Dom w słonecznej Italii to marzenie wielu Polaków. Często rodacy decydują się na dywersyfikację, inwestując we Włoszech. Jak to wygląda w praktyce? Na nasze pytania dotyczące rynku odpowiada Małgorzata Ciuksza, radczyni prawna, pomysłodawczyni i koordynatorka projektów wloskiedomy.pl oraz domyza1euro.pl, na co dzień mieszkająca w Ligurii.
- Jak kupić i wynająć dom we Włoszech?
- Kto najczęściej inwestuje w Italii?
- Co można dostać za 100 tys. euro?
- Które regiony cieszą się największym zainteresowaniem? Gdzie dopiero boom może się rozpocząć?
Agnieszka Patyk (redaktorka FXMAG): Czy Polacy wciąż są zainteresowani domami we Włoszech za 1 euro? Niegdyś ten temat był niezwykle popularny w mediach, Pani wydała na ten temat ebooka: "Domy za 1 euro - czyli jak kupić nieruchomość w słonecznej Italii". Jak to wygląda od strony praktycznej? Czy boom osłabł?
Małgorzata Ciuksza (radczyni prawna, pomysłodawczyni i koordynatorka projektów wloskiedomy.pl): Rzeczywiście, temat był niesamowicie medialny i “klikalny” w latach 2016-2019. Jak tylko pojawiały się artykuły, wówczas odbierałam setki telefonów w tygodniu. Tłumaczyłam, jak wygląda ten program i dlaczego nie ma w praktyce sensu.
Było mnóstwo ludzi zainteresowanych tematem, ale to nie takie proste. Trzeba spełnić mnóstwo wymagań gminnych, zmagać się z ogromną biurokracją. Te domy oczywiście nie kosztują ostatecznie 1 euro, tylko sporo więcej. To ładnie brzmi, ale tak naprawdę licytacje dopiero zaczynają się od wskazanego pułapu. Do tego dochodzi konieczność wpłacenia wadium, koszty notariusza i w końcu samego remontu. Taniej jest kupić nieruchomość z wolnego rynku, za 10 czy 50 tys. euro, która wymaga remontu, ale co prawda niewielkiego.
Myślę, że w moim ebooku ostatecznie wyjaśniłam, na czym polega ten program i jak działa “chwyt marketingowy”. Niemniej, cały czas mnóstwo Polaków chce kupić dom w Italii, niekoniecznie za to 1 euro.
A.Patyk: Czy to prawda, że problemem przy zakupie domu we Włoszech jest brak dokumentacji? Podobno nawet agencje pośrednictwa przygotowują ją dopiero wtedy, gdy znajdzie się potencjalny klient...
M. Ciuksza: Dokładnie. Agencje we Włoszech w praktyce w zdecydowanej większości wypadków nie wiedzą, co sprzedają. Nieważne, czy to nieruchomość za 10 tys., 100 tys. czy 1 mln euro. Domy i mieszkania nie są przygotowywane do sprzedaży. Dopóki nie ma osoby zainteresowanej, która złoży ofertę, w 97% przypadków nie ma żadnych dokumentów.
Przeprowadziliśmy proces zakupu ponad 250 domów dla klientów z całego świata, w tym przede wszystkim z Polski i bardzo rzadko się zdarzało, że agent sprawdził nieruchomość wcześniej. Włoskie agencje zawsze mówią, że z domem jest “tutto bene”, a potem okazuje się, że konkretów brak. Gdy kontaktujemy się z nimi, te dokumenty dopiero są organizowane. Niejednokrotnie zdarzało się, że agencja przesłała nam dokumenty zupełnie innej nieruchomości…
Co więcej, podczas oglądania domu często agent zdziwiony mówi: “Zobaczcie, tu jest jeszcze piwnica” , bo wcześniej nikt tego nie sprawdził - to jest norma.
Zobacz również: Ceny mieszkań w Polsce znowu wzrosną! Zobacz, o ile - mamy wyliczenia!
A.Patyk: Jak to jest z włoską biurokracją? Czy rzeczywiście należy uzbroić się w cierpliwość, chcąc załatwić najważniejsze formalności?
M. Ciuksza: To wciąż obowiązuje. W trakcie pierwszej porady prawnej zawsze mówię, że jeżeli klienci mają charakter niemiecko-szwajcarski, to powinni się dwa razy zastanowić, czy na pewno chcą mieć nieruchomość we Włoszech.
A.Patyk: Dlaczego?
M. Ciuksza: Co prawda sam proces zakupu możemy przeprowadzić za klientów jako ich pełnomocnicy, a klienci nie będą w nim bezpośrednio uczestniczyć, jednak przy remoncie czy nawet samym użytkowaniu wychodzi dużo różnych “kwestii”.
Większość nieruchomości, niezależnie od ceny, ma w sobie “coś” nielegalnego. To przykładowo dobudowana kuchnia czy garaż, łazienka do ścianka. Przed zakupem trzeba to zalegalizować w urzędzie. Notariusz nie ma interesu, aby to badać, gdyż nie wymagają tego obowiązkowo przepisy. Należy zatem samodzielnie tego dopilnować, a procedura trwa nawet 3 miesiące. W praktyce to jednak dłużej, najdłuższy proces, z jakim się zetknęliśmy, trwał 2 lata.
Kolejny problem po zakupie to podłączenie mediów. Nasz rekord w tym przypadku wyniósł 6 miesięcy oczekiwania w urzędach. To są Włosi, oni często nie zjawiają się na umówione spotkania, są niesłowni. Mój wspólnik często powtarza, że nasi klienci kończą tutaj “uniwersytet cierpliwości”.
A.Patyk: A jakie są najpopularniejsze mity o włoskim rynku nieruchomości?
M. Ciuksza: Wszystko, co krąży w sieci, zazwyczaj okazuje się prawdą - niskie ceny, duża biurokracja, występowanie 97% ogłoszeń na dwóch portalach. Warto dodać, że zdjęcia robione przez włoskie agencje wręcz zniechęcają do zakupu. Dobra wiadomość jest taka, że gdy klienci przyjeżdżają do Włoch, często pozytywnie się zaskakują.
A.Patyk: Czyli łagodnie mówiąc, ten rynek, pod względem specyfiki i standardów, mocno różni się od polskiego.
M. Ciuksza: To są dwa różne światy. Co jakiś czas trafiają nam się klienci, którzy mają doświadczenie w nieruchomościach na polskim rynku. My im tłumaczymy, że we Włoszech jest zupełnie inaczej. Przykładowo w Polsce możemy zaufać notariuszowi, w Italii jest wręcz przeciwnie. Poza tym tu panuje takie “załatwiactwo”. Włosi są szalenie relacyjni, a normą zatem jest to, że trzeba coś “załatwić”.
A.Patyk: Jakiś przykład?
M. Ciuksza: Jak wspomniałam, domy często mają coś nielegalnie dobudowanego. Wówczas, zgodnie z prawem, nie można na przykład otrzymać kredytu. Aby otrzymać finansowanie, dom musi obejrzeć rzeczoznawca z banku. Ostatnio agencja powiedziała nam: “Tak, macie rację, ta nieruchomość nie spełnia wymagań, ale my mamy w okolicy 7 znajomych rzeczoznawców, którzy przymkną na to oko i będzie można kupić ją na kredyt”.
To może działać zarówno pozytywnie, jak i negatywnie. Jeśli ktoś kupuje samodzielnie, takie “załatwiactwo” może działać na niekorzyść, np. agencja może zabrać klienta do “swojego” notariusza, który również będzie przymykał na coś oko na korzyść strony sprzedającej.
Zobacz również: Podatek od nieruchomości w Polsce - czeka nas nowa opłata? Co to jest podatek katastralny i kiedy zostanie wprowadzony?
A.Patyk: To kogo się poradzić, jeśli chcemy dowiedzieć się więcej o rynku od strony praktycznej?
M. Ciuksza: Nie polecam polskich agencji. One często nie mają niezbędnej wiedzy, jedynie współpracują z włoskimi, dzieląc się prowizją. Lepiej szukać informacji w sieci samodzielnie. My również prowadzimy blog, gdzie za darmo uświadamiamy, jak wygląda proces zakupu. Jeśli ktoś chce kupić dom, lepiej mieć przynajmniej podstawową wiedzę. Przypominam, że gdy kupujemy nieświadomie, przysłowiową „minę” widzimy dopiero po zakupie, a nie przed.
A.Patyk: Czy nieruchomość w Italii traktowana jest jako inwestycja? Jak wygląda kwestia przemianowania jej na najem krótkoterminowy?
M. Ciuksza: Mnóstwo Polaków kupuje nieruchomości we Włoszech w celach inwestycyjnych. Nasi klienci często stawiają na dywersyfikację za granicą. Większość kupuje dla siebie, ale z myślą, że pod nieobecność będzie wynajmowana. Pamiętajmy, że Włochy zawsze żyły i będą żyć z turystyki. Z wynajmem nie ma problemów, sezon trwa zazwyczaj od kwietnia do końca października. W dużych miastach z dostępem do lotniska sezon trwa niemal cały rok. Można na tym również dobrze zarobić.
Pamiętajmy jednak, że nie każdą nieruchomość można wynająć. W tym przypadku należy jeszcze bardziej zgłębić przepisy, gdyż podejmując się samodzielnego zakupu, możemy kupić coś, czego legalnie na Airbnb czy Bookingu nie będziemy mogli wystawić.
A.Patyk: A kiedy nie można wynająć nieruchomości?
M. Ciuksza: Wtedy, gdy jest niezgodna z tym, co widnieje w danych katastralnych. Co do zasady przy wynajmie jest niezbędny certyfikat poświadczający, że dom czy mieszkanie nadaje się do zamieszkania. Paradoksalnie nie jest on potrzebny przy zakupie.
Mieliśmy sytuację, gdy Polacy kupili nieruchomość w Pulii, zabytkowe Trullo. Następnie chcieli je wyremontować. Otrzymali wówczas wycenę “podstawowego” remontu, a nie “pod wynajem”. Ten pierwszy kosztował 10 tys. euro. Aby nieruchomość mogła uzyskać certyfikat, musieli wydać 20 tys. Niestety, nie byli na to przygotowani.
A.Patyk: W Hiszpanii głośno o ocupados. Czy we Włoszech również można spotkać się z podobnym zjawiskiem?
M. Ciuksza: Absolutnie nie. Przepisy w zakresie najmu są we Włoszech bardzo precyzyjne. Nie ma takiego prawa, nie trzeba się obawiać, że pod nieobecność ktoś u nas zamieszka.
A.Patyk: Czy domy we Włoszech można wyremontować, korzystając z usług polskich podwykonawców? To zdecydowanie prostsze, gdy nie znamy języka.
M. Ciuksza: Formalnie jest to nielegalne. Pracownicy musieliby zostać ubezpieczeni we włoskim ZUS-ie. Ubezpieczenie takiej ekipy to ogromna biurokracja i ogromne koszty. Lepiej skorzystać z usług lokalnych, ubezpieczonych firm. Do pewnych kwestii architektonicznych należy uzyskać zgodę gminy, a wniosek może złożyć tylko włoski architekt lub tzw. geometra. Nie może tego zrobić polska firma.
Ponadto, jeśli ktoś chce się faktycznie przenieść do Włoch, ważne jest, aby nawiązywać relacje z sąsiadami i przez „lokalsów” dotrzeć do firm zajmujących się remontami. Oczywiście są osoby, które ryzykują, jednak jakikolwiek wypadek wiąże się z ogromną odpowiedzialnością prawną, ponoszoną przez właścicieli. My współpracujemy z Polkami, które tworzą projekty remontów i mają kontakt z włoskimi ekipami. To moim zdaniem najlepszy rodzaj współpracy.
A.Patyk: Które regiony przyciągają największe zainteresowanie?
M. Ciuksza: Oczywiście Toskania. Z uwagi jednak na ceny, Polacy chcą kupić w Toskanii, ale ostatecznie często lądują w Umbrii. Również Wenecja i okolice, także Apulia. Coraz bardziej popularna jest Liguria i Sardynia czy wciąż tania Sycylia. Co więcej, zainteresowanie przyciągają także regiony narciarskie.
A.Patyk: A który region jest mało popularny, ale wkrótce może cieszyć się większym powodzeniem?
M. Ciuksza: Abruzja, czyli region, który ma “wszystko”. Można tam jeździć na nartach, można się wykąpać, jest tam naprawdę pięknie. Region ten jest niedoceniony, gdyż nie ma takiej “reklamy”, jak Toskania.
Z atrakcyjnych regionów chciałabym wspomnieć też o Marche. Są i góry i morze, stolicą Ankona, a ceny wciąż często niskie. Minusem są trzęsienia ziemi, dlatego trzeba tak dobrać miejsce położenia nieruchomości, żeby nie uległa uszkodzeniu lub ubezpieczyć nieruchomość.
Zobacz również: Czy ceny mieszkań w Polsce spadną? Prezes Lokum Deweloper analizuje rynek nieruchomości
A.Patyk: Jak wygląda wzrost cen na rynku? W Polsce doświadczamy go dotkliwie zarówno na pierwotnym, jak i wtórnym.
M. Ciuksza: We Włoszech praktycznie nie ma rynku pierwotnego, tu się bardzo mało buduje. Przepisy obejmujące rynek pierwotny nie chronią kupujących. Jeśli deweloper upadnie, konsument może stracić prawo do swojej własności. Przy deweloperach są również wyższe podatki. Obcokrajowcy wolą kupować z rynku wtórnego, to ma również taką “włoszką duszę”.
Na poziomie ogólno-włoskim ceny spadają i przewiduje się, że trend jeszcze się utrzyma. To generalna informacja i uśredniona. W najbardziej atrakcyjnych miejscach ceny stoją w miejscu lub rosną. A są i takie miejsca, gdzie oferta figuruje przez 10 lat i nie ma chętnych. Rynek jest bardzo zróżnicowany.
A.Patyk: Jaki budżet zazwyczaj mają Polacy? Ile są w stanie zainwestować na obcym rynku?
M. Ciuksza: Zazwyczaj to ok. 100 tys. euro. Oczywiście, są osoby z większym, jak i mniejszym budżetem - są tacy, którzy mają 20-30 tys. Euro, a i tacy z 1-2 mln euro.
A.Patyk: 100 tys. euro, czyli takie średniej wielkości mieszkanie w Krakowie, ale w nie najlepszej okolicy.
M. Ciuksza: Tak, a we Włoszech za 100 tys. euro można mieć naprawdę porządną nieruchomość w bardzo fajnym miejscu, nawet bez potrzeby przeprowadzania remontu. Co ciekawe, dużo klientów kupuje w miejscowości Lecco nad jeziorem Como. Większość klientów myśli, że nad Como trzeba wydać miliony euro i się mieszka przy George'u Clooney’u. A tymczasem można wydać 100 tys. euro na atrakcyjne mieszkanie blisko akwenu.
A.Patyk: Za co trzeba dopłacić do ceny nieruchomości we Włoszech? Czy są jakieś ukryte opłaty?
M. Ciuksza: Nie tyle ukryte, ale warto pamiętać, że trzeba zapłacić podatek od nieruchomości. Jego wysokość zależy od wartości katastralnej nieruchomości oraz od tego, czy ktoś kupuje tzw. prima casa, czy seconda casa, czyli dom, w którym zamieszka się na stałe lub wakacyjny. Kolejna sprawa to wybór odpowiedniego notariusza, który będzie “trzymał stronę” kupującego. Trudno ominąć również koszt agencji nieruchomości, gdyż Włosi rzadko sprzedają na własną rękę.
Pamiętajmy, że kluczowe jest dokładne sprawdzenie wcześniej nieruchomości, szczególnie jeśli wymaga ona remontu. Chyba nie chcemy kupić mieszkania za 20 tys. euro, którego remont będzie kosztował 80 tys. euro…
A.Patyk: Jak wygląda profil “przeciętnego” Polaka szukającego domu lub w mieszkania Italii?
M. Ciuksza: Raczej to są rodziny z trochę starszymi dziećmi, a więc osoby ok. 45-55 lat, które odłożyły pieniądze. Duża grupa to single i singielki LGBT czy pary homoseksualne, którzy sympatyzują z Italią. To także Polacy mieszkający w USA, UK czy Niemczech szukający drugiego domu.
A.Patyk: Gdzie najlepiej szukać nieruchomości w sieci? Czy może Pani polecić jakieś strony w stylu naszego Otodom?
M. Ciuksza: 95% ogłoszeń z włoskiego rynku można znaleźć na portalu Idealista.it. Strona ta ma automatyczne tłumaczenie na język polski, więc rodacy, którzy do nas trafiają, doskonale ją znają. Często mówią nam, że od 3-6 miesięcy, a nawet od kilku lat codziennie przed snem przeglądali oferty. Drugi portal to Immobiliare.it, który jest włosko- i angielskojęzyczny. Jeszcze jest trzeci - Casa.it, on jest tylko po włosku. Nie trzeba się ograniczać do jednej agencji.
Warto jednak pamiętać, że włoska agencja rzadko kiedy odbiera połączenie, widząc zagraniczny numer telefonu. Pracownicy obawiają się, że trzeba będzie dodatkowo zapłacić za rozmowę, pomimo obecności w UE. A gdy ktoś mówi w innym języku niż włoski, to czasem po prostu odkładają słuchawkę.
A.Patyk: Jak wygląda Państwa praca od strony praktycznej? Jak kupić ten “wymarzony dom w Italii”?
M. Ciuksza: Z nami zakup mieszkania trwa 2-3 miesiące od chwili złożenia oferty, w wypadku domu to zazwyczaj 3-4 miesiące. Bywają jednak dużo bardziej skomplikowane przypadki.
Podczas wstępnej porady prawnej, opowiadam, jak wygląda proces zakupu, analizujemy indywidualną sytuację klienta, czyli jego budżet i wymagania. Następnie selekcjonujemy nieruchomości, umawiamy spotkania, oglądamy je. Zawsze radzimy, aby wybrać ich kilka, najlepiej trzy. We Włoszech nie możemy zarezerwować mieszkania, dopóki nie złożymy oferty, tzw. “proposty”.
Tutaj zaczyna się nasza praca jako prawników. Kontaktujemy się z agencją lub sprzedającym, uzyskujemy niezbędne informacje, w tym podatkowe. Przed złożeniem oferty musimy znać stan prawny, to absolutna podstawa. Wydajemy opinię, czy rzeczywiście warto angażować się w transakcję, a jeśli klient jest zdecydowany, przygotowujemy propostę, bazując na naszych wzorach polsko-włoskich. Cały zakup przeprowadzamy zdalnie na podstawie pełnomocnictwa. Mamy także sprawdzonych notariuszy, którzy znają się na procesie zakupowym w przypadku obcokrajowców.
Pamiętajmy, że we Włoszech nawet forma płatności się różni, tu obowiązują czeki. To mnóstwo szczegółów i sporo pracy. Dlatego szczególnie miłe jest, gdy klienci zapraszają nas później do swojego wymarzonego domu lub wysyłają drobne prezenty.
Dziękuję za rozmowę.
