- Banki w Europie mogą nie dysponować wystarczającym zabezpieczeniem na straty kredytowe w wyniku spadku cen nieruchomości.
- Choć obniżki stóp procentowych przez banki centralne przynoszą pewną ulgę, ryzyko związane z kredytami zagrożonymi pozostaje wysokie.
Rynek nieruchomości w Europie: potencjalne problemy banków
Europejskie banki mogą nie mieć odpowiedniego zabezpieczenia na wypadek niewypłacalności kredytów hipotecznych, to główny wniosek z raportu agencji Moody's Ratings, na który powołuje się Reuters.
Właściciele nieruchomości w całym regionie odczuwają presję ze strony spadających cen i wyższych kosztów pożyczek, co zwiększa ryzyko, że ich pożyczki bankowe nie zostaną spłacone. Mimo że obniżki stóp procentowych banku centralnego zaczęły przynosić pewną ulgę. - czytamy w raporcie.
Moody’s przewiduje znaczące pogorszenie jakości kredytów hipotecznych w przypadku 21 europejskich banków. Wśród uwzględnionych instytucji znalazły się te, które miały największe zaangażowanie w nieruchomości komercyjne w odniesieniu do swojej siły kapitałowej. Ponad połowa pożyczkodawców pochodziła z Niemiec, a większość z nich to specjaliści w dziedzinie nieruchomości. Pozostali reprezentowali kraje takie jak Szwecja, Austria i Dania.
Raport Moody's zwraca uwagę na rosnące obawy związane z ekspozycją europejskich banków na kredyty na nieruchomości komercyjne. Wraz ze spadającymi cenami nieruchomości i gwałtownie rosnącymi kosztami kredytu, rośnie presja na właścicieli nieruchomości, co zwiększa ryzyko niespłacania kredytów - pisał na Linkedin Stéphane R. Adolf, analityk rynku nieruchomości.
Europejskim bankom może brakować wystarczającej ochrony przed stratami kredytowymi w przypadku załamania na rynku nieruchomości - twierdzi Moody's.
Agencja Moody's przyjęła poziom rezerw na straty kredytowe wynoszący 40%, co stanowi średnią z ostatnich pięciu lat dla dużych europejskich banków. Zauważyła jednak, że rzeczywista średnia w pierwszym kwartale tego roku wyniosła 33,5%. Odzwierciedla to szybszy wzrost kredytów zagrożonych w porównaniu do tworzenia rezerw.
Chociaż zmiana w kierunku aktywów lepszej jakości może uzasadniać niższe pokrycie, widzimy zwiększone ryzyko, że banki nie mają wystarczających rezerw - stwierdził Moody's w raporcie.
Moody's ustalił, że największe potencjalne obciążenie dotknie banki z dużym narażeniem na biura w USA i Wielkiej Brytanii. Z kolei najmniejsze obciążenie dotyczy banków udzielających pożyczek na projekty mieszkaniowe. Dodał jednak, że wszyscy ankietowani pożyczkodawcy pozostaną powyżej swoich minimalnych progów kapitałowych.
Nasze testy obejmują upraszczające założenia, ale sugerują, że nie dojdzie do naruszeń minimalnych poziomów kapitału regulacyjnego w ramach modelowanych scenariuszy - powiedział Moody's.
Zobacz także: Kobiety spłacają kredyty o wiele lepiej niż mężczyźni – ekspert BIKu w wywiadzie dla FXMAG
Ceny nieruchomości spadają. Banki "kreatywnie" księgują?
Warto przypomnieć, że agencja Moody's już w połowie sierpnia tego roku ostrzegła, iż niektóre z największych banków strefy euro mogą zawyżać wartość nieruchomości komercyjnych. Takie działania mogą ukrywać pogorszenie sytuacji kredytowej w sektorze borykającym się z gwałtownym spadkiem.
Ceny nieruchomości komercyjnych w Europie znacznie spadły z powodu wyższych kosztów pożyczek oraz słabego popytu. Ten ostatni jest efektem dostosowywania się firm do postpandemicznych realiów. Reuters, powołując się na szacunki EBC, informował, że w zeszłym roku ceny mogły spaść się o prawie 10%.
Niektóre banki stosują niewłaściwe definicje wartości rynkowej, a inne nie zdają sobie sprawy, że rynek przeżywa gwałtowny spadek. Może to sugerować, że niektóre zabezpieczenia pożyczek są warte mniej, niż pierwotnie zakładano – podano w komunikacie.
Inspektorzy EBC odkryli, że w latach 2022 i 2023 niektóre banki opierały wyceny na danych transakcyjnych z 2021 roku lub wcześniejszych, tłumacząc to zbyt małą liczbą transakcji.
Nie dokonano żadnych korekt odzwierciedlających spowolnienie na rynku i zupełnie inne okoliczności gospodarcze, w tym wzrost inflacji i stóp procentowych EBC - napisano.
Inspektorzy zauważyli również, że niektóre banki nie uwzględniają wyższych kosztów budowy przy nowych inwestycjach i akceptują zbyt optymistyczne wyceny. Zakładają, że nabywca wykorzysta nieruchomość w sposób najbardziej efektywny.
Wyceny muszą opierać się na realiach ekonomicznych w dniu odniesienia, a nie na sytuacji, gdy otoczenie rynkowe może być bardziej sprzyjające - komentował EBC.
Zobacz także: Popyt na nieruchomości spadł o 30%. Kupujący wycofują się z zakupu mieszkania coraz częściej
