 lat. Nawet w szczytowym okresie przed kryzysem finansowym w 2008 roku, ceny domów skorygowane o inflację były o około 10% niższe niż obecnie.
Z drugiej strony, dostępność mieszkań nadal jest problemem. Pomimo niedawnych obniżek stóp procentowych kredytów hipotecznych, sytuacja w zakresie dostępności mieszkań pozostaje trudna, co widać w spadku indeksu dostępności mieszkań National Association of Realtors do poziomu 93,3 w czerwcu, z 93,5 w maju i 93,7 rok temu. Dzieje się to w kontekście, gdy popyt na kredyty hipoteczne osiągnął najniższy poziom od 1995 roku.
Zobacz także: Potrzeba ponad 400 milionów mieszkań. Niewyobrażalne liczby z gigantycznego rynku nieruchomości
Co z rynkiem nieruchomości? Rozmawiamy z Mariuszem Wilnerem (prezesem zarządu Black Whale)
Myśliwiec: Jakie są obecne nastroje na rynku mieszkaniowym w USA?
Wilner: Kiepskie nastroje nabywców nieruchomości mieszkalnych w USA są czymś zrozumiałym. Wysokie ceny metra kwadratowego, przy jednoczesnych bardzo wysokich kosztach kredytu to nic, co zachęcałoby do nabywania mieszkań i domów. Ale fakt, że nastroje są porównywalne do tych z czasów pęknięcia bańki mieszkaniowej w 2008 wcale nie oznacza, że mamy do czynienia z podobną sytuacją. Przyczyny złych nastrojów są zupełnie inne i na tym należy się skupić, aby poprawnie odczytać sytuację, a nie jedynie na widocznych objawach.
M: Co spowodowało kryzys finansowy z 2008 roku?
W: Problemy z 2008 były spowodowane nadmiernym rozrostem rynku kredytów hipotecznych. Banki przez lata przyznawały wysokie kwoty kredytów każdemu, kto tylko ładnie się zaczesał i umiał się podpisać, w związku z czym popyt na nieruchomości był ogromny, a ceny mocno szybowały. Kiedy wartość domów i mieszkań rosła, banki przyznawały ich właścicielom jeszcze dodatkowe kredyty - na zakup samochodu czy wakacje - w oparciu o nową, sztucznie napompowaną wartość ich nieruchomości. Gdy ceny w końcu zaczynały spadać, zmniejszeniu ulegała też wartość zabezpieczeń hipotecznych. Wtedy banki zaczęły zwracać się do klientów z żądaniem zwiększenia zastawów ich ogromnych zobowiązań, a gdy nie było na to szans, przejmowały ich nieruchomości i wystawiały je na sprzedaż. Gdy działo się to masowo, ceny spadały jeszcze mocniej, doprowadzając do kolejnych obniżek wartości zabezpieczeń i wytwarzając spiralę, która finalnie wiadomo, jak się skończyła.
M: Czy z taką sytuacją mamy do czynienia dzisiaj?
W: Absolutnie nie. Banki są bardzo ostrożne w przyznawaniu kredytów, a sytuacja finansowa kredytobiorców jest stabilna. To prawda, że ceny są bardzo wysokie, ale jest to wynikiem bardzo dużej ilości pieniądza na rynku. Jeżeli zwrócimy uwagę na wartość tzw. agregatu M2, który stanowi miarę pieniądza, rozumianą jako wartość całej gotówki w obiegu plus wartość wszystkich środków na rachunkach bieżących klientów banków, to okazuje się, że mamy do obecnie sytuację, w której ilość pieniądza w obiegu od 2020 roku wzrosła z 4 do 18 bilionów dolarów. Prawie cała podaż tego nowego pieniądza miała miejsce w 2020 roku, czyli w dobie pandemii. Te środki muszą znaleźć gdzieś ujście, dlatego ceny nieruchomości rosną, mimo bardzo wysokich kosztów kredytu.
M: Czy to co się aktualnie dzieje na rynku nieruchomości budzi niepokój?
W: Złe nastroje nabywców, którzy nie są w stanie kupić nieruchomości, nie są żadnym powodem do obaw - uśpiony popyt w obecnej sytuacji jest czymś dobrym, rokującym odpowiedni popyt w kolejnych latach, gdy sytuacja się ustabilizuje, a także powinien być bodźcem dla uruchamiania nowej podaży przez inwestorów. Natomiast to, na co na pewno warto zwracać uwagę, to poziom inflacji - czy na pewno nie wymyka się on spod kontroli. Na chwilę obecną wygląda na to, że bankowi centralnemu udało się bezpiecznie wylądować z ponad 9-procentowej stopy inflacji w 2022 do 2.9 proc w zeszłym miesiącu. Przy takiej podaży pieniądza, jaka miała miejsce w ostatnich latach, jest to wręcz cudowne lądowanie.
Zobacz także: Deweloperzy nie dają za wygraną. Giełda wie co będzie dalej z kredytem na start
