Tempo wzrostu cen mieszkań oklapnie
RPP od pewnego czasu utrzymuje dość ostrożne stanowisko co do dalszego poluźniania polityki pieniężnej. Dwa cięcia stopy referencyjnej o 100 pb do 5,75% dokonane jeszcze przed rokiem - we wrześniu i październiku 2023 roku - mało kto już wspomina. Wiele osób z kolei zastanawia się, jak poczynać sobie będzie RPP w nadchodzących kwartałach, gdyż stopa inflacji znacznie spadła (do 4,2% rdr na koniec sierpnia br.). A realne dodatnie stopy procentowe nie cieszą wszystkich.
W narracji publicznej banków komercyjnych coraz bardziej wybijają się głosy, że w następnym roku dojdzie do obniżki stopy referencyjnej. Przy czym od razu warto wspomnieć, że wskazania świata finansów są bardzo rozstrzelone. Część zakłada zmniejszenie kosztu pieniądza jedynie o kilkadziesiąt punktów bazowych. Inni są dużo większymi optymistami. Konsensus zakłada, że na koniec 2025 roku stopa referencyjna wyniesie 4,75%, co implikuje oczekiwania na obniżkę 100 pb.
Niższy koszt pieniądza może oznaczać większą dostępność do finansowania bankowego pod warunkiem posiadania zdolności kredytowej. A to z kolei może doprowadzić do tego, że strona popytowa ku uciesze deweloperów i posiadaczy mieszkań wywinduje ceny nieruchomości. Tylko czy nie są to przypadkiem czcze oczekiwania?
Istnieje wyraźny związek między stopami a cenami mieszkań
NBP od III kwartału 2006 publikuje w odstępach kwartalnych indeks hedoniczny, którego zadaniem jest ilustracja koniunktury panującej na wtórnym rynku mieszkaniowym w Polsce. Warto przy tym pamiętać, że kwartały kalendarzowe nie pokrywają się z kwartałami analizowanymi przez bank centralny – np. IV kwartał indeksu hedonicznego to wrzesień, październik, listopad.
Indeks hedoniczny NBP nie jest doskonałą miarą tego, co się dzieje w całym kraju, gdyż opisuje on to, co się dzieje maksymalnie w 10 największych miastach kraju. Niemniej, lepszy taki indeks niż żaden. Analitycy rynku nieruchomości uznają go za najlepszą miarę koniunktury w segmencie mieszkaniowym, ponieważ ilustruje on zmiany cen mieszkań o podobnej charakterystyce i jakości, a zatem dzięki niemu porównuje się przysłowiowe „jabłka do jabłek”.
Żeby odpowiedzieć, czy ceny mieszkań rosną/spadają w takt zmian stóp procentowych wyznaczanych przez RPP na poniższej infografice została zestawiona stopa referencyjna i indeks hedoniczny NBP. Gołym okiem widać, że istnieje zależność pomiędzy oboma zmiennymi. Gdy stopa rośnie, indeks spada. I na odwrót. Ta prosta reguła doskonale sprawdzała się w latach 2010-2020.
Ten związek zakłócają czynniki nadzwyczajne
Później już doszło do pewnych zakłóceń. Tak było w 2020 roku, gdy RPP dokręciła stopę referencyjną niemal do ziemi (do 0,1%), a indeks hedoniczny NBP wbrew wzorcowi też poszedł w dół. Tę anomalię zapewne można tłumaczyć wyjątkowością roku, gdyż rozpowszechniła się wówczas na całym świecie pandemia koronowirusa. W jej obliczu niektórzy zamiast kupować mieszkania woleli przeznaczyć nadwyżki finansowe na inne aktywa, a kredytobiorcy przystopowali z zaciąganiem wieloletnich zobowiązań. Cofnięcie popytu doprowadziło do racjonalizacji oczekiwań cenowych podaży.
Na początku 2022 roku też mieliśmy do czynienia z pewną krótkotrwałą anomalią. RPP wzięła się ostro za podwyżki stopy referencyjnej, a mimo to indeks hedoniczny zwyżkował. Wszystko moim zdaniem za sprawą wybuchu wojny w Ukrainie. Część zamożnych migrantów z naszego wschodniego sąsiada zdecydowała się kupić mieszkanie w Polsce. W dalszej części roku podwyżka stopy referencyjnej zrobiła jednak swoje – indeks hedoniczny zaczął wyraźnie spadać.
Wrażliwość zachowań konsumenckich w zakresie nabywania mieszkań w odniesieniu na poziom stóp procentowych, a pośrednio na poziom oprocentowania kredytów hipotecznych nie jest niczym nowym. Podobne do polskiego zachowania występują też m.in. w Stanach Zjednoczonych. Oprocentowanie kredytów hipotecznych w wysokości 7% „wystraszyło” amerykańskich konsumentów, którzy istotnie ograniczyli swoją aktywność w segmencie nieruchomościowym.
Źródło: Visual Capitalist
Bezpieczny kredyt 2% zamieszał na rynku
Pewną zagadką w wydaniu Polski jest 2023 rok. Stopa referencyjna znalazła się na dawno niewidzianym poziomie 6,75%, a ceny mieszkań pięły się. Czynnikiem wpływu zapewne było uruchomienie od 1 lipca programu Bezpieczny kredyt 2%. Wspomagała to czerwcowa decyzja KNF, która przyjęła skierowaną do banków nowelizację Rekomendacji S dotyczącą dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie. Według różnych szacunków wskutek tego zdolność kredytowa osób starających się o swoje pierwsze mieszkanie zwiększyła się nawet o 30-40%.
W efekcie prawdopodobnie część osób uznała, że poza chęcią posiadania mieszkania warto skorzystać z tymczasowego arbitrażu pomiędzy kosztem oprocentowania kredytu w ramach rządowego programu a faktyczną nominalną stopą referencyjną. Druga połowa 2023 roku była zatem okresem żniw dla podaży, a część mediów emocjonowała się tym, że na pniu są sprzedawane nawet mieszkania w mało zachęcających lokalizacjach i niezbyt jakościowe.
Źródło: opracowanie własne na podstawie NBP
Zobacz również: Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, wrzesień 2024 r.
Realne wynagrodzenia zwiększają zasobność portfeli
Kolejnym czynnikiem wspierającym stronę popytową w segmencie mieszkaniowym było przyspieszenie dynamiki wzrostu płac. Z jednej strony sprzyjała temu dobra kondycja polskiej gospodarki, a do tego przedsiębiorcy starali się rekompensować utratę nabywczą siły pieniądza z powodu inflacji w ostatnich kwartałach, a z drugiej strony regularnie podwyższana jest płaca minimalna. W sierpniu br. inflacja konsumencka wyniosła 4,3% rdr, a przeciętne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw wzrosło o prawie 10%. I ten trend, że realnie społeczeństwo zarabia trwa mniej więcej od jesieni ubiegłego roku.
Źródło: opracowanie własne na podstawie GUS
Czyżby źródełko dopłat wysychało?
Z początkiem stycznia 2024 przyjmowanie wniosków o dopłaty w ramach programu "Bezpieczny Kredyt 2%" zostało wstrzymane. Powodem jest wyczerpanie limitów przeznaczonych na lata 2023-2024, a także pomysł rządu, który wystąpił z nowym programem wsparcia – Mieszkanie #naStart. To inicjatywa, koncentrująca się na osobach o niższych dochodach i większych rodzinach (warunkiem uzyskania dopłat jest kryterium dochodowe oparte o próg podatkowy - 120 tys. zł brutto rocznie). Program ma trwać 4 lata, a dopłaty do rat kredytu (obniżające nawet o 1,5 pp koszt kredytu) mają obowiązywać przez 10 lat.
Problem w tym, że od ogłoszenia pomysłu do jego materializacji droga bywa daleka. Tak jest właśnie w przypadku programu Mieszkanie #naStart. W łonie rządu występują podziały w tej materii. Projekt firmuje resort rozwoju i technologii, a jego oponentem jest resort funduszy i polityki regionalnej, który optuje za położeniem nacisku na silne wsparcie budownictwa społecznego na wynajem. Do tego dochodzi zapowiedź braku poparcia inicjatywy, co zadeklarowała Polska 2050 i Lewica. Nie wiadomo, jak dalej potoczą się losy programu Mieszkanie #naStart. Może on ulec znaczącej modyfikacji, co miałoby znaczenie propopytowe, a w skrajnym przypadku trafi do kosza.
Ostatnio na południu Polski doszło do powodzi, która przyniosła gigantyczne – liczone według specjalistów w dziesiątkach miliardów złotych – straty. Rząd ujawnił, że zmobilizował kwotę ponad 20 mld zł na likwidację skutków kataklizmu. A gdyby okazało się to za mało, to może będzie trzeba głębiej zajrzeć do pomysłów wydatkowych koalicji i je po prostu „wyciąć”.
Płace będą wciąż rosnąć
Analitycy spodziewają się, że obserwowane obecnie tempo wzrostu wynagrodzeń wyhamuje. Niemniej, będą wciąż one rosnąć. Dynamika wyniesie ok. 7-8% w 2025 roku (PKO BP oczekuje wzrostu płac o 7,2%, Bank Pekao o 6,5%, a ING o 8,0%). W połączeniu z oczekiwanym odejściem RPP od restrykcyjnej polityki pieniężnej i obniżkami stopy referencyjnej w następnym roku oznacza to, że potencjalni kredytobiorcy będą mogli sobie pozwolić na więcej, jeżeli chodzi o wydatkowanie na mieszkania.
Banki udzielające kredytów hipotecznych udostępniają klientom na swoich stronach www kalkulatory pozwalające przeprowadzać symulację, ile wyniesie rata kredytu przy zadanych parametrach pytania. Tego typu kalkulator prowadzi też UOKiK (finanse.uokik.gov.pl). W II kwartale 2024 średnia wartość kredytu wyniosła 423,3 tys. zł (+15,6% rdr), zgodnie z szacunkami AMRON dla kredytu 300 tys. zł, na 25 lat i LTV 75%. Oprocentowanie kredytów mieszkaniowych na koniec czerwca br. wyniosło z kolei 8,19% (-0,58 pp rdr), a przeciętna marża ofertowa kredytu hipotecznego wzrosła do 2,34% (+0,47 pp rdr). Do tych parametrów dorzućmy czas życia nowo zaciąganego kredytu w wysokości 25 lat (300 rat). Z symulacji kalkulatora UOKiK wynika, że przy tych uwarunkowaniach klient powinien co miesiąc płacić ok. 3 318 zł raty kredytowej.
Co się jednak stanie, gdy stopa referencyjna się zmieni? Przy jej spadku o 100 pb przeciętnemu Kowalskiemu zostanie w kieszeni ok. 277 zł więcej niż obecnie, zaś przy spadku o 200 pb już ok. 544 zł. W skali roku mówimy zatem już odpowiednio o kwotach rzędu ok. 3,3 tys. zł i ok. 6,5 tys. zł.
Źródło: UOKiK
Na dwucyfrowe wzrosty cen mieszkań nie ma co liczyć
Apetyty części inwestorów mieszkaniowych wydają się rozbudzone. Część z nich doszła do wniosku, że tego typu nieruchomości są świetną klasą aktywów, których cena rośnie szybciej niż inflacja. Tak było do tej pory, o czym dowodzi najnowszy odczyt Indeksu Cen Mieszkań (ICM) przygotowywanego przez Grupę Morizon-Gratka. Jest to miara opisująca koniunkturę na podstawie średnich cen ofertowych dla 10 największych polskich miast ważonych liczbą mieszkańców. Na koniec sierpnia br. ICM poszedł w górę o 14,9% rdr. Nawet jeżeli ujmiemy od tych cen ofertowych pewien ułamek, aby wyjść na ceny transakcyjne, to zapewne i tak wyjdzie niski dwucyfrowy wzrost cen mieszkań.
Źródło: Grupa Morizon-Gratka
Na tle państw Unii Europejskiej Polska była liderem pod względem dynamiki wzrostu cen nieruchomości mieszkaniowych. Według najnowszych danych Eurostat w I kw. 2024 Housing Prices Index (HPI) dla naszego kraju zwyżkował o 18%, przy czym nie należy zapominać, że ta miara obejmuje nie tylko mieszkania, ale również domy jednorodzinne czy szeregowe – oddzielnych statystyk wyłącznie dla mieszkań Eurostat nie prowadzi. Taka dynamika znacząco kontrastowała z tym, co można było zaobserwować w pozostałych państwach Wspólnoty – dane dla wybranych z nich znajdują się na poniższej infografice.
Źródło: opracowanie własne na podstawie Eurostat
Tak znaczne wzrosty cen w Polsce to już jednak prawdopodobnie historia. Zdaniem analityków PKO BP ceny mieszkań w perspektywie najbliższego roku będą rosły, ale już w o wiele powolniejszym tempie. Eksperci tego banku uważają, że w okresie III kw. 2024 – II kw. 2025 średnia cena transakcyjna dla mieszkań wzrośnie o ok. 5% rdr, czyli będzie zbliżona do inflacji.
Co sprzyja, a co przeszkadza wzrostom cen mieszkań?
Ekonomiści PKO BP zidentyfikowali szereg czynników, które są korzystne i niekorzystne dla segmentu mieszkaniowego. Ich zdaniem tendencje wzrostowe cen mieszkań z ostatnich kwartałów są hamowane przez wygaśnięcie popytu kredytowego generowanego przez program Bezpieczny Kredyt 2%, wygaszenie odroczonego popytu na mieszkania z okresu bardzo konserwatywnej oceny zdolności kredytowej w 2022, dość odległą perspektywę obniżek stóp procentowych NBP (oczekują najbliższej obniżki w lipcu 2025), stopniowo zwiększaną podaż mieszkań, choć niepewność odnośnie wsparcia popytu kredytowego ze środków publicznych może powodować większą ostrożność inwestorów przy rozpoczynaniu kolejnych projektów, a także stabilizację stawek za wynajem, osłabiającą motywację zakupu inwestycyjnego.
Z drugiej strony istnieją pewne przesłanki, które mogą napędzać tendencje wzrostowe. Od strony popytowej należą do nich wzrost realnych wynagrodzeń i związana z tym kontynuacja konsumpcyjnego popytu kredytowego (z dużym udziałem zakupów gotówkowych) i kontynuacja inwestycyjnych zakupów mieszkań za gotówkę motywowana dobrym doświadczeniem inwestorów z ubiegłych lat. Od strony podażowej według nich zwyżkom sprzyja powolna odbudowa oferty mieszkań, utrzymujący się deficyt i szybki wzrost cen gruntów budowlanych w dobrych lokalizacjach i z infrastrukturą w największych miastach, prawdopodobny wzrost kosztów materiałów budowlanych z uwagi na popyt wywołany usuwaniem szkód po powodzi we wrześniu br. i koszty ostatniej nowelizacji warunków technicznych (m.in. wymogi dotyczące placów zabaw, obowiązkowe pomieszczenia do wspólnego użytkowania, większe minimalne odległości od granic działki).
Czytaj również: Członek zarządu dewelopera był “stroną społeczną” na sejmowej komisji. Chciał Kredytu 0% jak najszybciej
Świat nauki potwierdza wpływ stóp procentowych na ceny mieszkań
Nie tylko praktyka rynkowa dowodzi, że poziom stóp procentowych wpływa na ceny mieszkań. Ten związek udowadniają też badania naukowe. Gregory D. Sutton, Dubravko Mihaljek, Agne Subelyte zauważyli, że cięcia stóp procentowych determinują dynamikę zmian cen mieszkań w dłuższym terminie (5 lat), a nie od razu po podjęciu decyzji przez władze monetarne. Z ich ustaleń wynika, że obniżenie stóp procentowych w USA o 1 pp skutkuje wzrostem cen nieruchomości o 5% w perspektywie 3 lat. A wpływ ten rośnie stopniowo wraz z mijającym czasem.
W przypadku Polski, zdaniem naszych ekspertów ta reakcja jest jeszcze bardziej zdecydowana. Redukcja stopy referencyjnej o 1 pp powoduje w perspektywie 3 lat wzrost cen nieruchomości w największych miastach o ok. 8% (obliczenia na bazie danych NBP za lata 2007-2020).
Kiedy warto zainwestować w mieszkanie?
To pytanie pewnie stawia sobie wiele osób chcących w jak najbardziej dogodnym momencie dokonać inwestycji. Nie ma tutaj prostych recept, bo być nie może. W scenariuszu „niekosmetycznych” obniżek stóp procentowych być może takim okresem będzie pierwsze półrocze 2025. Moim zdaniem, warto w tym kontekście obserwować zachowanie się akcji spółek deweloperskich. Od roku nie wyróżniają się one na tle indeksu WIG – tak naprawdę jedynie Develia (DEV) jest relatywnie silniejsza. Kursy pozostałych wiodących deweloperów mieszkaniowych – Dom Development (DOM), Archicom (ARH) Atal (1AT), Murapol (MUR) czy Inpro (INP) – zachowują się słabiej niż benchmark.
Źródło: TradingView
Rynki akcji są w ekonomii uznawane za jeden ze wskaźników wyprzedzających koniunkturę. Jeżeli zobaczyłbym, że papiery deweloperów są mocniejsze niż WIG (najlepiej zdecydowanie), to wówczas uznałbym, że inwestorzy giełdowi dyskontują solidniejsze ożywienie w segmencie mieszkaniowym. Co może, lecz nie musi skutkować silniejszymi zwyżkami cen mieszkań.
Zobacz również: Duży deweloper odkrywa karty. "Brak decyzji o Kredyt na Start to negatywny czynnik"
