2022 zmiany na rynku nieruchomości

Zapisy księgowe dużych firm deweloperskich (o zatrudnieniu pow. 49 osób) na koniec 3q21 pokazują wysoki wolumen projektów mieszkaniowych w toku, choć mniejszy r/r (o 7%). Towarzyszy mu spadek banku ziemi o 35% r/r, który ilustruje rozpoczynanie nowych projektów, ale i istotne ograniczenia podażowe – problem z dostępnością do działek budowlanych o akceptowalnej cenie. W tej sytuacji znaczący wzrost (o 18% r/r) przedpłat klientów pozwala na utrzymanie wysokich stóp zwrotu z projektów deweloperskich.

W 3q21 połowa spośród 14 deweloperów mieszkaniowych notowanych na giełdzie utrzymała dobre wyniki sprzedaży, ze spektakularną dynamiką w przypadku Dekpolu, a także Wikany i Robyga. Sprzedaż 7 deweloperów była mniejsza r/r, w tym znacząco w przypadku Marvipolu (-44% r/r), Archicomu (-31% r/r) i Ronsona (-31% r/r). Łącznie w 3q21 sprzedaż 14 deweloperów mieszkaniowych notowanych na GPW wzrosła o 26% r/r, a w okresie 1-3q21 o 44% r/r (vs spadek o 10% r/r w 1-3q20).

Według monitoringu JLL rynku pierwotnego w 6 największych aglomeracjach· deweloperzy w 3q21 sprzedali 15 tys. mieszkań, o 23% mniej w porównaniu z 2q21. Dane te są zbieżne ze słabszą sprzedażą w 3q21 kilku znaczących deweloperów mieszkaniowych notowanych na GPW. Łącznie w ostatnich czterech kwartałach sprzedano 67,9 tys. mieszkań, nieco poniżej (-7%) rekordu z 2017.

Liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w aglomeracjach monitorowanych przez JLL w 3q21 wyniosła 13,8 tys. (-13% q/q i +6% r/r). W ostatnich 4 kwartałach łącznie wprowadzono do sprzedaży 55,5 tys. mieszkań – znacząco mniej w porównaniu z rekordowym poziomem prawie 70 tys. lokali w 2017 czy 64 tys. w 2019.

✕

Jeśli uwzględnić silny popyt na rynku, jest to sygnał istotnych ograniczeń uniemożliwiających wzrost podaży mieszkań.

Oferta deweloperska w 6 miastach na koniec 3q21 zmalała do 36,6 tys. mieszkań (-3,2% q/q; -25,7% r/r), jest to najniższy poziom od 3q10.

Przytoczone statystyki sygnalizują ograniczenia w podaży mieszkań (i mniejszą liczbę mieszkań wprowadzanych do sprzedaży), co przy wysokim popycie tłumaczy wysokie ceny mieszkań. Na wysoki poziom cen mieszkań wpływają też rosnące koszty budowy (ceny działek i materiałów, wynagrodzenia pracowników).

Na koniec 3q21 w strukturze oferty wg daty oddania projektu deklarowanej przez dewelopera (Wykres 24) zmalała liczba gotowych mieszkań i kończonych w 2021 (21% vs 30% w 1q21). Udział mieszkań kończonych w 2022 jest zbliżony, wzrósł (o 12 pp q/q) udziału mieszkań oddawanych do użytku w 2023 i później, co oznacza więcej rozpoczętych nowych projektów.

Koszty budowy mieszkań (bez kosztu gruntu) w 3q21 wg statystyk GUS wzrosły o 3,4-3,8% r/r (wobec 2,8-3,2% r/r w 3q20; Wyk. 25). Należy przy tym zaznaczyć, że statystyki te dotyczą mieszkań już oddanych do użytku, czyli wybudowanych w okresie silnej presji płacowej, z wykorzystaniem materiałów z cenami jeszcze sprzed kilku kwartałów. Według bieżących stawek kosztorysowych SEKOCENBUD koszty budowy (bez kosztu gruntu) wybranych obiektów silnie wzrosły (por. Ramka) w przypadku monitorowanych 8 obiektów mieszkaniowych w granicach 6,6–12,7% r/r (vs 3,2- 4,4% r/r w 2q21). Dane te ilustrują silny wzrost cen materiałów budowlanych obserwowany od połowy lutego’21.

Według prognozy stawek kosztorysowych SEKOCENBUD w perspektywie roku ceny budowy (bez kosztów gruntu) wzrosną szczególnie w przypadku domów jednorodzinnych (o ok.17%), co wynika z dużego popytu na te obiekty i relatywnie większego udziału kosztów robocizny, której stawki również silnie rosną (Wykres 26). Relatywnie wolniejszy wzrost jest oczekiwany w odniesieniu do już wysokich cen budynków wielorodzinnych.

✕

***Materiał pochodzi z raportu PKO BP: Analizy Nieruchomości, Puls Nieruchomości, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:

Pobierz raport