W 2h23 bank ziemi w porównaniu z 1h23 wzrósł zarówno w przypadku dużych (powyżej 49 osób) deweloperów (12%), jak i mniejszych (10-49 osób) firm (5,3%). Na wzrost banku ziemi wpłynęła poprawa nastrojów inwestycyjnych po uruchomieniu BK2%.
Generalnie, niezależnie od koniunktury, działki z uporządkowaną sytuacją prawną i planistyczną oraz dobrym dostępem do infrastruktury znajdują nabywców. Więksi deweloperzy starają się utrzymywać odpowiedni bank ziemi pod przyszłe projekty i na bieżąco go uzupełniać. Rynek cechuje silna konkurencja, podaż dobrze przygotowanych gruntów jest ograniczona, co powoduje presję na ceny działek. Giełdowi deweloperzy mieszkaniowi w raportach podsumowujących wyniki 2023 sygnalizują aktywność w zakresie zakupu gruntów i zabezpieczenia terenów pod przyszłe budowy, przykładowo:
- Grupa Archicom zakupiła w 2023 grunty w atrakcyjnych lokalizacjach w największych miastach (w tym w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie) za łączną kwotę 337 mln zł (środki pozyskane z emisji obligacji na kwotę 272 mln zł i emisji akcji na kwotę 220 mln zł). W 2024 deweloper przewiduje wprowadzenie na rynek 28 projektów mieszkaniowych (3000 mieszkań), w perspektywie średnioterminowej zakłada sprzedaż 4 tys. mieszkań rocznie.
- Grupa Echo Investment ma bank ziemi zabezpieczony na ok. 12 tys. mieszkań (w tym 44% w Warszawie), sukcesywnie ten bank uzupełnia; grupa dysponuje działkami, które nadają się do przekształcenia w ramach lex deweloper, takie działania podjęła w Katowicach.
- Dom Development zwiększył w ostatnim roku bank ziemi o 15% r/r; wg stanu na koniec 2023 ma zabezpieczone grunty na budowę ok. 19,9 tys. lokali w Warszawie, Trójmieście, Wrocławiu i Krakowie, co umożliwia stabilną działalność w najbliższych 3 latach.
- Grupa Kapitałowa Atal ma bank ziemi pozwalający na budowę 12,9 tys. mieszkań, co zabezpiecza działalność grupy na ok. 4 lata. W 2023 deweloper przeznaczył na zakupy gruntów 202,7 mln zł, co wg jego szacunków pozwoli na realizację 141 tys. m kw. pow. użytkowej mieszkań.
- Develia na koniec 2023 dysponowała działkami na 10 tys. mieszkań, deweloper powiększył w 2023 bank ziemi. Przyjęta strategia na lata 2024-2028 zakłada systematyczne uzupełnianie banku ziemi średnio pod 4-letnią sprzedaż i powiększanie bazy gruntów zabezpieczonych warunkowo; deweloper dąży do zbudowania banku gruntów pod ok. 16 tys. lokali w 2028 (uwzględniając grunty zabezpieczone warunkowo), przewiduje średniorocznie 500 mln zł na zakup gruntów pod nowe projekty.
- Victoria Dom stara się utrzymywać bank ziemi na 5 lat, rocznie wydaje na zakupy ziemi ok. 200 mln zł. Na koniec 2023 deweloper posiadał bank ziemi pozwalający na realizację ok. 7,1 tys. lokali, dodatkowo w umowach przedwstępnych miał zabezpieczone grunty na kolejne ok. 3, 2 tys. lokali mieszkalnych.
- Ronson na rynku warszawskim (70% działalności biznesowej) ma zabezpieczony grunt pod 4 tys. mieszkań.
- GK Murapol systematycznie odnawia bank ziemi, na koniec 1q24 deweloper dysponował aktywnym bankiem ziemi pod budowę blisko 20,4 tys. lokali o łącznej powierzchni użytkowej netto blisko 885 tys. m kw. w 16 miastach.
Zobacz także: Rynek gruntów w Polsce: tereny pod zabudowę mieszkaniową rozgrzane do czerwoności
Przytoczone informacje od deweloperów giełdowych odbiegają w skali wolumenu od wcześniej przytoczonych danych GUS dla PKD 41.1. Może to wynikać z niekiedy innego przyporządkowania PKD deweloperom giełdowym, jak i okresu aktualizacji wyceny banku ziemi czy klasyfikacji nakładów na grunty.
Rozwiązaniem problemu braku atrakcyjnych działek pod zabudowę mieszkaniową są m.in.: (a) podejmowanie projektów na rewitalizowanych terenach w dużych miastach; (b) strategia zakupu gruntów kontrolowanych, która przyspiesza czas realizacji - przy zabezpieczeniu nabycia gruntu przeniesienie własności i pełna płatność ceny zakupu są odroczone do czasu uzyskania koniecznych zgód i decyzji administracyjnych; (c) realizacja projektów w mniejszych miejscowościach czy w strefie podmiejskiej pod warunkiem dobrej dostępności komunikacyjnej; (d) zakup terenów z przeznaczeniem wielofunkcyjnym, w przypadku których jest mniejsza konkurencja; (e) możliwość budowy osiedli mieszkaniowych na terenach po centrach handlowych (o powierzchni sprzedaży pow. 2000 m kw.) i starych biurowcach; (f) konsolidacja, która przez przejęcia banku ziemi pozwala przyspieszyć inwestycje; (g) alternatywne formy płatności (np. udziały w projektach deweloperskich, wspólne przedsięwzięcia właścicieli gruntów i deweloperów).
Postulatem deweloperów, którego realizacja miałaby zwiększyć podaż działek, jest udostępnienie pod budowę deweloperską gruntów Krajowego Zasobu Nieruchomości (KZN), utworzonego dla potrzeb zamkniętego w 2023 programu Mieszkanie Plus. Ten postulat wpisuje się w dyskusję nt sprawności budowy przez deweloperów i inwestorów publicznych.
W opinii obecnie kierujących resortem potencjał zasobu KZN jest przeszacowany z punktu widzenia wpływu na rynek gruntów budowlanych. KZN zgromadził 835 ha (grunty przekazane głównie przez Agencję Mienia Wojskowego, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, Pocztę Polską, PKP), z czego ok. 80% jest przeznaczone pod budownictwo wielorodzinne. KZN powstał w 2017, pierwsza umowa dotycząca przekazania nieruchomości została zawarta w 1h20. Od 2020 KZN koncentrował się na tworzeniu z gminami społecznych inicjatyw mieszkaniowych (SIM), w 2022 powstało 35 takich spółek. Dotychczas wybudowano jeden blok z 40 lokalami, w 2024 przewidywane jest oddanie do użytku 469 lokali. W budowie jest 1,8 tys. lokali, a w przygotowaniu 24,7 tys.
Deweloperzy zwracają też uwagę na nowe ryzyka regulacyjne związane z podażą gruntów:
- Znowelizowane warunki techniczne (m.in. wymóg odległości placu zabaw od ulicy i parkingu) mogą spowodować, że szczególnie w zabudowie uzupełniającej niektóre działki będą miały mniejszy potencjał na zabudowę, a część działek z banków ziemi straci atuty inwestycyjne. W 2024 resort przesunął termin wejścia w życie ustawy na październik’24, co ma pozwolić na ew. przeprojektowania osiedli.
- Specustawa mieszkaniowa obowiązująca od 12.05.2023 wprowadziła obowiązek 1,5 miejsca parkingowego na każde nowo wybudowane mieszkanie, co ogranicza powierzchnię działek do zabudowy, a także skutkuje nieopłacalnością części projektów. Konsultowany obecnie (opublikowany 8.04.2024) projekt nowelizacji ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa zakłada zmiany w specustawie mieszkaniowej, w tym m.in. rezygnację z określania na poziomie krajowym minimalnego współczynnika liczby miejsc postojowych. Oznacza to powrót do zasad obowiązujących przed 2023 - w uchwałach o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej pozostanie przepis upoważniający radę gminy do określenia w lokalnych standardach urbanistycznych liczby miejsc postojowych niezbędnych dla obsługi realizowanej inwestycji mieszkaniowej.
- Nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym (weszła w życie we wrześniu’23) w średnim okresie może przyczynić się do ograniczenia podaży gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową i utrzymywania ich wysokich cen. Przyjęte rozwiązania dotyczące warunków zabudowy - w szczególności ograniczenie analizowanego obszaru do warunków zabudowy (wymagania ustalane w oparciu o najbliższe sąsiedztwo), warunki zabudowy tylko wtedy, gdy gmina uchwali plan ogólny przewidujący położenie działki w obszarze uzupełnienia zabudowy (plany powinny powstać do końca 2025) oraz wprowadzony okres ważności decyzji (5 lat) mogą zmniejszyć podaż gruntów pod zabudowę.
