Podwyższenie stawek podatku od najmu może nie wpłynąć na wzrost czynszów, lecz wywołać spadek cen mieszkań inwestycyjnych i zmniejszyć popyt. Podwyżka podatku sprawi, że wynajem stanie się nieopłacalny dla wielu właścicieli, co może prowadzić do powiększenia szarej strefy. Zobacz, jak sytuację rynku mieszkaniowego w obliczu możliwych zmian oceniają analitycy.
Podwyższenie podatku od najmu: jakie będą skutki?
Według Jana Dziekońskiego, eksperta rynku nieruchomości podwyższenie stawek podatku od najmu nie spowoduje wzrostu czynszów, a raczej wywoła presję na spadek cen mieszkań inwestycyjnych i zmniejszenie popytu:
Pogłoski o trwających pracach nad podwyższeniem stawek zryczałtowanego podatku od najmu mieszkaniowego dość mocno rozgrzała rynek nieruchomości – nawet mimo szybkiego dementi Ministerstwa Finansów. Jego ewentualna podwyżka, w mojej opinii, nie powinny w krótkim i średnim terminie podnieść czynszów najmu, same ceny mieszkań stricte inwestycyjnych krótkoterminowo mogą być nawet pod presją spadkową, w dłuższym będzie to raczej neutralne.
Dlaczego? Dziekoński wskazuje na trudności w przerzucaniu wyższych kosztów na wynajmujących:
-
Najemcy nie muszą zgadzać się na podwyżki czynszów, których oczekują właściciele. Decyzje w tej sprawie będą raczej zależeć od warunków rynkowych, takich jak popyt, podaż i możliwości nabywcze najemców. Obecnie obserwujemy wzrost podaży i korektę poziomu czynszów, co sugeruje, że tempo spadku czynszów może jedynie zwolnić, ale trend spadkowy się nie odwróci
-
Rosną również koszty utrzymania mieszkań przez właścicieli, w tym opłaty eksploatacyjne i koszty mediów, związane z likwidacją tarcz antyinflacyjnych. W rezultacie właściciele nie będą mogli łatwo przerzucić tych kosztów na najemców, co obniży ich dochody
-
Nie wszyscy wynajmujący będą jednak dotknięci tymi zmianami. Około 25% mieszkań wynajmowanych na zasadach ogólnych będzie neutralnych na te zmiany, w tym wszystkie mieszkania PRS rozliczające się przez CIT, co ograniczy możliwość przerzucenia podatku na najemców.
-
Inwestorzy posiadający już mieszkania są zazwyczaj nieelastyczni w wychodzeniu z rynku przy zmianach podatkowych, co ogranicza zmniejszenie podaży i wpływ na ceny najmu. Zmiany w zakresie amortyzacji najmu i składki chorobowej wprowadzone przez Polski Ład nie spowodowały odpływu inwestorów, mimo złagodzenia skutków przez napływ uchodźców i wzrost czynszów. Możliwy jest teraz ruch w kierunku ryczałtu lub powrotu na JDG i zasady ogólne, co nie powinno znacząco wpłynąć na podaż, ale raczej spowolni nowy popyt inwestycyjny, wpływając na czynsze w dłuższej perspektywie.
Czytaj również: Taniej kupisz nowy dom niż używany. Paradoksalna sytuacja na rynku nieruchomości
Wynajem będzie nieopłacalny?
Kuba Karliński, inwestor na rynku nieruchomości twierdzi, że podwyższenie zryczałtowanego podatku dochodowego od wynajmu sprawi, że wynajem stanie się nieopłacalny dla wielu właścicieli, co może prowadzić do ich wycofania się z rynku lub wynajmu na czarno, a w konsekwencji do powiększenia szarej strefy.
"Jeśli zostanie podniesiony zryczałtowany podatek dochodowy od dochodów z wynajmu, to wielu osobom wynajem przestanie się opłacać. Już teraz przy 8,5% podatku wiele osób nie zarabia na wynajmie. Średnia stopa zwrotu z wynajmu mieszkania w Warszawie wynosi dziś ok. 4% (dane z raportu NBP), więc wyższy o około połowę podatek dochodowy sprawi, że przestaną zarabiać" - mówi Karliński.
Prywatni właściciele lokali stracą na tym bardzo mocno i wielu z nich zostanie wypchniętych z rynku. Potencjalna konsekwencja jest taka, że przestaną wynajmować swoje lokale i albo je sprzedadzą, albo będą one stały puste. Można też spodziewać się, że niektórzy właściciele prywatni będą wynajmować swoje mieszkania na czarno, bez umowy. Powiększy się szara strefa.
Podaż mieszkań się zmniejszy
Natomiast Mariusz Wilner, analityk rynku nieruchomości, jest zdania, że podnoszenie podatku od wynajmu może zniechęcić inwestorów, co zmniejszy podaż mieszkań na wynajem, pogorszy ich jakość i podniesie czynsze, szkodząc zarówno rynkowi nieruchomości, jak i gospodarczej kondycji kraju.
Rozumiem intencje resortu, którego, zgodnie z przesłankami, założeniem miałoby być zachęcenie obywateli do lokowania oszczędności na rynku kapitałowym. Jednak czy aby na pewno jest to odpowiedni moment na podnoszenie dyskusji na temat hipotetycznych ambicji zniechęcania Polaków do inwestowania w nieruchomości? Rynek budowlany i sektor mieszkaniowy w naszym kraju zmagają się obecnie z licznymi wyzwaniami i naprawdę nie potrzebują kolejnych szkodliwych pomysłów. Przecież jeszcze do niedawna trwały niekończące się dyskusje na temat fatalnego stanu polskiego mieszkalnictwa, wysokich cen mieszkań i drogiego najmu.
"Czy przeoczyłem moment, w którym sytuacja się drastycznie poprawiła i przestało brakować - dopiero co odmienianego przez wszystkie przypadki - miliona mieszkań?" - pyta Wilner.
Warunki bytowe Polaków nie są uzależnione wyłącznie od cen za metr kwadratowy lokali na sprzedaż, ale także od kosztów i jakości ofert najmu. Nie każdego stać na zakup mieszkania i nie każdy jest takim zakupem zainteresowany. Czasy się zmieniają, a młodzi ludzie, z wielu powodów, coraz częściej stawiają na najem. Wybór takiej opcji pozwala bowiem na większą elastyczność i swobodę w podejmowaniu decyzji dotyczących miejsca zamieszkania, nie wiążąc nikogo z jednym adresem (ani bankiem) na dwadzieścia lat.
Ekspert wskazuje również na fakt, iż zniechęcanie obywateli do inwestowania w rynek najmu prowadzi do zmniejszenia liczby dostępnych mieszkań, pogorszenia jakości oferty i wzrostu czynszów. Zmniejszona podaż przy stałym lub rosnącym popycie zawsze skutkuje wyższymi cenami. Dodatkowo, nowe koszty związane z podwyższeniem podatków prędzej czy później zostaną przeniesione na najemców.
